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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

以前、YouTubeで定期借家契約に関する動画を出したら、こんなコメントが寄せられました。

「定借が増えないのは借主にデメリットが大きいから。つまり客が付きづらい。」

いやいや、これは完全に現場を知らない人の発想です。

ちょっと厳しい言い方かもしれませんが、今日は実務ベースで解説していきます。

 

結論：定借だから決まらないは都市伝説

まず結論から言います。

僕の管理会社は1000戸以上の物件を管理していますが、「定借だから」という理由で断られるのは1％以下です。

ほぼ誤差ですね。

むしろ、

・立地
・家賃
・管理状態

この3つが良ければ、普通借家契約だろうが定期借家契約だろうが決まります。

入居者というのは、契約形態で部屋を選んでいないんですよ。

「住みたいかどうか」

これだけです。

だから、定借で決まらないと言っている会社は、単純に客付け力が弱いだけです。


 

なぜ今、定借が必要なのか？

そもそも今の東京は家賃がめちゃくちゃ上がっています。

ファミリー向け25万円台、シングルでも12万円台。

東京都が「家賃値上げ相談窓口」を作るくらい、トラブルが増えていますよね。

では、なぜ値上げが増えているかというと、

修繕費
人件費
光熱費
固定資産税

これらが全部上がっているから。

つまり、家賃を上げないと貸主が死ぬ時代なんですよ。

でも普通借家契約だとどうなりますか？

借主が「嫌です」って言ったら、裁判しない限り家賃は上げられない。

これだけインフレの時代に、貸主だけが値上げできないなんておかしいじゃないですか。

これが日本の賃貸市場の歪みです。

 

定借＝家賃を好き勝手上げる？違います

よく言われるのが、「定借は家賃を自由に上げるための制度だ」という話です。

これは半分間違いです。

確かに、定借であれば再契約時に家賃の見直しはしやすいです。

でもね、無理に上げたら退去されます。

退去されたらどうなるか。

リフォーム費
広告料
空室損失

だいたい家賃3〜4ヶ月分が飛びます。

だから現場では、むちゃくちゃな値上げなんてしない。

結果として、家賃は市場価格に落ち着きます。

 

普通借家から定借へどう切り替える？

ではここで、実務の話をしましょう。

普通借家から定期借家への変更。

これは勝手にはできません。借主の合意が必要です。

じゃあどうするか。

僕の現場でやっているのは、更新時に、

「家賃を値上げします。値上げを受け入れられないなら、代わりに定期借家に変更してください」

と提案します。

これ、かなり通ります。

 

定借の説明の仕方が超重要

あとは説明の仕方が大事です。

「家賃上げたいから定借にします」と言ったら当然嫌われます（笑）。

そうじゃなくて、

・迷惑入居者を排除するため
・住環境を守るため

こう説明します。

さらに、「問題なければ2年後も再契約できます」ということをちゃんと伝える。

するとほとんど納得してくれます。

 

実は大手マンションはもう定借だらけ

ちなみに、都内の大手賃貸マンションの30％〜40％が定期借家という話もあります。

つまり、市場はもう動いているんですよ。

「定借は客が付かない」なんて言っているのは、実務経験がない管理会社だけです。

 

まとめ：定借で決まらないのではない

定借にすると入居者が決まらない、というのは間違いです。

正しくは、定借を理解してない会社が決められないだけ。

これからは、普通借家契約だけに依存するオーナーはかなり厳しくなります。

市場に合わせて契約を設計できる人だけが勝つ時代です。


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