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住宅ローンを不動産投資に転用するのがダメな理由
公開日: 2025年02月03日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
先日、住宅ローンで購入した自宅を無断で賃貸に出しているという事例が取り沙汰され、銀行が様々なペナルティを科す方向で動いているという報道がありました。
そこで今回は、なぜ住宅ローンで不動産投資をしてはいけないのか、また一段踏み込んで、銀行側の懐事情も踏まえながら改めて確認していきたいと思います。
ぜひ最後までご覧ください。
住宅ローンを不動産投資に転用するのがNGなワケ
住宅ローンは、銀行にとって極めて安全な債権
不動産担保ローンは、銀行にとってリスクが高い
転用されると、銀行にとってBIS規制を満たせないリスクが高まる
転用が発覚する理由
無断転用が発覚した際の措置
例外として認められる場合も
いずれにせよ、無断での賃貸転用はNG
まとめ
住宅ローンを不動産投資に転用するのがNGなワケ
住宅ローンとは、文字通り「自宅として住むことを前提として組むローン」で、低金利で借りられることが大きな特徴です。
住宅ローンは、銀行にとって極めて安全な債権
住宅ローンは、銀行にとって貸し倒れリスクが極めて少ない安全な債権として扱われています。
具体的には、住宅ローンの貸し倒れリスクは0.2％とされています。
銀行は融資額に応じて貸倒引当金を自己資本から積み立てる必要がありますが、住宅ローンについては貸し倒れリスクが低いため、残債の0.01％～0.1％のみ積み立てれば良いとされています。
そのため、銀行は住宅ローンを積極的に貸し出したいという姿勢なわけです。
不動産担保ローンは、銀行にとってリスクが高い
一方、アパートローンやプロパーローンは貸し倒れリスクの高い債権とされ、0.1％～0.3％の貸倒引当金が必要です。
投資物件は家賃の滞納や空室リスクもあり、貸し倒れ率が上昇する可能性があるからです。
さらに、融資先としての格付けランクが「要注意先」になると、5％～15％の引当金が必要になることもあります。
そのため、住宅ローンとして貸し出したものが不動産投資に転用されていた場合、銀行は必要以上の貸倒引当金を積み立てることになり、リスクが大幅に高まってしまうのです。
転用されると、銀行にとってBIS規制を満たせないリスクが高まる
先ほども言ったように、貸倒引当金は銀行の自己資本から積み立てる必要があります。
利益準備金や資本金から積み立てることになりますが、そうすると自己資本比率が下がります。
銀行にはBIS規制があり、都市銀行（国際決済銀行）は自己資本比率8％以上、地方銀行は4％以上を維持するよう求められています。
したがって、自己資本から貸倒引当金を積み立てることで自己資本比率が低下し、BIS規制を満たせないリスクが高まるため、不動産投資への転用を厳しく取り締まっているわけです。
最近、投資目的でタワーマンションを購入した人々が、住宅として使用するという名目で住宅ローンを借り入れ、そのまま賃貸に転用するケースが横行しているようで、銀行各社も厳しい態度で臨んでいます。
転用が発覚する理由
では、どのような場合に転用が発覚するのでしょうか？
賃貸への転用が発覚する理由として多いものは、銀行からの通知が返送されてバレてしまうというケースです。
例えば、銀行が残債証明書等を自宅宛てに送付した際、宛名違いで返送されてくることがあります。
また最近では、個別訪問による確認も行われているようです。
無断転用が発覚した際の措置
無断転用が発覚した場合、どのような措置が取られるのでしょうか。
一例を挙げると、変動金利の「優遇金利」を適用外にされ、金利が一気に引き上げられる可能性があります。
現在、住宅ローンの変動金利は0.5％程度ですが、これが一気に2％以上に引き上げられることもあります。
また、一括返済を求められることもあります。
つまり、期限の利益を失い、規約違反として全額返済を要求されることがあるということです。
さらに、より深刻なのは信用情報への影響です。
銀行から金融事故として信用情報機関に登録されると、将来的にクレジットカードを使用できなくなるなど、長期的な信用問題につながる可能性があります。
したがって、住宅ローンは絶対に賃貸に転用してはいけません。
例外として認められる場合も
ただし、例外として次のようなケースでは、住宅ローンで購入した物件でも賃貸に出すことができます。
• 賃貸併用住宅：自宅部分が50％以上あれば住宅ローンを使うことができ、もう一方の住戸を賃貸に出すこともできます。
• 転勤：物理的に居住が不可能となるため、銀行に申し出ることで賃貸が認められます。
• 離婚、親の介護：離婚や親の介護など、やむを得ない特別な事情がある場合は、金融機関によって賃貸が認められることがあります。
いずれにせよ、無断での賃貸転用はNG
いずれにせよ、現在問題となっているのは、無断で賃貸転用するケースです。
どんな理由であれ、無断での賃貸転用は絶対に避けるべきです。
賃貸に出す必要がある場合は、必ず事前に金融機関に相談し、承認を得てから転用するようにしましょう。
そうしないと契約違反となり、重大なペナルティを受ける可能性があります。
まとめ
以上、本日は住宅ローンを不動産投資に転用することがなぜ問題なのか、その理由について詳しく解説しました。
住宅ローンの方が低金利だからといって、安易に転用して賃貸経営を行うことは言語道断です。このようなことは絶対に避けるようにしましょう。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
先日、住宅ローンで購入した自宅を無断で賃貸に出しているという事例が取り沙汰され、銀行が様々なペナルティを科す方向で動いているという報道がありました。
そこで今回は、なぜ住宅ローンで不動産投資をしてはいけないのか、また一段踏み込んで、銀行側の懐事情も踏まえながら改めて確認していきたいと思います。
ぜひ最後までご覧ください。
住宅ローンを不動産投資に転用するのがNGなワケ
住宅ローンは、銀行にとって極めて安全な債権
不動産担保ローンは、銀行にとってリスクが高い
転用されると、銀行にとってBIS規制を満たせないリスクが高まる
転用が発覚する理由
無断転用が発覚した際の措置
例外として認められる場合も
いずれにせよ、無断での賃貸転用はNG
まとめ
住宅ローンを不動産投資に転用するのがNGなワケ
住宅ローンとは、文字通り「自宅として住むことを前提として組むローン」で、低金利で借りられることが大きな特徴です。住宅ローンは、銀行にとって極めて安全な債権
住宅ローンは、銀行にとって貸し倒れリスクが極めて少ない安全な債権として扱われています。
具体的には、住宅ローンの貸し倒れリスクは0.2％とされています。
銀行は融資額に応じて貸倒引当金を自己資本から積み立てる必要がありますが、住宅ローンについては貸し倒れリスクが低いため、残債の0.01％～0.1％のみ積み立てれば良いとされています。
そのため、銀行は住宅ローンを積極的に貸し出したいという姿勢なわけです。
不動産担保ローンは、銀行にとってリスクが高い
一方、アパートローンやプロパーローンは貸し倒れリスクの高い債権とされ、0.1％～0.3％の貸倒引当金が必要です。
投資物件は家賃の滞納や空室リスクもあり、貸し倒れ率が上昇する可能性があるからです。
さらに、融資先としての格付けランクが「要注意先」になると、5％～15％の引当金が必要になることもあります。
そのため、住宅ローンとして貸し出したものが不動産投資に転用されていた場合、銀行は必要以上の貸倒引当金を積み立てることになり、リスクが大幅に高まってしまうのです。
転用されると、銀行にとってBIS規制を満たせないリスクが高まる
先ほども言ったように、貸倒引当金は銀行の自己資本から積み立てる必要があります。
利益準備金や資本金から積み立てることになりますが、そうすると自己資本比率が下がります。
銀行にはBIS規制があり、都市銀行（国際決済銀行）は自己資本比率8％以上、地方銀行は4％以上を維持するよう求められています。
したがって、自己資本から貸倒引当金を積み立てることで自己資本比率が低下し、BIS規制を満たせないリスクが高まるため、不動産投資への転用を厳しく取り締まっているわけです。
最近、投資目的でタワーマンションを購入した人々が、住宅として使用するという名目で住宅ローンを借り入れ、そのまま賃貸に転用するケースが横行しているようで、銀行各社も厳しい態度で臨んでいます。
転用が発覚する理由
では、どのような場合に転用が発覚するのでしょうか？賃貸への転用が発覚する理由として多いものは、銀行からの通知が返送されてバレてしまうというケースです。
例えば、銀行が残債証明書等を自宅宛てに送付した際、宛名違いで返送されてくることがあります。
また最近では、個別訪問による確認も行われているようです。
無断転用が発覚した際の措置
無断転用が発覚した場合、どのような措置が取られるのでしょうか。一例を挙げると、変動金利の「優遇金利」を適用外にされ、金利が一気に引き上げられる可能性があります。
現在、住宅ローンの変動金利は0.5％程度ですが、これが一気に2％以上に引き上げられることもあります。
また、一括返済を求められることもあります。
つまり、期限の利益を失い、規約違反として全額返済を要求されることがあるということです。
さらに、より深刻なのは信用情報への影響です。
銀行から金融事故として信用情報機関に登録されると、将来的にクレジットカードを使用できなくなるなど、長期的な信用問題につながる可能性があります。
したがって、住宅ローンは絶対に賃貸に転用してはいけません。
例外として認められる場合も
ただし、例外として次のようなケースでは、住宅ローンで購入した物件でも賃貸に出すことができます。• 賃貸併用住宅：自宅部分が50％以上あれば住宅ローンを使うことができ、もう一方の住戸を賃貸に出すこともできます。
• 転勤：物理的に居住が不可能となるため、銀行に申し出ることで賃貸が認められます。
• 離婚、親の介護：離婚や親の介護など、やむを得ない特別な事情がある場合は、金融機関によって賃貸が認められることがあります。
いずれにせよ、無断での賃貸転用はNG
いずれにせよ、現在問題となっているのは、無断で賃貸転用するケースです。
どんな理由であれ、無断での賃貸転用は絶対に避けるべきです。
賃貸に出す必要がある場合は、必ず事前に金融機関に相談し、承認を得てから転用するようにしましょう。
そうしないと契約違反となり、重大なペナルティを受ける可能性があります。
まとめ
以上、本日は住宅ローンを不動産投資に転用することがなぜ問題なのか、その理由について詳しく解説しました。住宅ローンの方が低金利だからといって、安易に転用して賃貸経営を行うことは言語道断です。このようなことは絶対に避けるようにしましょう。
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