ブログ
2025年の不動産投資戦略について
公開日: 2024年11月27日
▼今日の記事を音声で楽しみたい方はこちら
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今年もそろそろ年末が近づいてきましたので、本日は2025年の不動産投資戦略についてお話ししたいと思います。
ぜひ最後までご覧ください！
これまでの不動産市場をおさらい
直近の不動産市場について
これまでの30年間は、キャッシュフロー重視だった
2025年の投資戦略のキーワードは「売却」
築古戸建を再生する手法は取り組みやすい
中古区分マンションのオーナーチェンジ物件も狙い目
2025年は売却する絶好のタイミング
これまでの不動産市場をおさらい
直近の不動産市場について
まず、直近の不動産市場について触れておきましょう。
ここ数年は不動産価格の高騰が続いており、利回りの良い物件を探すのが困難になってきています。
さらに、アパートローンの審査も厳しくなってきており、一棟物件の不動産投資をする場合、最低3割程度の自己資金が必要になることが一般的になってきています。
このため、フルローン投資は相当な実力のある不動産投資家や資産家でないとハードルが高くなっています。
一方で、相続物件が増加している関係で、数百万円で購入できる築古戸建てが多く出現しています。
中には“0円物件”も登場してきており、こういった物件に注目している投資家が増えています。
これまでの30年間は、キャッシュフロー重視だった
また、これまでの約30年間における日本の不動産投資のセオリーは、キャッシュフローを重視した投資でした。
不動産投資には、インカムゲイン（家賃収入）を狙った投資とキャピタルゲイン（売却益）を狙った投資の2種類があります。
主に先進国では、キャピタルゲイン狙いの不動産投資が有効です。なぜなら、安定したインフレ経済により不動産価格が上昇するからです。
しかし、日本は長らくデフレ経済だったため、売却益を狙った不動産投資は難しい状況でした。
そのため、これまでは売却益よりも毎月の家賃収入を狙った投資（利回りを重視した投資）が主流だったんですよね。
とはいえ、日本の家賃は硬直性が高く、不動産価格が上がっても家賃は連動して上がりにくいという特性があります。
現在はインフレが進行しているため、多少は上昇しつつありますが、物価上昇に比べるとその上昇率は十分とは言えません。
そんな中で、不動産価格は高騰し、今後は金利上昇も予想されています。
つまり、キャッシュフローを主体とした不動産投資が成立しづらくなってきているのです。
2025年の投資戦略のキーワードは「売却」
2025年の不動産投資戦略のポイントは、ズバリ「売却」だと考えています。
築古戸建を再生する手法は取り組みやすい
最近、一部の不動産投資家が密かに狙っている分野は、築古戸建てや中古の区分マンションを割安な価格で購入し、リフォーム後に実需向けに売却するというパターンです。
この手法が成立しやすい理由としては、不動産価格が高止まりしている現状において、マイホームを購入するのが難しいと感じる層が増えてきているためです。
誰にも見向きもされない築古物件を購入し、DIYで価値を上げて短期間で売却すれば、自己資本を大きく増やせる可能性があります。
実際、リフォーム後に2倍の価格で売却できるケースも珍しくありません。
もちろん、しっかりとした投資に関する知識は必要ですが、築古戸建てならリフォーム後に賃貸しても高い利回りが見込めますし、リスクも小さいので初心者でも取り組みやすい分野だと思います。
中古区分マンションのオーナーチェンジ物件も狙い目
もう一つ注目したいのが、中古区分マンションのオーナーチェンジ物件です。
これは、現在賃貸中の物件を購入し、賃借人が退去した後にリフォームして実需向けに売却する方法です。
この方法では、大きな利益を得られる可能性が高いです。
その理由は、投資家向けの「利回りに基づいた相場」と実需向けの「売買価格に基づいた相場」には違いがあり、実需向けの相場の方が高いためです。
つまり、この価格の乖離（アービトラージ）を狙って投資をするということです。
中古のファミリーマンションを購入し、賃借人がいる間は家賃収入を得て、退去後はリフォームして価値を上げて売却していく戦略です。
これはローリスク・ミドルリターンの手法だと考えられますが、注意点もあります。
オーナーチェンジ物件については以下の点に注意が必要です：
1. 賃借人がいつ退去するか予測が難しい
2. 退去後のリフォーム費用が予想以上にかかる可能性がある（事前に室内を確認できない場合）
3. 管理費や修繕積立金が今後上昇する可能性がある（インフレの影響）
4. 区分マンションの担保価値評価が低いため、ローンを利用する場合は自己資金が4～5割必要になるケースがある
築古戸建て投資よりも多めの資金が必要になりますが、現在のオーナーチェンジ物件としての価格と、実需向けの売買物件としての相場に乖離がある場合には、ほぼ確実に出口で利益を出すことができるため、キャピタルゲインを狙った投資が成立しやすくなります。
2025年は売却する絶好のタイミング
また、不動産の売却を検討されている方にとって、2025年は絶好のタイミングになると思います。
僕は2023年末に「2024年は利上げにより不動産価格が高止まりする」と予測しましたが、実際にその通りになっています。
今後、金利が上がれば不動産価格は落ち着き、2025年には下落に転じる可能性もあります。
そのため、売却を考えている方は来年が好機となるでしょう。
このように、2025年のテーマは「売却」にあると考えていますので、皆様もチャンスを掴めるよう、情報収集と勉強を怠らないようにしてください。
▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら
▼LINE登録すると最新情報をいち早くゲットできます
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今年もそろそろ年末が近づいてきましたので、本日は2025年の不動産投資戦略についてお話ししたいと思います。
ぜひ最後までご覧ください！
これまでの不動産市場をおさらい
直近の不動産市場について
これまでの30年間は、キャッシュフロー重視だった
2025年の投資戦略のキーワードは「売却」
築古戸建を再生する手法は取り組みやすい
中古区分マンションのオーナーチェンジ物件も狙い目
2025年は売却する絶好のタイミング
これまでの不動産市場をおさらい
直近の不動産市場について
まず、直近の不動産市場について触れておきましょう。
ここ数年は不動産価格の高騰が続いており、利回りの良い物件を探すのが困難になってきています。
さらに、アパートローンの審査も厳しくなってきており、一棟物件の不動産投資をする場合、最低3割程度の自己資金が必要になることが一般的になってきています。
このため、フルローン投資は相当な実力のある不動産投資家や資産家でないとハードルが高くなっています。
一方で、相続物件が増加している関係で、数百万円で購入できる築古戸建てが多く出現しています。
中には“0円物件”も登場してきており、こういった物件に注目している投資家が増えています。
これまでの30年間は、キャッシュフロー重視だった
また、これまでの約30年間における日本の不動産投資のセオリーは、キャッシュフローを重視した投資でした。
不動産投資には、インカムゲイン（家賃収入）を狙った投資とキャピタルゲイン（売却益）を狙った投資の2種類があります。
主に先進国では、キャピタルゲイン狙いの不動産投資が有効です。なぜなら、安定したインフレ経済により不動産価格が上昇するからです。
しかし、日本は長らくデフレ経済だったため、売却益を狙った不動産投資は難しい状況でした。
そのため、これまでは売却益よりも毎月の家賃収入を狙った投資（利回りを重視した投資）が主流だったんですよね。
とはいえ、日本の家賃は硬直性が高く、不動産価格が上がっても家賃は連動して上がりにくいという特性があります。
現在はインフレが進行しているため、多少は上昇しつつありますが、物価上昇に比べるとその上昇率は十分とは言えません。
そんな中で、不動産価格は高騰し、今後は金利上昇も予想されています。
つまり、キャッシュフローを主体とした不動産投資が成立しづらくなってきているのです。
2025年の投資戦略のキーワードは「売却」
2025年の不動産投資戦略のポイントは、ズバリ「売却」だと考えています。築古戸建を再生する手法は取り組みやすい
最近、一部の不動産投資家が密かに狙っている分野は、築古戸建てや中古の区分マンションを割安な価格で購入し、リフォーム後に実需向けに売却するというパターンです。
この手法が成立しやすい理由としては、不動産価格が高止まりしている現状において、マイホームを購入するのが難しいと感じる層が増えてきているためです。
誰にも見向きもされない築古物件を購入し、DIYで価値を上げて短期間で売却すれば、自己資本を大きく増やせる可能性があります。
実際、リフォーム後に2倍の価格で売却できるケースも珍しくありません。
もちろん、しっかりとした投資に関する知識は必要ですが、築古戸建てならリフォーム後に賃貸しても高い利回りが見込めますし、リスクも小さいので初心者でも取り組みやすい分野だと思います。
中古区分マンションのオーナーチェンジ物件も狙い目
もう一つ注目したいのが、中古区分マンションのオーナーチェンジ物件です。
これは、現在賃貸中の物件を購入し、賃借人が退去した後にリフォームして実需向けに売却する方法です。
この方法では、大きな利益を得られる可能性が高いです。
その理由は、投資家向けの「利回りに基づいた相場」と実需向けの「売買価格に基づいた相場」には違いがあり、実需向けの相場の方が高いためです。
つまり、この価格の乖離（アービトラージ）を狙って投資をするということです。
中古のファミリーマンションを購入し、賃借人がいる間は家賃収入を得て、退去後はリフォームして価値を上げて売却していく戦略です。
これはローリスク・ミドルリターンの手法だと考えられますが、注意点もあります。
オーナーチェンジ物件については以下の点に注意が必要です：
1. 賃借人がいつ退去するか予測が難しい
2. 退去後のリフォーム費用が予想以上にかかる可能性がある（事前に室内を確認できない場合）
3. 管理費や修繕積立金が今後上昇する可能性がある（インフレの影響）
4. 区分マンションの担保価値評価が低いため、ローンを利用する場合は自己資金が4～5割必要になるケースがある
築古戸建て投資よりも多めの資金が必要になりますが、現在のオーナーチェンジ物件としての価格と、実需向けの売買物件としての相場に乖離がある場合には、ほぼ確実に出口で利益を出すことができるため、キャピタルゲインを狙った投資が成立しやすくなります。
2025年は売却する絶好のタイミング
また、不動産の売却を検討されている方にとって、2025年は絶好のタイミングになると思います。
僕は2023年末に「2024年は利上げにより不動産価格が高止まりする」と予測しましたが、実際にその通りになっています。
今後、金利が上がれば不動産価格は落ち着き、2025年には下落に転じる可能性もあります。
そのため、売却を考えている方は来年が好機となるでしょう。
このように、2025年のテーマは「売却」にあると考えていますので、皆様もチャンスを掴めるよう、情報収集と勉強を怠らないようにしてください。
▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら
▼LINE登録すると最新情報をいち早くゲットできます
