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全戸生活保護者アパート投資の闇
公開日: 2024年11月20日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
最近、僕の管理会社でも全戸に生活保護受給者が住んでいる物件の管理をお手伝いしています。
生活保護者は国から家賃を補助してもらえるため、大家さんにとっては家賃の取りっぱぐれがないという安心感があると言われています。
しかし、そういった物件には「トリック」が潜んでいることもあるんですよね。
全戸に生活保護者が住んでいるアパートは一棟売りされていることが多いのですが、最近はこの手の物件のトラブルが増えているようです。
そこで今回は、「全戸生活保護者アパート投資の闇」というテーマで、
・生活保護者に物件を貸す際の問題点
・全戸生活保護者アパートを販売する投資会社の販売経緯
・生活保護者に物件を貸す際のリスク対策
について解説していきたいと思います。ぜひ最後までご覧ください！
全戸生活保護者アパートに潜む罠
売主の戦略
退去後に次の入居者が見つからない訳とは
リスク対策を解説
購入前にチェックすべきポイント
家賃は「代理受領」にせよ
定期借家契約にせよ
まとめ
全戸生活保護者アパートに潜む罠
生活保護者は安定した住居を借りるのが難しい一方、家賃の補助（住宅扶助）を国から受けることができます。
そのため、一度アパートに住みさえすれば、そこから出て行くことは滅多にないと思われるかもしれません。
しかし、生活保護者はそもそも生活習慣が乱れていることが多いので、突然失踪してしまったり、逮捕されてしまったりするケースも多いです。
また、家賃補助があるから安心だろうと思っていたら、浪費癖があって家賃を滞納してしまう人もいるんですよね。
そのため、全戸生活保護者アパートだから安心ということは全くなく、その影に潜んでいる闇についてしっかり理解しておくことが重要です。
売主の戦略
まず、販売されている全戸生活保護者アパートには、以前の所有者（収益不動産の販売会社）の戦略が隠されています。
例えば、満室に見せるために生活保護者を急いで入居させ、物件を高値で売り抜けるという手法です。
具体的には、広告費を3ヶ月分も4ヶ月分もばらまいて、力業で生活保護者を入居させます。
そして、「満室稼働中！家賃補助もあるからリスクもないですよ！」みたいな感じで物件を売るわけです。
退去後に次の入居者が見つからない訳とは
しかし、生活保護者には突然の失踪リスクがあります。また、突然逮捕されて物件が空き家になってしまい、家賃が入ってこないというリスクもあるわけです。
問題はその後です。
実はこうした物件では、今の入居者がいなくなった後、次の入居者が見つからないことが多いんですよね。
それはなぜかというと、生活保護の家賃補助というのは、周辺相場よりもだいぶ高いことが多いからです。
つまり、今入居している生活保護者は、相場以上の家賃を払っているケースがあるため、普通の入居者に同じ家賃で貸すのは難しいということです。
例えばNHKの報道によると、4万2,000円の家賃をもらっていた物件の周辺の家賃相場は2万円台だった・・・ということもあったようです。
周辺の家賃相場が2万円台なのに、4万円で貸すのは難しいですよね。
そうなると当然、入居者の入れ替えがあった時には、想定よりもキャッシュフローが悪化するわけです。
リスク対策を解説
なので、何も対策を取らずにいると、せっかく投資した物件が金食い虫になる可能性もあるし、キャッシュフローが逆ザヤになることもあります。
購入前にチェックすべきポイント
では、一体どうやってこのリスクを避ければいいのでしょうか。
まず1点目は、物件を購入する前に必ずレントロールを確認することです。
その際に、生活保護者が入居している場合、そのエリアの家賃補助の上限はいくらで、実際に今いくらもらっているのか？を確認しましょう。
加えて、そのエリアの相場家賃を照らし合わせて、乖離が大きい場合には投資を見送ることも重要です。
家賃は「代理受領」にせよ
また、家賃相場と家賃補助の乖離が小さいとしても、家賃の代理受領を確実に行うことが重要です。
行政が生活保護者に直接家賃補助を手渡しているケースがありますが、パチンコなどに行って散財してしまうことがあります。
しかし、代理受領を行なえば家賃が直接大家さんの口座に振り込まれるので、滞納リスクはなくなります。
自治体の社会福祉課には生活保護者と行政をつなぐケースワーカーさんがいらっしゃいますので、彼らに相談すれば対応してもらえるでしょう。
定期借家契約にせよ
さらに、生活保護者は生活スタイルが乱れている方も少なくないので、必ず定期借家契約にするということがポイントです。
普通借家契約だと、問題が発生した際に簡単に賃貸借契約を解除できませんし、追い出すこともできません。
定期借家契約であれば、契約期間が満了すれば退去をさせることができるので、これでトラブルの長期化を防げるわけですね。
まとめ
というわけで今回は、「全戸生活保護者アパート投資の闇」というテーマでお話してきました。
このように、全戸生活保護者アパート投資は安定しているように見えて、現実は結構難しいわけです。
とはいえ、しっかりと調査して、代理受領や定期借家契約といった対策を講じればリスクを抑えることも可能です。
生活保護者向けのアパートを経営すること自体は社会的にとても意義があることだと思いますので、リスク対策をしっかりすることができるのであれば、ぜひやっていただければと思います。
繰り返しになりますが、全戸生活保護者アパートを収益不動産業者から購入する場合、業者は間違いなく広告費をばらまいて力任せで生活保護者を押し込んでいると思います。
その場合、家賃補助の上限ギリギリの金額で入居者を押し込んでいる可能性があるので、入居者の入れ替え時にトラブルが起きないように、しっかりと事前チェックをしていただければと思います。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
最近、僕の管理会社でも全戸に生活保護受給者が住んでいる物件の管理をお手伝いしています。
生活保護者は国から家賃を補助してもらえるため、大家さんにとっては家賃の取りっぱぐれがないという安心感があると言われています。
しかし、そういった物件には「トリック」が潜んでいることもあるんですよね。
全戸に生活保護者が住んでいるアパートは一棟売りされていることが多いのですが、最近はこの手の物件のトラブルが増えているようです。
そこで今回は、「全戸生活保護者アパート投資の闇」というテーマで、
・生活保護者に物件を貸す際の問題点
・全戸生活保護者アパートを販売する投資会社の販売経緯
・生活保護者に物件を貸す際のリスク対策
について解説していきたいと思います。ぜひ最後までご覧ください！
全戸生活保護者アパートに潜む罠
売主の戦略
退去後に次の入居者が見つからない訳とは
リスク対策を解説
購入前にチェックすべきポイント
家賃は「代理受領」にせよ
定期借家契約にせよ
まとめ
全戸生活保護者アパートに潜む罠
生活保護者は安定した住居を借りるのが難しい一方、家賃の補助（住宅扶助）を国から受けることができます。そのため、一度アパートに住みさえすれば、そこから出て行くことは滅多にないと思われるかもしれません。
しかし、生活保護者はそもそも生活習慣が乱れていることが多いので、突然失踪してしまったり、逮捕されてしまったりするケースも多いです。
また、家賃補助があるから安心だろうと思っていたら、浪費癖があって家賃を滞納してしまう人もいるんですよね。
そのため、全戸生活保護者アパートだから安心ということは全くなく、その影に潜んでいる闇についてしっかり理解しておくことが重要です。
売主の戦略
まず、販売されている全戸生活保護者アパートには、以前の所有者（収益不動産の販売会社）の戦略が隠されています。
例えば、満室に見せるために生活保護者を急いで入居させ、物件を高値で売り抜けるという手法です。
具体的には、広告費を3ヶ月分も4ヶ月分もばらまいて、力業で生活保護者を入居させます。
そして、「満室稼働中！家賃補助もあるからリスクもないですよ！」みたいな感じで物件を売るわけです。
退去後に次の入居者が見つからない訳とは
しかし、生活保護者には突然の失踪リスクがあります。また、突然逮捕されて物件が空き家になってしまい、家賃が入ってこないというリスクもあるわけです。
問題はその後です。
実はこうした物件では、今の入居者がいなくなった後、次の入居者が見つからないことが多いんですよね。
それはなぜかというと、生活保護の家賃補助というのは、周辺相場よりもだいぶ高いことが多いからです。
つまり、今入居している生活保護者は、相場以上の家賃を払っているケースがあるため、普通の入居者に同じ家賃で貸すのは難しいということです。
例えばNHKの報道によると、4万2,000円の家賃をもらっていた物件の周辺の家賃相場は2万円台だった・・・ということもあったようです。
周辺の家賃相場が2万円台なのに、4万円で貸すのは難しいですよね。
そうなると当然、入居者の入れ替えがあった時には、想定よりもキャッシュフローが悪化するわけです。
リスク対策を解説
なので、何も対策を取らずにいると、せっかく投資した物件が金食い虫になる可能性もあるし、キャッシュフローが逆ザヤになることもあります。購入前にチェックすべきポイント
では、一体どうやってこのリスクを避ければいいのでしょうか。
まず1点目は、物件を購入する前に必ずレントロールを確認することです。
その際に、生活保護者が入居している場合、そのエリアの家賃補助の上限はいくらで、実際に今いくらもらっているのか？を確認しましょう。
加えて、そのエリアの相場家賃を照らし合わせて、乖離が大きい場合には投資を見送ることも重要です。
家賃は「代理受領」にせよ
また、家賃相場と家賃補助の乖離が小さいとしても、家賃の代理受領を確実に行うことが重要です。
行政が生活保護者に直接家賃補助を手渡しているケースがありますが、パチンコなどに行って散財してしまうことがあります。
しかし、代理受領を行なえば家賃が直接大家さんの口座に振り込まれるので、滞納リスクはなくなります。
自治体の社会福祉課には生活保護者と行政をつなぐケースワーカーさんがいらっしゃいますので、彼らに相談すれば対応してもらえるでしょう。
定期借家契約にせよ
さらに、生活保護者は生活スタイルが乱れている方も少なくないので、必ず定期借家契約にするということがポイントです。
普通借家契約だと、問題が発生した際に簡単に賃貸借契約を解除できませんし、追い出すこともできません。
定期借家契約であれば、契約期間が満了すれば退去をさせることができるので、これでトラブルの長期化を防げるわけですね。
まとめ
というわけで今回は、「全戸生活保護者アパート投資の闇」というテーマでお話してきました。このように、全戸生活保護者アパート投資は安定しているように見えて、現実は結構難しいわけです。
とはいえ、しっかりと調査して、代理受領や定期借家契約といった対策を講じればリスクを抑えることも可能です。
生活保護者向けのアパートを経営すること自体は社会的にとても意義があることだと思いますので、リスク対策をしっかりすることができるのであれば、ぜひやっていただければと思います。
繰り返しになりますが、全戸生活保護者アパートを収益不動産業者から購入する場合、業者は間違いなく広告費をばらまいて力任せで生活保護者を押し込んでいると思います。
その場合、家賃補助の上限ギリギリの金額で入居者を押し込んでいる可能性があるので、入居者の入れ替え時にトラブルが起きないように、しっかりと事前チェックをしていただければと思います。
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