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定期借家が常識になる日は近い！大手が定期借家を使い始めました
公開日: 2024年05月13日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、「定期借家が常識になる日は近い！」というテーマでお話ししたいと思います。
先日のブログで、僕がアメリカで所有している物件の不良入居者を追い出した、というお話をしました。
アメリカは契約社会なので、家賃を滞納された場合、特に裁判をするまでもなく裁判所の立ち退き命令を取ることができます。
そのため、本当にスムーズに不良入居者を立ち退かせることができたんですよね。
ところが、日本の借地借家法は借家人（入居者）の権利が過度に強いため、家賃をいくら滞納していても、入居者に家賃を支払う「意志」がある限り、簡単に追い出すことはできなくなっています。
一方で、日本でも期間の更新のない「定期借家契約」という契約方式を使えば、期間満了とともに契約を完全に終了させることができるため、トラブルの長期化を防ぐことができますし、金銭的な損失も抑えることができます。
日本では普及しない定期借家契約
ところが「定期借家契約」が2000年に誕生して以降、既に24年が経過しているにもかかわらず、その普及率は6％程度しかありません。
未だ多くの物件で、入居者の権利が強い「普通借家契約」が採用されているんですよね。
なぜ、このようなデメリットしかない普通借家契約が使い続けられているのかというと、定期借家契約は次のような誤解をされていることが多いからです。
■定期借家契約の誤解①
期限が来たらそれ以上住み続けることができない
■定期借家契約の誤解②
更新できないので家賃を下げないと入居者が決まらない
また、業者にとっても定期借家契約の再契約業務は非常に面倒です。
再契約であっても、最初の入居時の契約と同じように、重要事項説明や契約書の締結、保証人を入れる場合には保証人の審査が必要になり、手間がかかるためやりたがりません。
一方、普通借家契約なら更新の際はペラペラの紙1枚を送ってサインしてもらうだけで済みますし、なんなら契約書がなくても法定更新ができるのでラクなのです。
しかし、このような誤解や面倒を避けて普通借家契約を使った結果、大声を出したり、ゴミ出しマナーを守らなかったりする不良入居者や家賃滞納者がいても、なかなか追い出すことができなくなっています。
だから、僕の管理会社では創業以降、一貫して定期借家契約を使っており、今管理している1,000戸の物件のほとんど全てを定期借家契約で契約しています。
大手が定期借家を本格的に使い始めた！
ところが最近はこの潮目が変わってきているようです。
実は、特に頑なに定期借家契約を拒んできた大手の不動産業者が定期借家契約を導入してきているのです。
例えば、最近、住友不動産が東西線中野駅の徒歩一分の立地に新築した総戸数396戸の賃貸マンションは、全部が定期借家契約になっているそうです。
また、最近、三井不動産が自社物件をリノベーションして女性向けの賃貸住宅を作ったのですが、こちらも76戸全部を定期借家契約にしています。
もちろん、これらは「問題を起こさなければ、期間満了後も再契約できますよ」という「再契約型の定期借家契約」になっています。
今後、定期借家契約が一気に普及していく理由
今回、大手が自社物件を定期借家契約にしたことによって、大きな潮目が生まれたと思っています。恐らく、定期借家契約はこれから一気に普及していくでしょう。
このことは「成長カーブ」で説明することができます。
物事やサービス、商品が市場に浸透していく過程には、必ず決まったパターンがあり、「導入期」「成長期」「成熟期」に分かれています。
その商品が生まれて大手が参入してくるまでが「導入期」、大手が参入して大きく成長していくのが「成長期」、そして市場に浸透が進み、ゆるやかな成長になるのが「成熟期」です。
つまり、大手が参入したということは、これから定期借家契約が浸透していくシグナルということです。
市場への浸透率は、導入期が7.5％、成長期が85％、成熟期は7.5％となります。また、「導入期」「成長期」「成熟期」は同じ長さ（期間）続くことが統計的に分かっています。
さきほど、定期借家契約の現在の導入率が6％程度と言いましたが、導入期の市場浸透率7.5％と比べてもだいぶ近い値になっていますよね。
そして、定期借家契約が導入された2000年の3月から、大手が参入するまで24年かかったわけですから、導入期は24年間ということになります。
となると、成長期もこれから24年続くということですから、定期借家契約のシェアが9割を超えるまで、あと24年くらいはかかるということがわかります。
とはいえ、半分の12年間でも市場浸透率は5割を超えてきますから、その頃には不良入居者の追い出しもだいぶラクになってくるのではないかなと思います。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、「定期借家が常識になる日は近い！」というテーマでお話ししたいと思います。
先日のブログで、僕がアメリカで所有している物件の不良入居者を追い出した、というお話をしました。
アメリカは契約社会なので、家賃を滞納された場合、特に裁判をするまでもなく裁判所の立ち退き命令を取ることができます。
そのため、本当にスムーズに不良入居者を立ち退かせることができたんですよね。
ところが、日本の借地借家法は借家人（入居者）の権利が過度に強いため、家賃をいくら滞納していても、入居者に家賃を支払う「意志」がある限り、簡単に追い出すことはできなくなっています。
一方で、日本でも期間の更新のない「定期借家契約」という契約方式を使えば、期間満了とともに契約を完全に終了させることができるため、トラブルの長期化を防ぐことができますし、金銭的な損失も抑えることができます。
日本では普及しない定期借家契約
ところが「定期借家契約」が2000年に誕生して以降、既に24年が経過しているにもかかわらず、その普及率は6％程度しかありません。未だ多くの物件で、入居者の権利が強い「普通借家契約」が採用されているんですよね。
なぜ、このようなデメリットしかない普通借家契約が使い続けられているのかというと、定期借家契約は次のような誤解をされていることが多いからです。
■定期借家契約の誤解①
期限が来たらそれ以上住み続けることができない
■定期借家契約の誤解②
更新できないので家賃を下げないと入居者が決まらない
また、業者にとっても定期借家契約の再契約業務は非常に面倒です。
再契約であっても、最初の入居時の契約と同じように、重要事項説明や契約書の締結、保証人を入れる場合には保証人の審査が必要になり、手間がかかるためやりたがりません。
一方、普通借家契約なら更新の際はペラペラの紙1枚を送ってサインしてもらうだけで済みますし、なんなら契約書がなくても法定更新ができるのでラクなのです。
しかし、このような誤解や面倒を避けて普通借家契約を使った結果、大声を出したり、ゴミ出しマナーを守らなかったりする不良入居者や家賃滞納者がいても、なかなか追い出すことができなくなっています。
だから、僕の管理会社では創業以降、一貫して定期借家契約を使っており、今管理している1,000戸の物件のほとんど全てを定期借家契約で契約しています。
大手が定期借家を本格的に使い始めた！
ところが最近はこの潮目が変わってきているようです。実は、特に頑なに定期借家契約を拒んできた大手の不動産業者が定期借家契約を導入してきているのです。
例えば、最近、住友不動産が東西線中野駅の徒歩一分の立地に新築した総戸数396戸の賃貸マンションは、全部が定期借家契約になっているそうです。
また、最近、三井不動産が自社物件をリノベーションして女性向けの賃貸住宅を作ったのですが、こちらも76戸全部を定期借家契約にしています。
もちろん、これらは「問題を起こさなければ、期間満了後も再契約できますよ」という「再契約型の定期借家契約」になっています。
今後、定期借家契約が一気に普及していく理由
今回、大手が自社物件を定期借家契約にしたことによって、大きな潮目が生まれたと思っています。恐らく、定期借家契約はこれから一気に普及していくでしょう。このことは「成長カーブ」で説明することができます。
物事やサービス、商品が市場に浸透していく過程には、必ず決まったパターンがあり、「導入期」「成長期」「成熟期」に分かれています。
その商品が生まれて大手が参入してくるまでが「導入期」、大手が参入して大きく成長していくのが「成長期」、そして市場に浸透が進み、ゆるやかな成長になるのが「成熟期」です。
つまり、大手が参入したということは、これから定期借家契約が浸透していくシグナルということです。
市場への浸透率は、導入期が7.5％、成長期が85％、成熟期は7.5％となります。また、「導入期」「成長期」「成熟期」は同じ長さ（期間）続くことが統計的に分かっています。
さきほど、定期借家契約の現在の導入率が6％程度と言いましたが、導入期の市場浸透率7.5％と比べてもだいぶ近い値になっていますよね。
そして、定期借家契約が導入された2000年の3月から、大手が参入するまで24年かかったわけですから、導入期は24年間ということになります。
となると、成長期もこれから24年続くということですから、定期借家契約のシェアが9割を超えるまで、あと24年くらいはかかるということがわかります。
とはいえ、半分の12年間でも市場浸透率は5割を超えてきますから、その頃には不良入居者の追い出しもだいぶラクになってくるのではないかなと思います。
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