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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

今回のブログは、今話題となっている「しみけんさんの不動産トラブル」についてお話ししようと思います。

先日、タレントのしみけんさんがご自身のXで不動産投資トラブルに遭遇したとコメントしました。

その内容は、

・新潟で利回り13.5％の高利回りアパートを購入した（8戸中6戸が入居中）
・契約は既に済んでいた
・決済前日になって4戸が退去するという連絡がきた
・これは利回りをよく見せるために、サクラの入居者を住まわせてカモフラージュしていたのではないか？

というものです。

実は、この「入居者がサクラだった」という事例は、不動産投資をしていると割とある話で、事前にしっかりと調査をしておかないと、こういったトラブルに巻き込まれる可能性は高くなってしまいます。

そこで本記事では、

・架空契約の見抜き方
・架空契約のトラブル防止策
・サブリース物件で僕が経験した事例

についてお話ししようと思います。ぜひ最後までご覧ください！

 

架空契約の見抜き方

ではまず、架空契約を見抜くためにどんなことができるのか？見て行きましょう。

 

架空契約の見抜き方①：レントロールを確認する

まず、不動産の買い付けをするときに仲介業者が提示してくれるレントロール（家賃収入の明細）は必ず確認しましょう。

しかし、悪徳な業者であれば、そもそも実態とは異なる虚偽の内容が記載されている可能性もあります。

では、どうやって実態を調べればいいのかというと、現在入居している全入居者の契約書を見せてもらうことです。

契約日が揃っていたり、日にちが近すぎたりする場合は虚偽の可能性があるので、気を付けなければいけません。

 

架空契約の見抜き方②：周辺の家賃相場との比較を行う

また、表面利回りが良すぎる物件というのも疑ってかからないといけません。

現在の契約家賃が周辺エリアの相場家賃よりも高すぎる場合は、利回りをよく見せて物件を高く売ろうという魂胆が見え隠れするので、注意が必要です。

 

架空契約のトラブル防止策

では、こういったトラブルを避けるためにはどういった対策があるのでしょうか？

 

防止策①：契約に「特約」を盛り込む

今回のしみけんさんのケースでいうと、「決済の前日に退去通知が来た」ということですが、仲介会社はそれ以前に退去通知をもらっていたはずです。

なので、「決済前に入居者の退去予告があった場合には、売主は必ず速やかに買主に通知をする」という義務を契約の特約に盛り込むことが重要です。

また、物件の引き渡し前に退去があったら、当然その空室を埋めてもらわなければいけませんが、「募集賃料は買主との合意のもとで決定していく」という特約も盛り込んでおくようにしましょう。

なぜなら、とりあえず満室にするために、安い賃料で入居者を決められても困るからです。

さらに、もしあなたが契約を順次「定期借家契約」に巻きなおしていきたいと考えていた場合、「普通借家契約」で、しかも安い家賃で勝手に入居者を決められてしまったら、事業計画に狂いが生じてしまいますよね。

ですから、

・退去があった時にはすぐ教えてもらうということ
・新賃料の決定は必ず買主の合意のもとで行う

の2点は必ず特約に盛り込んでおきましょう。

 

防止策②：「違約手付」を設定する

通常、契約を白紙撤回する際、

・買主は手付金を放棄する
・売主は手付金を倍返しする

ことで白紙撤回ができます。

しかし、設定した期日を過ぎた後は、その手付金は契約不履行に伴う違約手付として設定されます。

違約手付の金額としては売買代金の5％～20％が一般的です。

違約手付を設定し、なおかつ先ほどの「退去の通知義務」や「新賃料の調整義務」などの特約を設定しておくことで、

・サクラを入居させる
・入居者を一斉に退去させる

といったことを抑止する効果が出てくると思います。

 

防止策③：入居者の住民票をチェック

また、可能であれば、現在入居している人の住民票の移動履歴を調査しましょう。

住民票は本人でないと取得できませんが、契約をするときに取得しているはずですから、仲介会社あるいは売主から住民票を提示してもらって確認できたらベストです。

 

防止策④：必ず現地で実物を調査する

今回、しみけんさんは新潟の物件を購入されたようですが、遠隔地であっても必ず一度は現地へ行くようにしましょう。

・部屋が夜電気ついているかどうか
・電気のメーターが回っているかどうか

くらいは調査をした方がいいと思います。

特に地方の物件は利回りをよく見せるために、従業員に契約だけさせて実際は住んでいない・・・ということも実際に行なわれていますので、必ず現地を訪問して徹底した調査をするようにしましょう。

 

防止策⑤：サブリース物件に注意する

また、サブリース物件を購入する際も注意が必要です。

不動産投資家なら10%でも家賃を上げたいものですから、オーナーチェンジと同時にサブリースを外す方がいます。

しかしこれを行なうと、サブリース業者が現在の入居者をそそのかして、自分たちが管理する他のサブリース物件に引き抜いてしまう可能性があることを知っておきましょう。

短期間で大量退去の憂き目にあってしまう可能性があるんですよね。

実はこれ、何を隠そう僕の事例なんです。

当時、僕は1棟10戸のレオパレスのサブリース付き物件を2棟同時に購入しました。

当然、一般管理に切り替えたかったので、「引き渡しと同時にサブリースを外します」という通知をしたら、レオパレスは20戸中14戸の入居者を引き抜いていったんですよ。

さすがにビビりましたが、空室対策ノウハウを駆使して3～4ヶ月で満室にしました。

その時は、自己資金を4割入れていたおかげでなんとか耐えられましたが、もしフルローンで買っていたら大変なことになっていたと思います。

 

まとめ

以上、しみけんさんのニュースを例に物件購入時のトラブルを防ぐ方法について解説しました。

紹介した対策をしっかりと行うことで、一定のトラブルは回避できると思います。ぜひ参考にしてください。


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