今年の繁忙期の傾向と対策。借りやすさを設計せよ

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今日は、「今年の繁忙期、入居の旬の傾向と対策」というテーマでお話ししたいと思います。

今年の繁忙期は、一言でいうと動いているようで、実は動いていない市場です。

これ、現場でかなり強く感じています。

まず、ここ最近の傾向として、引っ越す人自体が減っています。

理由はシンプルで、お金です。

初期費用が払えない。
親の支援が減っている。
そして何より、引っ越し費用が高すぎる。

入居の申し込みは入るんですよ。

でも、引っ越しの見積もりを取った瞬間にキャンセルになるケースが結構ある。

これ、昔はあまりなかった流れです。

 

更新率が異常に高い。引っ越さない時代へ

さらに大きいのが、「更新する人」がめちゃくちゃ増えていること。

なぜかというと、今引っ越すと家賃が上がるんですよ。

しかも、都内だと所得に対する家賃割合が4割近くなっているという報道もあります。

だから、多少の値上げなら更新で我慢する。引っ越しはしない。

つまり今は、完全に“守りの住み替え”になっているんですね。

 

投資家と借主の“ねじれ”が起きている

一方で投資家側はどうかというと、物件価格は上がっているし、金利も上がっているし、建築費も上がっている。

当然、「賃料を上げたい」という気持ちになる。

でも借主は、可処分所得がどんどん減っている。

ここに大きなねじれが起きています。

家主は上げたい。
借主は払えない。

だから市場としては、実は強気に見えて弱いんです。

 

今年の繁忙期のリアルな傾向

じゃあ今年の繁忙期、具体的に何が起きているか。

まず、割安物件への問い合わせが異常に多い。

昔なら選ばれなかったような狭小物件とか、築古とか、ちょっとクセのある部屋でもどんどん決まっていく。

完全にディフェンス思考です。

そしてもう一つ、家具・家電付き物件が強い。

なぜかというと、引っ越し費用が高いから。

バックパック1つで入居できる部屋って、今めちゃくちゃ合理的なんですよ。

これ、投資家目線ではかなりヒントになります。

 

繁忙期に勝つための募集戦略

じゃあどう対策するか。

まず一番大事なのは、初期費用を下げること。

敷金礼金ゼロ、フリーレント、クリーニング後払い。

これは値下げではなく、参入障壁を下げるという考え方です。

あと、仲介手数料をオーナー側が持つという発想もアリです。

空室が1ヶ月伸びるより、結果的に安いこともあります。

そしてもう一つ。

今は賃料を上げすぎないこと。

更新なら上げることができるでしょうが、新規募集で強気に行くと、決まらない可能性が高い。

市場はインフレに見えて、実は借主側はデフレマインドなんです。

 

まとめ：今年の繁忙期は「守りの市場」

まとめます。

今年の繁忙期は、借主は守り。投資家は攻めたい。

このねじれが一番の特徴です。

だからこそ必要なのは、スペック競争じゃない。

借りやすさの設計です。

初期費用を下げる。
家具家電で差別化する。
割安感を作る。

これができるかどうかで、今年の空室率はかなり変わってくると思います。


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