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家主の責任重大！健康被害で700万円賠償命令の衝撃判決
公開日: 2025年02月20日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
先日、不動産投資家にとって新たなリスクとなりうる話題がありましたので、その事例を紹介しつつ、対策法について考えていきたいと思います。
ぜひ最後までご覧ください！
鉛中毒事例の概要
判決の重要ポイント
鉛製給水管の現状と対策
水道管調査の必要性
調査方法
その他の賃貸物件における注意点
排水管の詰まり対策
設備の安全性確保
耐震診断・アスベスト調査
まとめ
鉛中毒事例の概要
この事案は、山口県のとある賃貸アパートに住んでいた入居者が水道水を飲み続けていたら、そこに鉛が混入していて鉛中毒を発症してしまい、損害賠償として大家さんに700万円もの支払いが命じられたというものです。
判決のポイント
この判決のポイントは大きく3つあります。
1つ目は、水道管から溶け出した鉛に起因する健康被害について、大家さんの責任が追求されたということです。
2つ目に、大家さん側が入居者に対して鉛管の存在やリスクについて説明していなかったと判断されたということです。
しかし、これは大家さんにとっても寝耳に水ですよね。
まさか、自分の物件の水道管から鉛が出てくるなんて思いもしませんし、日本の水道水は世界一安全だと言われているので、それを信じきっているのが普通です。
目に見えることでもないので、認識できるはずがなく、個人的にはこれはしょうがないことだと思ってしまいます。
3つ目は、自治体も鉛管の存在を認識していなかったため、交換の周知が不十分だったということです。
僕自身は、大家さんだけに賠償命令が下されるのはおかしいと思っています。
行政もしっかりと交換の周知をすべきだったのではないかと思います。
とはいえ、重要なのは今回の判決によって重要事項説明では給水管の材質についても説明しておかないと、大きなリスクがあるということが発覚したということです。
鉛製給水管の現状と対策
今回の事案は一見するとかなり稀なケースのように思うかもしれません。
しかし、よくよく調べてみたら、全国には未だに約200万件もの鉛製の給水管が残存しているそうです。
日本の世帯数は大体5,000万世帯くらいなので、日本の約4％の住宅では給水管から鉛が溶け出す可能性があるということになります。4%というのは結構な数字ですよね。
では、大家さんは一体どうしたら良いのでしょうか。
水道管調査の必要性
公共の水道管に関しては、大家の責任ではないので免責になると思います。
しかし、そこから自分が保有する物件に引き込まれている水道管についてはそうはいきません。
通常の物件であれば塩ビ管や樹脂管が使われているはずですが、昔の物件では鉛管が使われているケースがあります。
また、建物が新しくなっていても、既設の水道管を使っているケースもあると思うので要注意です。
古い物件を購入された方は、その物件の水道管がどういう材質でできているのかを事前に調査した方がいいと思います。
調査方法
調査方法としては、水道メーターに繋がっている管が塩ビなのか、それとも鉛管なのかということを、水道メーターを開けたりしてチェックしてみましょう。
地中に埋まっているなら、ちょっと掘ってみれば分かります。
多くの方はそこまでしないかもしれませんが、万が一水道管から鉛が漏れ出して、入居者が体調不良になってしまうようなことがあれば、今回のように賠償命令が下るかもしれません。
ですので、物件を購入する際は水道管も調べた方がいいでしょう。
とはいえ、水道局の調査によれば、水道管から鉛が漏れ出すというのは本当に微々たるケースのようで、今回のように健康被害にまで行き着くケースはほとんどないようです。
その他の賃貸物件における注意点
さて、今回は給水管に関するトラブルでしたが、他にも責任の所在を先に明確にしておいた方がいいケースは様々あります。見ていきましょう。
排水管の詰まり対策
排水管の詰まりもよくあるトラブルです。
排水管が詰まってオーバーフローしていても、「私は何も流していない！」と入居者が言い張ったりします。
なので、入居者の入れ替えの際には必ず高圧洗浄やスッポン等による清掃を実施しておくようにしましょう。
詰まりそうなものは事前に排出させて、ちゃんと排水が流れることをチェックした上で、「水がきちんと流れるように掃除してあるので、もし今後詰まったら入居者の責任ですよ」ということを事前に重要事項説明で伝えておくようにしましょう。
さもないと、全てが大家さんの責任になってしまいます。
現に、外国人は油をそのまま排水に捨てることがあります。
さらには、生ごみもネットで捕らえずにそのまま流してしまい、詰まらせるケースも多々あります。
設備の安全性確保
また、よくあるのは階段の踏み面や手すり、ベランダが錆びてグラグラしているといったケースです。
もしこれらが壊れて足を踏み外し、入居者が怪我をしてしまったらどうなるでしょうか。最悪の場合は死亡事故になったケースも過去にありました。
これは完全にオーナーの責任になりますので、こういった不具合は必ず修繕しておくべきです。
もちろん、水漏れや雨漏り、シロアリ被害なども事前に調査をして、修繕しておくことが重要です。
耐震診断・アスベスト調査
さらに、耐震診断やアスベスト除去についても話題になることがあります。
重要事項説明では、これらについて「調査をしたことがあるかないか？」を告知する義務があります。
旧耐震だからといって新耐震基準に沿うように改修する義務はありませんし、アスベストがあったからといって、今すぐ除去しなければならないわけでもありません。
調査の有無を告知する義務があるということを覚えておくといいでしょう。
まとめ
というわけで、今回は大家さんが負うことになる意外なリスクについて情報共有しました。
今回は給水管に関するトラブルでしたが、排水管やその他の設備についても常に状況を把握し、適切なメンテナンスを行いつつ、トラブルについてはどちらに責任の所在があるのかを明確に重要事項説明で説明しておくことが重要です。
オーナーさんも入居者も意識することで、訴訟リスクやトラブルリスクを大幅に軽減できると思いますので、ぜひチェックしてみてください！
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
先日、不動産投資家にとって新たなリスクとなりうる話題がありましたので、その事例を紹介しつつ、対策法について考えていきたいと思います。
ぜひ最後までご覧ください！
鉛中毒事例の概要
判決の重要ポイント
鉛製給水管の現状と対策
水道管調査の必要性
調査方法
その他の賃貸物件における注意点
排水管の詰まり対策
設備の安全性確保
耐震診断・アスベスト調査
まとめ
鉛中毒事例の概要
この事案は、山口県のとある賃貸アパートに住んでいた入居者が水道水を飲み続けていたら、そこに鉛が混入していて鉛中毒を発症してしまい、損害賠償として大家さんに700万円もの支払いが命じられたというものです。判決のポイント
この判決のポイントは大きく3つあります。
1つ目は、水道管から溶け出した鉛に起因する健康被害について、大家さんの責任が追求されたということです。
2つ目に、大家さん側が入居者に対して鉛管の存在やリスクについて説明していなかったと判断されたということです。
しかし、これは大家さんにとっても寝耳に水ですよね。
まさか、自分の物件の水道管から鉛が出てくるなんて思いもしませんし、日本の水道水は世界一安全だと言われているので、それを信じきっているのが普通です。
目に見えることでもないので、認識できるはずがなく、個人的にはこれはしょうがないことだと思ってしまいます。
3つ目は、自治体も鉛管の存在を認識していなかったため、交換の周知が不十分だったということです。
僕自身は、大家さんだけに賠償命令が下されるのはおかしいと思っています。
行政もしっかりと交換の周知をすべきだったのではないかと思います。
とはいえ、重要なのは今回の判決によって重要事項説明では給水管の材質についても説明しておかないと、大きなリスクがあるということが発覚したということです。
鉛製給水管の現状と対策
今回の事案は一見するとかなり稀なケースのように思うかもしれません。しかし、よくよく調べてみたら、全国には未だに約200万件もの鉛製の給水管が残存しているそうです。
日本の世帯数は大体5,000万世帯くらいなので、日本の約4％の住宅では給水管から鉛が溶け出す可能性があるということになります。4%というのは結構な数字ですよね。
では、大家さんは一体どうしたら良いのでしょうか。
水道管調査の必要性
公共の水道管に関しては、大家の責任ではないので免責になると思います。
しかし、そこから自分が保有する物件に引き込まれている水道管についてはそうはいきません。
通常の物件であれば塩ビ管や樹脂管が使われているはずですが、昔の物件では鉛管が使われているケースがあります。
また、建物が新しくなっていても、既設の水道管を使っているケースもあると思うので要注意です。
古い物件を購入された方は、その物件の水道管がどういう材質でできているのかを事前に調査した方がいいと思います。
調査方法
調査方法としては、水道メーターに繋がっている管が塩ビなのか、それとも鉛管なのかということを、水道メーターを開けたりしてチェックしてみましょう。
地中に埋まっているなら、ちょっと掘ってみれば分かります。
多くの方はそこまでしないかもしれませんが、万が一水道管から鉛が漏れ出して、入居者が体調不良になってしまうようなことがあれば、今回のように賠償命令が下るかもしれません。
ですので、物件を購入する際は水道管も調べた方がいいでしょう。
とはいえ、水道局の調査によれば、水道管から鉛が漏れ出すというのは本当に微々たるケースのようで、今回のように健康被害にまで行き着くケースはほとんどないようです。
その他の賃貸物件における注意点
さて、今回は給水管に関するトラブルでしたが、他にも責任の所在を先に明確にしておいた方がいいケースは様々あります。見ていきましょう。排水管の詰まり対策
排水管の詰まりもよくあるトラブルです。
排水管が詰まってオーバーフローしていても、「私は何も流していない！」と入居者が言い張ったりします。
なので、入居者の入れ替えの際には必ず高圧洗浄やスッポン等による清掃を実施しておくようにしましょう。
詰まりそうなものは事前に排出させて、ちゃんと排水が流れることをチェックした上で、「水がきちんと流れるように掃除してあるので、もし今後詰まったら入居者の責任ですよ」ということを事前に重要事項説明で伝えておくようにしましょう。
さもないと、全てが大家さんの責任になってしまいます。
現に、外国人は油をそのまま排水に捨てることがあります。
さらには、生ごみもネットで捕らえずにそのまま流してしまい、詰まらせるケースも多々あります。
設備の安全性確保
また、よくあるのは階段の踏み面や手すり、ベランダが錆びてグラグラしているといったケースです。
もしこれらが壊れて足を踏み外し、入居者が怪我をしてしまったらどうなるでしょうか。最悪の場合は死亡事故になったケースも過去にありました。
これは完全にオーナーの責任になりますので、こういった不具合は必ず修繕しておくべきです。
もちろん、水漏れや雨漏り、シロアリ被害なども事前に調査をして、修繕しておくことが重要です。
耐震診断・アスベスト調査
さらに、耐震診断やアスベスト除去についても話題になることがあります。
重要事項説明では、これらについて「調査をしたことがあるかないか？」を告知する義務があります。
旧耐震だからといって新耐震基準に沿うように改修する義務はありませんし、アスベストがあったからといって、今すぐ除去しなければならないわけでもありません。
調査の有無を告知する義務があるということを覚えておくといいでしょう。
まとめ
というわけで、今回は大家さんが負うことになる意外なリスクについて情報共有しました。今回は給水管に関するトラブルでしたが、排水管やその他の設備についても常に状況を把握し、適切なメンテナンスを行いつつ、トラブルについてはどちらに責任の所在があるのかを明確に重要事項説明で説明しておくことが重要です。
オーナーさんも入居者も意識することで、訴訟リスクやトラブルリスクを大幅に軽減できると思いますので、ぜひチェックしてみてください！
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