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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

今日は、「都心マンションの下落が始まった」というテーマでお話ししたいと思います。

実は、僕は2年くらい前からずっと「マンションバブルは頭打ち」と予想していたのですが、外し続けていたんですね（汗）。

僕がそのような予想をした理由は、2024年3月に日銀がゼロ金利政策を解除したからです。

日本が「金利のない世界」から「金利のある世界」に戻り始めた。

これって、不動産市場にとってすごく大きな転換点だったんですよ。

金利が上がり始めた時点で、本来なら都心マンション価格にはブレーキがかかってもおかしくなかった。

でも、実際にはしばらく上がり続けました。

 

ゼロ金利政策の解除後もマンション価格が上がり続けた理由

その理由は大きく2つあります。

1つは円安です。

海外投資家からすると、日本の不動産が安く見えた。

特に東京の超高級マンションなんかは、「ニューヨークや香港と比べればまだ安い」という感覚だったわけです。

もう1つは大型再開発です。

麻布台ヒルズ、三田ガーデンヒルズ、湾岸のタワマン。

こういった大型開発によって、「東京の不動産はまだまだ上がる」という空気感が作られていた。

だから、金利が上がっても海外マネーと投資マネーで押し上げられていたんですね。

 

ここへきて潮目が変わってきた

でも、ここへきてかなり潮目が変わってきたと思っています。

まず、大型物件の転売供給が増えすぎた。

特に最近の超高級マンションは、住むためではなく、最初から転売目的で買われているケースがかなり多かったんですね。

引き渡しされた瞬間に中古サイトに大量に並ぶ。

つまり、住む気なんか最初からないわけです。

「買ってすぐ売る」

これが前提。

でも、このゲームって、価格が右肩上がりの時しか成立しません。

価格が止まった瞬間、転売業者は出口を失います。

しかも今、かなり危険なのが、売り出し価格と成約価格の差が大きくなっていること。

ネットを見ると、「このマンション1億6,000万円！」とか出ていますよね。

でも、それは売主の希望価格です。

実際にその価格で売れているとは限らない。

最近は、売り出し価格と実際の成約価格にかなり差が出始めていると言われています。

つまり、「高値で売りたい人」はたくさんいるけど、「その価格で買う人」が減っている。

これって、相場の変調の典型なんですね。

 

利回低下、金利上昇、融資審査の厳格化、実需層の限界も・・・

さらに、都心マンションは利回りもかなり低下しています。

価格だけがどんどん上がって、家賃が追いついていない。

だから、世界の都市と比べても、都心マンションの利回りはかなり低くなっています。

さらに今は、借入金利そのものが上がってきている。

そうなると、「これ、投資として成立するの？」という話になるわけです。

さらに、金融機関の姿勢も変わってきています。

地銀の越境融資に待ったが入り始めた。

日銀や金融庁も、「不動産投資、ちょっと行き過ぎじゃない？」という空気になってきている。

だから融資審査も厳格化され始めています。

不動産は融資で買う人が多いですから、融資が締まると価格は上がりにくくなります。

そして、実需層にも限界が来ています。

いわゆるパワーカップルですね。

世帯年収が1,500万円とか2,000万円とかあっても、1億5,000万円、2億円のマンションを普通に買えるかと言われたら厳しいです。

しかも今、住宅ローン金利も上がっています。

管理費も修繕積立金も上がっている。

物価も上がっている。

だから、「無理すれば買える」が、「本当にそこまでして買う必要ある？」になってきています。

ここはかなり大きいと思います。

 

都心マンションは今後2～4年くらいで、1割程度は調整する可能性が高い

一方で、デベロッパーも苦しい。

土地価格は高い。

建築費も高い。

人件費も高い。

つまり、本当はもっと高く売りたい。

でも、これ以上値上げすると誰も買えない。

なので、新築価格もそろそろ限界が見えてきているんですね。

じゃあ、今後どうなるのか。

僕の予想としては、都心のマンション価格は今後2～4年くらいかけて、1割程度は調整する可能性が高いと思っています。

最大でも2割程度の下落だと思います。

少なくとも、平成バブル崩壊みたいな大暴落にはならないでしょう。

理由はシンプルで、都心マンションを持っている人というのは、そもそもお金持ちが多いから。

多少価格が下がったくらいでは、慌てて投げ売りしない。

さらに、これから急激に円高になることも考えにくいので、外国人投資家の需要も一定程度は残ると思います。

だから、暴落というより「じわじわ調整しつつ高止まり」というイメージですね。

 

本当に価値のあるマンションの“選別”が始まる

ただし、全部が同じではありません。

本当に価値のある立地、賃料がしっかり取れる物件は強い。

逆に、投資マネーだけで無理やり吊り上がった物件や、転売業者が大量に在庫を抱えている物件は、もっと厳しくなる可能性があります。

つまり、これからは「都心だから全部上がる」という時代ではなくなる。

本当に価値のある物件と、バブル的に上がりすぎた物件の選別が始まるということです。

不動産価格は永遠に上がり続けるわけではありません。

金利、所得、賃料、融資、為替。

このバランスが崩れれば、必ず調整は起こります。

とにかく今は、個人の購買力の実力以上に不動産価格が上がってしまっています。

インフレが進んで、所得が増えれば、また上昇に転じる潮目もくるかもしれませんが、不動産マーケットはいったん休憩に入ったと僕は見ています。


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