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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

僕はこれまで20年以上、不動産コンサルタントとして活動してきて、何千人、何万人という不動産投資家と関わってきました。

また、賃貸物件の管理会社も運営していることから、多くの大家さんともお付き合いさせていただいています。

そうしていくうちに分かったのが、多くの不動産投資家は、「経済的自由を得たい」「早期リタイアをしたい」「老後に備えたい」という目的で不動産投資をしているということです。

そして中には、「子どもに資産を残したい」という親心で不動産投資を行なっている方もいます。

 

相続は“負債”も引き継がれる

最初はそういう意識がなくても、年齢を重ねて70代80代になると、「これまで積み上げてきた不動産を子どもに引き継がせたい」と考える人は多いのではないでしょうか。

ところが、不動産の相続というのは非常に特殊です。

単に土地や建物といった不動産を相続させればいいというものではありません。

相続にはプラスの資産だけでなくマイナスの負債も含まれますので、アパート経営のために借り入れているローンなどの負債も同時に相続されることになります。

また、敷金を預かっている場合は、その敷金の返済義務なども同時に相続されます。

 

相続は「資産を引き継ぐ」のではなく、「事業を引き継ぐ」ことである

ご存じの通り、アパートというのは自動販売機とは違って、放っておいてお金を生み出すものではありません。

空室が出ればリフォームをして、新たな付加価値をつけて入居募集を行なわなければ、満室にはなりません。

また、たとえ管理会社に任せていても、わけも分からず丸投げしていれば、リフォーム費用を不当に高く請求されたり、空室が長期間続いて家賃収入が大きく減少したり・・・といったことも起こり得ます。

さらに、今後金利が上がってくれば、銀行との交渉力も必要になります。

だから、不動産の相続は単に物件という「資産」を相続させるのではなく、アパート経営という「事業」を相続させるという考え方でなければいけないのです。

さもなければ、せっかく親が築いた資産を食いつぶしてしまうことにもなりかねません。

そのためには、「事業」としてアパート経営を引き継ぐためのノウハウを、生きているうちから子どもに対して教育しておく必要があります。

 

親から相続した物件は永遠に卵を産み続けるニワトリ

一方、古いアパートを相続した娘さんや息子さんの立場に立ってみると、「借金の返済額が多過ぎて、満室でもほとんどお金が残らない・・・こんな物件もう手放してしまいたい・・・」というケースはよくあります。

相続対策を意識しすぎた結果、ぼったくり価格でマンションを建てて多額の借金を抱えてしまい、たとえ売っても借金が残ってしまうというケースがあるんですね。

そして、相続して初めてそういった状況に気づく・・・といったことも珍しくありません。

また、プラスの資産が残っていたとしても、「面倒だから」「現金が欲しいから」という理由で売却してしまう人もいます。

しかし、それは非常にもったいないことだと僕は思います。

なぜなら、親から受け継いだのは「卵を永遠に産み続けるニワトリ」のようなものだからです。

アパートをすぐに売ってしまう行為は、ニワトリに卵を産ませるのではなく、そのニワトリ自体を焼いて食べてしまうのと同じだと思います。

 

不動産投資のノウハウを伝えていこう

だからこそ、今まさに不動産を買い進めて事業を拡大している人ほど、子どもが物心ついた段階で、不動産投資のノウハウや経営感覚をしっかりと伝えていく必要があります。

もし子どもに不動産経営のノウハウを教えるつもりがないのであれば、自分が70代80代になった段階で不動産を売却し、現金化してしまった方がいいと思います。

そして、健康寿命が尽きる前に、そのお金を使って自分の人生を謳歌した方がいいでしょう。

それが一番幸せな生き方だと僕は思います。

人生というゲームは、あくまで自分自身のものです。

子どもには子どもの人生ゲームがありますから、資産を引き継がせなくても、自分の人生を歩んでいけばいいのです。

親の務めとは、子どもが自分の人生ゲームを楽しめるように、その「ルール」を伝えてあげることであって、決して資産を残すことではないと僕は考えています。

だから、もし不動産を子どもに引き継ごうと考えているのであれば、不動産投資のノウハウを学ばせることが絶対に必要です。

 

不動産実務検定等で、実践的に学ばせよう

では、どうやって教えればよいのでしょうか。

僕の不動産実務検定の仲間の中には、小学生の息子さんに年間103万円を贈与し、そのお金で戸建てを買わせて実際に大家業をやらせた人がいます。

息子さんと一緒にDIYをしたり、客付けの営業活動などもしたりしていました。

その息子さんは今は高校生になっていて、すでに5棟ほど所有しており、未成年にも関わらず確定申告しているそうです。

まさに、実践を通して学んでいるわけです。

もし「そこまではちょっと・・・」という方でも、子どもが物心ついた段階で「不動産実務検定」を学ばせたり、一緒にDIYを行なったりすることは十分にできると思います。

そうすることで、自然と不動産投資のノウハウや管理の知識が身についていくでしょう。

 

子どもが不動産投資に興味があるのは大きなメリット

また、相続人となる息子さんや娘さんが不動産投資に興味を持ち、「将来、親の不動産を引き継いでしっかり運営していきたい」という意識を持っている場合には、大きなメリットがあります。

例えば、親が「まだ不動産を買い増しして事業を拡大したい」と考えていても、65歳を超えてくると、年齢の制限などで融資が難しくなることがあります。

そうしたときに相続人が連帯保証人として加われば、銀行からの融資がスムーズに通る可能性が高まります。

もちろん、その相続人が不動産について学び、小規模でも経営経験を積んでいることが前提ですが、そうした実績や意欲があれば、銀行はむしろ喜んで融資に応じてくれるでしょう。

つまり、子どもが将来的に親の不動産を承継して事業を続けていく意志があるなら、親が高齢であっても協力しながら融資を受け、事業をさらに拡大していくことが可能ということです。

だからこそ、不動産投資は「家族ぐるみで取り組む」ことが大切だと僕は思います。

一方で、そのつもりがない場合は、ある時点でM＆Aなどを通じて物件を売却し、現金化してしまうのも一つの選択です。

そして、そのお金を使って自分自身の人生を謳歌する方が、結果的に幸せなのではないかなと思います。


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