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2025年タワマンバブルが崩壊します。タワマンバブル崩壊の引き金とは？
公開日: 2025年01月31日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今回は「タワマンバブルの崩壊が近い」というお話をしたいと思います。
近年、全国的に住宅バブルが起きていて、特にマンション価格が高騰しています。
データによると、全国のマンション価格は2010年を100とすると、直近では200を超えて2倍以上になっています。
特にタワーマンションの価格がここ数年で上がっていて、都心のタワマンの価格上昇は2倍どころではありません。
マンションの価格は2000年頃から上昇しており、2023年2024年とどんどん高騰し、今や都内の新築分譲マンションは1億円以上出さないと購入できないような状況です。
そこで今回は、
・近年の不動産価格上昇の要因
・タワマンバブル崩壊の引き金とは？
・バブル崩壊の最大の被害者は誰か？
をテーマに解説したいと思います。ぜひ最後までご覧ください！
近年の不動産価格上昇の要因
近年の不動産価格上昇の要因は、ローンが低金利で借りられるようになったのもありますが、一番の要因は「建築費の高騰」です。
建築費はここ数年で3割程度上昇していますし、土地価格も上昇しています。
それに、最近は為替相場が円安傾向なことも相まって、海外マネーが流入してきた結果、マンションの高騰が止まらないという状況なわけです。
しかし、2025年はいよいよこの潮目が変わる可能性が大きいと思います。
理由は、日銀が金利を上げてきているからです。
政策金利が上がると、当然ながら住宅ローンの返済額も多くなります。
例えば、都心の世帯年収1,500万ぐらいのパワーカップルが1億円のマンションをフルローンで買ったとすると、金利が1％上昇すると月5万円の負担増、2％上昇すると月10万円の負担増となります。
さらに、最近はインフレで食費や光熱費もあがっていますし、深刻なのは分譲マンションの管理費や修繕積立金も上昇してきているということです。
修繕積立金に至っては、今後数年で2〜3割くらい上がる可能性もありますので、これらが家計の可処分所得を圧迫し、返済に困窮する世帯が続出しそうな気配になってきています。
タワマンを買っているのはどんな人？
特にタワマンが危ないと思っています。
過去の平成バブルとは違って、今のバブルは局地的なバブルで、特にタワマンに投資マネーが集中しています。
タワマンの買い手にはいくつか種類があります。
①高齢の資産家
高齢の資産家が相続対策のためタワマンを現金で購入しているパターン
②国内外の投資家
国内外の投資家が購入しているパターン
③見栄と投資を兼ねた購入者
④実需層
パワーカップル（夫婦ともに高収入を得ている共働き夫婦を指す言葉で、世帯年収1,000万円以上がひとつの目安）が購入しているパターン
などが挙げられます。
今後、タワマンバブルが崩壊していくと、パワーカップルなどの実需層が最大の被害者になる可能性が極めて高いと思っています。
タワマンバブル崩壊の引き金とは？
では、何をきっかけにタワマンバブルが崩壊する可能性があるのでしょうか。
今、都心のタワマンの多くは海外投資家が購入しています。
彼らは利回りを目的にして購入しているわけですが、実際には賃貸の供給戸数が多すぎて、例えば期待利回り4％で物件を買っていたとしても、実際にはその半分の家賃しか取れずに、利回りが2％台と採算割れすることもあります。
さらに、日銀が今後金利を上げるとすると、為替相場は円高に振れる可能性があります。
今、外国人投資家がタワマンを購入している大きな理由の一つは「円安だから」です。
不動産価格が上がっていても、為替の関係で海外のお金からすれば割安なわけです。
ところが、今後日銀が金利を上げて円高になっていくとすれば、海外投資家は為替で損する可能性が出てきますので、できるだけ早く売って損切りをする動きもでてくるでしょう。
外国人投資家が売りに走ってしまうと、市場に売り物件が多くなり、価格が急落する可能性も大きくなってくるというわけです。
ですから、都心のタワマンバブル崩壊のきっかけというのは、外国人投資家が手仕舞いをするタイミングが1つの大きなタイミングだと思います。
不動産バブル崩壊の最大の被害者は誰？
もし、不動産バブルが崩壊するとなると、最も被害を受ける可能性があるのは実需層です。
この人たちは、借り入れ可能額いっぱいにローンを組んでいる可能性が高いですし、加えて今後は修繕積立金の負担も多くなってきます。
そうなると、「もう売ってしまおうか・・・」となる世帯も多いでしょう。
しかも、周りの外国人投資家が物件を売っているのを見れば、余計売却したい感情が大きくなると思います。
しかし、外国人投資家は為替で利益が出るので大きな損害は出ないと思いますが、実需で買っている人たちはいったん価格が下がり始めると残債以上で売れず、ローンが残ってしまう可能性が出てきます。
すると売るに売れなくなってしまう上、毎月支払うローンもきつくなっていき、破綻まではいかないにしても破綻状態に陥る世帯が多くなると思います。
まとめ
以上、「2025年タワマンバブルの崩壊が近い」というテーマでお話ししました。
今はまだ金利の上昇が緩やかですから、タワマンバブル崩壊が2025年に起こるかどうかわかりませんが、少なくともこのままずっと価格が上がり続けることは絶対に考えられません。
なので、2030年までの間にはバブル崩壊が起こる可能性が高いんじゃないか・・・と僕は思っています。
今、すでに住宅市場は供給過剰になっていますし、郊外の物件も値が下がり始めていますから、今は不動産を買うタイミングではありません。
むしろ、2030年以降に住宅が手に入りやすくなる時代がやってくると思うので、今は焦って不動産購入を検討するのではなく、もう少し待った方がいいんじゃないかな・・・というのが僕の意見です。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今回は「タワマンバブルの崩壊が近い」というお話をしたいと思います。
近年、全国的に住宅バブルが起きていて、特にマンション価格が高騰しています。
データによると、全国のマンション価格は2010年を100とすると、直近では200を超えて2倍以上になっています。
特にタワーマンションの価格がここ数年で上がっていて、都心のタワマンの価格上昇は2倍どころではありません。
マンションの価格は2000年頃から上昇しており、2023年2024年とどんどん高騰し、今や都内の新築分譲マンションは1億円以上出さないと購入できないような状況です。
そこで今回は、
・近年の不動産価格上昇の要因
・タワマンバブル崩壊の引き金とは？
・バブル崩壊の最大の被害者は誰か？
をテーマに解説したいと思います。ぜひ最後までご覧ください！
近年の不動産価格上昇の要因
近年の不動産価格上昇の要因は、ローンが低金利で借りられるようになったのもありますが、一番の要因は「建築費の高騰」です。建築費はここ数年で3割程度上昇していますし、土地価格も上昇しています。
それに、最近は為替相場が円安傾向なことも相まって、海外マネーが流入してきた結果、マンションの高騰が止まらないという状況なわけです。
しかし、2025年はいよいよこの潮目が変わる可能性が大きいと思います。
理由は、日銀が金利を上げてきているからです。
政策金利が上がると、当然ながら住宅ローンの返済額も多くなります。
例えば、都心の世帯年収1,500万ぐらいのパワーカップルが1億円のマンションをフルローンで買ったとすると、金利が1％上昇すると月5万円の負担増、2％上昇すると月10万円の負担増となります。
さらに、最近はインフレで食費や光熱費もあがっていますし、深刻なのは分譲マンションの管理費や修繕積立金も上昇してきているということです。
修繕積立金に至っては、今後数年で2〜3割くらい上がる可能性もありますので、これらが家計の可処分所得を圧迫し、返済に困窮する世帯が続出しそうな気配になってきています。
タワマンを買っているのはどんな人？
特にタワマンが危ないと思っています。過去の平成バブルとは違って、今のバブルは局地的なバブルで、特にタワマンに投資マネーが集中しています。
タワマンの買い手にはいくつか種類があります。
①高齢の資産家
高齢の資産家が相続対策のためタワマンを現金で購入しているパターン
②国内外の投資家
国内外の投資家が購入しているパターン
③見栄と投資を兼ねた購入者
④実需層
パワーカップル（夫婦ともに高収入を得ている共働き夫婦を指す言葉で、世帯年収1,000万円以上がひとつの目安）が購入しているパターン
などが挙げられます。
今後、タワマンバブルが崩壊していくと、パワーカップルなどの実需層が最大の被害者になる可能性が極めて高いと思っています。
タワマンバブル崩壊の引き金とは？
では、何をきっかけにタワマンバブルが崩壊する可能性があるのでしょうか。今、都心のタワマンの多くは海外投資家が購入しています。
彼らは利回りを目的にして購入しているわけですが、実際には賃貸の供給戸数が多すぎて、例えば期待利回り4％で物件を買っていたとしても、実際にはその半分の家賃しか取れずに、利回りが2％台と採算割れすることもあります。
さらに、日銀が今後金利を上げるとすると、為替相場は円高に振れる可能性があります。
今、外国人投資家がタワマンを購入している大きな理由の一つは「円安だから」です。
不動産価格が上がっていても、為替の関係で海外のお金からすれば割安なわけです。
ところが、今後日銀が金利を上げて円高になっていくとすれば、海外投資家は為替で損する可能性が出てきますので、できるだけ早く売って損切りをする動きもでてくるでしょう。
外国人投資家が売りに走ってしまうと、市場に売り物件が多くなり、価格が急落する可能性も大きくなってくるというわけです。
ですから、都心のタワマンバブル崩壊のきっかけというのは、外国人投資家が手仕舞いをするタイミングが1つの大きなタイミングだと思います。
不動産バブル崩壊の最大の被害者は誰？
もし、不動産バブルが崩壊するとなると、最も被害を受ける可能性があるのは実需層です。この人たちは、借り入れ可能額いっぱいにローンを組んでいる可能性が高いですし、加えて今後は修繕積立金の負担も多くなってきます。
そうなると、「もう売ってしまおうか・・・」となる世帯も多いでしょう。
しかも、周りの外国人投資家が物件を売っているのを見れば、余計売却したい感情が大きくなると思います。
しかし、外国人投資家は為替で利益が出るので大きな損害は出ないと思いますが、実需で買っている人たちはいったん価格が下がり始めると残債以上で売れず、ローンが残ってしまう可能性が出てきます。
すると売るに売れなくなってしまう上、毎月支払うローンもきつくなっていき、破綻まではいかないにしても破綻状態に陥る世帯が多くなると思います。
まとめ
以上、「2025年タワマンバブルの崩壊が近い」というテーマでお話ししました。今はまだ金利の上昇が緩やかですから、タワマンバブル崩壊が2025年に起こるかどうかわかりませんが、少なくともこのままずっと価格が上がり続けることは絶対に考えられません。
なので、2030年までの間にはバブル崩壊が起こる可能性が高いんじゃないか・・・と僕は思っています。
今、すでに住宅市場は供給過剰になっていますし、郊外の物件も値が下がり始めていますから、今は不動産を買うタイミングではありません。
むしろ、2030年以降に住宅が手に入りやすくなる時代がやってくると思うので、今は焦って不動産購入を検討するのではなく、もう少し待った方がいいんじゃないかな・・・というのが僕の意見です。
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