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これから増えるのはローン破綻ではなく、◯◯破綻です
公開日: 2025年10月23日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
2025年度上半期（4～9月）に東京23区で発売された新築マンションの平均価格が1億3,000万円を超えてきました。
新築が高すぎるために、実需は中古に移って中古の価格も上がっていて、一体どこまで相場が上がるのかわからない状況です。
今回は、そんな分譲マンションの隠れたコストについてお話ししていきます。ぜひ最後までご覧ください。
金利上昇の背景
本当に危険なのは、ローンではなく維持管理費
マンション特有の維持管理費
管理費の高騰実態
海外物件での実体験
日本の分譲マンションの問題点
新築時の維持管理費は戦略的に安く設定されている
金利上昇より維持管理費上昇のインパクトの方が大きい
管理費破綻の時代へ
まとめ
金利上昇の背景
最近は日銀が金利を上げるような雰囲気になってきました。
高市総裁が金融緩和・財政出動をどんどん実行していくと、日本円の供給量が増えて円安が進み、それがコストプッシュ型インフレを助長させます。
そうなると、物価上昇を抑えるために、政策上、金利を上げることが必要になってきます。
これだけ物件価格が高いと、月々のローン返済額が高額になっている人も多いでしょうから、金利の上昇によって月々の支払い額が一気に増えてしまい、ローン破綻する人も出てくるのではないかと言われています。
将来の金利上昇に備えて、借り換えや固定金利への切り替えを検討している人もいらっしゃるかもしれませんね。
本当に危険なのは、ローンではなく維持管理費
しかし、実は本当に危険なのはローンの支払いではありません。
本当に危険なのは維持管理費なのです。
マンション特有の維持管理費
戸建て住宅と違い、マンションには管理費・修繕積立金がつきものです。
分譲マンションを購入すると、中古であれ新築であれ、月々の管理費・修繕積立金を必ず支払わなければいけません。
管理費の高騰実態
昔は、平均より少し小さめの70平米ぐらいのファミリーマンションであれば、管理費・修繕積立金を合わせても月2万円台（だいたい2万5,000円とか）でした。
そんな時代があったんですよね。
ところが昨今では、新築マンションにおける管理費・修繕積立金の合計額は月5～6万円になっています。
タワーマンションだと、月8～10万円が当たり前です。
これに加えて固定資産税や駐車場代がかかりますから、住宅ローンの返済とは別に月10万円以上もの費用が上乗せされてくるのです。
10万円以上というのは、ちょっといい感じのワンルームアパートを借りられるレベルです。
持ち家を買ったにも関わらず、毎月プラスαでそんなお金がかかってくるという話なんですよね。
海外物件での実体験
僕自身は日本でマンションはもっていませんが、海外ではコンドミニアムを持っています。
例えば、10年以上前にアメリカで購入したコンドミニアムの維持管理費は、当時、管理費・修繕積立金で月500ドルでした。
10年以上前というと1ドル100円ぐらいだったので、日本円で5万円程度です。
ところが今や管理費が480ドル、修繕積立金が680ドルで合計1,160ドルもかかっています。
現在の為替レートで、月17万5,000円も負担させられているわけです。
わずか10年の間にドルベースで2倍以上、円ベースでは3倍以上になっています。
アメリカは物価がこの10年で倍になりましたし、これに円安が追い打ちをかけているんですね。
この物件の家賃収入は月3,000ドルですが、そのうち4割が維持管理費で消えていっています。
この物件は現金購入しているので、金利の変動についてはあまり関係ありませんが、維持管理費がどこまで上がっていくのか？という点には少し恐怖を感じています。
日本の分譲マンションの問題点
新築時の維持管理費は戦略的に安く設定されている
一方、日本の新築マンションは戦略的に管理費や修繕積立金を安く設定しています。
新築の販売時には、月々の維持管理費を安く見せたいからですね。
ところが、購入後10年15年間でどんどん値上がっていくのです。
実際、「倍額に値上げします」という通知が突然来るような事例が全国で発生しています。
金利上昇より維持管理費上昇のインパクトの方が大きい
今後日銀が金利を上げていくと、住宅ローンの金利も上がってくると思います。
例えば、7,000万円のローンで金利が1％上がったとすると、35年返済で月々の返済の増加額は35,000円くらいです。
7,000万円も借りていますから、1％のインパクトはさぞかし大きいのではとも思いますが、それでも35,000円程度です。
一方で、管理費や修繕積立金が2倍になったら、月々の返済額は5～8万円も増えてくるわけです。
しかもこの費用は物件を所有している限り永遠に続いていくわけで、金利の上昇よりもインパクトが大きいんですよね。
さらに、金利というのは上下動するので、景気が悪くなれば下がることもあります。
それに比べて、いったん上がった管理費や修繕費は下がることはありませんので、実は非常に恐ろしいのですが、これに気づいていない人が多いと思います。
管理費破綻の時代へ
これから先、ローンは返済しているけれども管理費を払えないという家庭が出てくると思います。
仕方なく手放そうと思っても、現在のマンション価格の上昇ブームが終わったら、管理費と修繕積立金の額が大きすぎて売れないという事例も出てくるかもしれません。
賃貸に出したとしても、家賃の半分ぐらいは管理・修繕費で持ってかれてしまいます。
そうなると、賃貸にも出せない、売りたくても売れないということになってしまいます。
最後は、生活費を削りながらなんとか維持管理費を支払う・・・という事態になりかねませんし、さらに滞納者が増えていけば、マンションの維持管理自体もできなくなってしまう・・・という負のスパイラルに陥る物件も出てくるでしょう。
まとめ
以上、今回はマンションの固定費について解説しました。
一般的に「マンションは資産になる」と思われています。
共用部が豪華なので、戸建よりも手離れが良いという面は確かにありますが、毎月消えていく固定費地獄に気づいていない人がすごく多いです。
将来このリスクに世間が気づいた時に、果たして分譲マンションの資産価値を維持していけるのか？というのが、今後、分譲マンションの購入を検討する上でしっかり考えていかないといけないポイントだと思います。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
2025年度上半期（4～9月）に東京23区で発売された新築マンションの平均価格が1億3,000万円を超えてきました。
新築が高すぎるために、実需は中古に移って中古の価格も上がっていて、一体どこまで相場が上がるのかわからない状況です。
今回は、そんな分譲マンションの隠れたコストについてお話ししていきます。ぜひ最後までご覧ください。
金利上昇の背景
本当に危険なのは、ローンではなく維持管理費
マンション特有の維持管理費
管理費の高騰実態
海外物件での実体験
日本の分譲マンションの問題点
新築時の維持管理費は戦略的に安く設定されている
金利上昇より維持管理費上昇のインパクトの方が大きい
管理費破綻の時代へ
まとめ
金利上昇の背景
最近は日銀が金利を上げるような雰囲気になってきました。高市総裁が金融緩和・財政出動をどんどん実行していくと、日本円の供給量が増えて円安が進み、それがコストプッシュ型インフレを助長させます。
そうなると、物価上昇を抑えるために、政策上、金利を上げることが必要になってきます。
これだけ物件価格が高いと、月々のローン返済額が高額になっている人も多いでしょうから、金利の上昇によって月々の支払い額が一気に増えてしまい、ローン破綻する人も出てくるのではないかと言われています。
将来の金利上昇に備えて、借り換えや固定金利への切り替えを検討している人もいらっしゃるかもしれませんね。
本当に危険なのは、ローンではなく維持管理費
しかし、実は本当に危険なのはローンの支払いではありません。本当に危険なのは維持管理費なのです。
マンション特有の維持管理費
戸建て住宅と違い、マンションには管理費・修繕積立金がつきものです。
分譲マンションを購入すると、中古であれ新築であれ、月々の管理費・修繕積立金を必ず支払わなければいけません。
管理費の高騰実態
昔は、平均より少し小さめの70平米ぐらいのファミリーマンションであれば、管理費・修繕積立金を合わせても月2万円台（だいたい2万5,000円とか）でした。
そんな時代があったんですよね。
ところが昨今では、新築マンションにおける管理費・修繕積立金の合計額は月5～6万円になっています。
タワーマンションだと、月8～10万円が当たり前です。
これに加えて固定資産税や駐車場代がかかりますから、住宅ローンの返済とは別に月10万円以上もの費用が上乗せされてくるのです。
10万円以上というのは、ちょっといい感じのワンルームアパートを借りられるレベルです。
持ち家を買ったにも関わらず、毎月プラスαでそんなお金がかかってくるという話なんですよね。
海外物件での実体験
僕自身は日本でマンションはもっていませんが、海外ではコンドミニアムを持っています。例えば、10年以上前にアメリカで購入したコンドミニアムの維持管理費は、当時、管理費・修繕積立金で月500ドルでした。
10年以上前というと1ドル100円ぐらいだったので、日本円で5万円程度です。
ところが今や管理費が480ドル、修繕積立金が680ドルで合計1,160ドルもかかっています。
現在の為替レートで、月17万5,000円も負担させられているわけです。
わずか10年の間にドルベースで2倍以上、円ベースでは3倍以上になっています。
アメリカは物価がこの10年で倍になりましたし、これに円安が追い打ちをかけているんですね。
この物件の家賃収入は月3,000ドルですが、そのうち4割が維持管理費で消えていっています。
この物件は現金購入しているので、金利の変動についてはあまり関係ありませんが、維持管理費がどこまで上がっていくのか？という点には少し恐怖を感じています。
日本の分譲マンションの問題点
新築時の維持管理費は戦略的に安く設定されている
一方、日本の新築マンションは戦略的に管理費や修繕積立金を安く設定しています。
新築の販売時には、月々の維持管理費を安く見せたいからですね。
ところが、購入後10年15年間でどんどん値上がっていくのです。
実際、「倍額に値上げします」という通知が突然来るような事例が全国で発生しています。
金利上昇より維持管理費上昇のインパクトの方が大きい
今後日銀が金利を上げていくと、住宅ローンの金利も上がってくると思います。
例えば、7,000万円のローンで金利が1％上がったとすると、35年返済で月々の返済の増加額は35,000円くらいです。
7,000万円も借りていますから、1％のインパクトはさぞかし大きいのではとも思いますが、それでも35,000円程度です。
一方で、管理費や修繕積立金が2倍になったら、月々の返済額は5～8万円も増えてくるわけです。
しかもこの費用は物件を所有している限り永遠に続いていくわけで、金利の上昇よりもインパクトが大きいんですよね。
さらに、金利というのは上下動するので、景気が悪くなれば下がることもあります。
それに比べて、いったん上がった管理費や修繕費は下がることはありませんので、実は非常に恐ろしいのですが、これに気づいていない人が多いと思います。
管理費破綻の時代へ
これから先、ローンは返済しているけれども管理費を払えないという家庭が出てくると思います。仕方なく手放そうと思っても、現在のマンション価格の上昇ブームが終わったら、管理費と修繕積立金の額が大きすぎて売れないという事例も出てくるかもしれません。
賃貸に出したとしても、家賃の半分ぐらいは管理・修繕費で持ってかれてしまいます。
そうなると、賃貸にも出せない、売りたくても売れないということになってしまいます。
最後は、生活費を削りながらなんとか維持管理費を支払う・・・という事態になりかねませんし、さらに滞納者が増えていけば、マンションの維持管理自体もできなくなってしまう・・・という負のスパイラルに陥る物件も出てくるでしょう。
まとめ
以上、今回はマンションの固定費について解説しました。一般的に「マンションは資産になる」と思われています。
共用部が豪華なので、戸建よりも手離れが良いという面は確かにありますが、毎月消えていく固定費地獄に気づいていない人がすごく多いです。
将来このリスクに世間が気づいた時に、果たして分譲マンションの資産価値を維持していけるのか？というのが、今後、分譲マンションの購入を検討する上でしっかり考えていかないといけないポイントだと思います。
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