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米国の不良入居者の追い出しの顛末について
公開日: 2024年05月10日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
僕が米国に所有している物件の入居者が家賃滞納の常習者だったのですが、先日やっと追い出しが完了しました。
今回はそのご報告と、顛末について解説します。ぜひ最後までご覧ください！
- 2年にわたる滞納の実態
- 米国における強制退去の法的手段
- 3days notice
- いざ強制退去の内容通知へ
- 入居者からの連絡
- 約束の期日到来！最後も裏切られ、自主退去へ・・・
- 短期決戦だったが、高額家賃ゆえ痛い実損が・・・
- まとめ
2年にわたる滞納の実態
その入居者とは、遡ること2年前、2022年5月に契約しました。
中国人ということもあり、何があるかわからないので、契約は1年更新にしたんですよね。不幸にもその予想が当たってしまい、入居後すぐに滞納が始まってしまいました。
ただ、遅れていたものの支払い自体はしてくれていたので、「1年経ったら、更新をせずに次のテナントを探そう」と思っていました。
ところが更新時期が近づいた頃、「もう1年住まわせてほしい」と要望があり、それまでの滞納分をすべて支払ってくれたんですよね。そのため、2023年5月に契約更新をしました。
しかし、更新してすぐにまた滞納が始まってしまいます。
そして、それまでは遅れて支払われていた家賃も、去年の9月分からは完全に滞ってしまい、11月からはエージェントの連絡にも出なくなってしまいました・・・。
そこでエージェントから、「法的手段で立ち退き手続きをしても良いか？」という確認があったので、「今すぐ立ち退きさせましょう」ということになりました。
滞納常習者の滞納癖は、何もしないで治ることは絶対にないからです。
ただ、法的アクションをしようとした矢先、その入居者は何かを察知したようで、毎日100ドル～150ドルくらいずつ振り込んでくるようになったんですよね（笑）
とはいえ、毎日振り込まれてくる費用を足しても、2月の段階で10月分までしか充当できません。
エージェントも入居者となかなか連絡がつかず、手間がかかる、と怒り心頭です。ということで、法的手段をとることになりました。
米国における強制退去の法的手段
※詳しくは以前の記事（参考：アメリカの不良入居者追い出しの続報｜浦田健公式ホームページ）も参考にしてください。
3days notice
2024年3月5日に「3days notice」を送付しました。これは内容証明です。
法定措置をとる前に、「3日以内に全額払うか、出ていかないと法的処置をとるぞ」という最終通告をします。
これに返事がなければ、裁判所に申し立てることができるんですね。
今回は反応がなかったので、裁判所に強制退去の手続きを申し立てることになりました。
いざ強制退去の内容通知へ
強制退去の申し立ては3月26日に完了し、4月5日に裁判所から強制退去の内容と召喚要請の通知が入居者に手渡されました。
入居者は、この召喚通知に異議申し立てがあれば5日以内にする必要があります。
申し立てがなければ裁判所から判決が出て、警察官が強制執行の手紙を入居者に手渡して、24時間以内に退去させます。
入居者からの連絡
今回はこの召喚通知を手渡された直後に、ようやく入居者からエージェント宛に連絡があったんですよね。
なんでも、
「娘が地元の大学へ特待生として進学することになったので、今の家に住み続けたい。滞納分については、まず4月12日までに5,000ドル、それ以降は2週ごとに2,500ドルを、未払いが完了するまで必ず支払います。」
とのことでした。
そして、弁護士からは、
「一度強制退去させてしまうと、ほとんどの場合は連絡がつかなくなり、未払い金は支払われなくなることが多い。今回、入居者が家賃を支払う意向があるのであれば、少しでも回収した方が家主のためになる」
というアドバイスを受け、4月12日の支払いを待つことになりました。
約束の期日到来！最後も裏切られ、自主退去へ・・・
以上が前回までのブログでお話しした内容です。
その後、5,000ドルを支払うと約束した4月12日が到来しました。
結果はというと・・・2000ドルしか支払われませんでした。
エージェントも僕もすでに何度も裏切られていますから、もう入居者は本当にいい加減としか言いようがありません。情状酌量の余地もないので、裁判所に判決をもらう手続きをしました。
そんな最中、入居者は5月1日に自主退去をしました。
強制退去の判決がでた場合、判決後24時間以内に強制執行されて、荷物もすべて業者に運び出されてしまいます。
そうなると入居者は引っ越しの準備をする余裕がなくなるので、恐らく判決が出る前に、自主的に退去をしたような気がします。
こういう勘が働くこと自体、何度もこのような手口を繰り返している確信犯だと思います。
短期決戦だったが、高額家賃ゆえ痛い実損が・・・
さて、今回の追い出しで僕はいくら損をしたでしょうか。
僕は弁護士費用で2,000ドルを支払っていますが、これは最後に支払われた2,000ドルと相殺できます。
実損は、滞納された6か月分の家賃－敷金2か月分＝4か月分です。
4か月分の家賃で、およそ200万円の損になりました。
現在、円安かつ米国の家賃は高いので、かなり大きい額の損が出てしまったわけです。
ただし、日本では今回のようにちょろちょろ家賃を支払われてしまうと、裁判をして強制退去が完了するまでに、12か月分くらいの損をすることもあります。
なので、今回の実損が4か月分だけで済んだというのは、米国の法律のおかげだったということです（それでも額が大きいので、踏んだり蹴ったりですが）。
まとめ
というわけで今回は、「米国の不良入居者の追い出しの顛末について」というテーマでお話ししてきました。
現在は原状回復をしていて、エージェントは5月中の入居付けを頑張ってくれるそうです。
今回のお話からもわかるように、海外物件への投資をうまく軌道に乗せるのは非常に難しいです。こうしたトラブルへの対応も含めて、エージェントがすごく大事だと実感しました。
仮に入居審査をきちんとしていたとしても、こういうことは一定の確率で起こってしまいますので、トラブルが起きた際の対処法を事前に確認しておくことをお勧めします。
ぜひ参考にしてみてください！
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
僕が米国に所有している物件の入居者が家賃滞納の常習者だったのですが、先日やっと追い出しが完了しました。
今回はそのご報告と、顛末について解説します。ぜひ最後までご覧ください！
- 2年にわたる滞納の実態
- 米国における強制退去の法的手段
- 3days notice
- いざ強制退去の内容通知へ
- 入居者からの連絡
- 約束の期日到来！最後も裏切られ、自主退去へ・・・
- 短期決戦だったが、高額家賃ゆえ痛い実損が・・・
- まとめ
2年にわたる滞納の実態
その入居者とは、遡ること2年前、2022年5月に契約しました。中国人ということもあり、何があるかわからないので、契約は1年更新にしたんですよね。不幸にもその予想が当たってしまい、入居後すぐに滞納が始まってしまいました。
ただ、遅れていたものの支払い自体はしてくれていたので、「1年経ったら、更新をせずに次のテナントを探そう」と思っていました。
ところが更新時期が近づいた頃、「もう1年住まわせてほしい」と要望があり、それまでの滞納分をすべて支払ってくれたんですよね。そのため、2023年5月に契約更新をしました。
しかし、更新してすぐにまた滞納が始まってしまいます。
そして、それまでは遅れて支払われていた家賃も、去年の9月分からは完全に滞ってしまい、11月からはエージェントの連絡にも出なくなってしまいました・・・。
そこでエージェントから、「法的手段で立ち退き手続きをしても良いか？」という確認があったので、「今すぐ立ち退きさせましょう」ということになりました。
滞納常習者の滞納癖は、何もしないで治ることは絶対にないからです。
ただ、法的アクションをしようとした矢先、その入居者は何かを察知したようで、毎日100ドル～150ドルくらいずつ振り込んでくるようになったんですよね（笑）
とはいえ、毎日振り込まれてくる費用を足しても、2月の段階で10月分までしか充当できません。
エージェントも入居者となかなか連絡がつかず、手間がかかる、と怒り心頭です。ということで、法的手段をとることになりました。
米国における強制退去の法的手段
※詳しくは以前の記事（参考：アメリカの不良入居者追い出しの続報｜浦田健公式ホームページ）も参考にしてください。3days notice
2024年3月5日に「3days notice」を送付しました。これは内容証明です。
法定措置をとる前に、「3日以内に全額払うか、出ていかないと法的処置をとるぞ」という最終通告をします。
これに返事がなければ、裁判所に申し立てることができるんですね。
今回は反応がなかったので、裁判所に強制退去の手続きを申し立てることになりました。
いざ強制退去の内容通知へ
強制退去の申し立ては3月26日に完了し、4月5日に裁判所から強制退去の内容と召喚要請の通知が入居者に手渡されました。
入居者は、この召喚通知に異議申し立てがあれば5日以内にする必要があります。
申し立てがなければ裁判所から判決が出て、警察官が強制執行の手紙を入居者に手渡して、24時間以内に退去させます。
入居者からの連絡
今回はこの召喚通知を手渡された直後に、ようやく入居者からエージェント宛に連絡があったんですよね。なんでも、
「娘が地元の大学へ特待生として進学することになったので、今の家に住み続けたい。滞納分については、まず4月12日までに5,000ドル、それ以降は2週ごとに2,500ドルを、未払いが完了するまで必ず支払います。」
とのことでした。
そして、弁護士からは、
「一度強制退去させてしまうと、ほとんどの場合は連絡がつかなくなり、未払い金は支払われなくなることが多い。今回、入居者が家賃を支払う意向があるのであれば、少しでも回収した方が家主のためになる」
というアドバイスを受け、4月12日の支払いを待つことになりました。
約束の期日到来！最後も裏切られ、自主退去へ・・・
以上が前回までのブログでお話しした内容です。その後、5,000ドルを支払うと約束した4月12日が到来しました。
結果はというと・・・2000ドルしか支払われませんでした。
エージェントも僕もすでに何度も裏切られていますから、もう入居者は本当にいい加減としか言いようがありません。情状酌量の余地もないので、裁判所に判決をもらう手続きをしました。
そんな最中、入居者は5月1日に自主退去をしました。
強制退去の判決がでた場合、判決後24時間以内に強制執行されて、荷物もすべて業者に運び出されてしまいます。
そうなると入居者は引っ越しの準備をする余裕がなくなるので、恐らく判決が出る前に、自主的に退去をしたような気がします。
こういう勘が働くこと自体、何度もこのような手口を繰り返している確信犯だと思います。
短期決戦だったが、高額家賃ゆえ痛い実損が・・・
さて、今回の追い出しで僕はいくら損をしたでしょうか。僕は弁護士費用で2,000ドルを支払っていますが、これは最後に支払われた2,000ドルと相殺できます。
実損は、滞納された6か月分の家賃－敷金2か月分＝4か月分です。
4か月分の家賃で、およそ200万円の損になりました。
現在、円安かつ米国の家賃は高いので、かなり大きい額の損が出てしまったわけです。
ただし、日本では今回のようにちょろちょろ家賃を支払われてしまうと、裁判をして強制退去が完了するまでに、12か月分くらいの損をすることもあります。
なので、今回の実損が4か月分だけで済んだというのは、米国の法律のおかげだったということです（それでも額が大きいので、踏んだり蹴ったりですが）。
まとめ
というわけで今回は、「米国の不良入居者の追い出しの顛末について」というテーマでお話ししてきました。現在は原状回復をしていて、エージェントは5月中の入居付けを頑張ってくれるそうです。
今回のお話からもわかるように、海外物件への投資をうまく軌道に乗せるのは非常に難しいです。こうしたトラブルへの対応も含めて、エージェントがすごく大事だと実感しました。
仮に入居審査をきちんとしていたとしても、こういうことは一定の確率で起こってしまいますので、トラブルが起きた際の対処法を事前に確認しておくことをお勧めします。
ぜひ参考にしてみてください！
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