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今も変わらない営業の極意
公開日: 2026年05月12日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、「今も変わらない営業の極意」というテーマでお話ししたいと思います。
最近、「オープンハウスが今でも路上営業で家を売っている」というネット記事を見かけました。
駅前でオレンジ色のジャンパーを着た営業マンが、チラシを配って、「家探してませんか？」って声をかけている、あの営業スタイルですね。
SNSなんかを見ていると、
「昭和っぽい」
「時代遅れ」
「しつこい」
みたいな声も結構あるのですが、僕はこの記事を見て、「なるほどな」と思いました。
実は合理的？な路上営業
というのも、営業の本質というのは、結局20年前も今も変わっていないからです。
今って、何でもSNS、AI、DXの時代ですよね。
何か売ろうと思ったら、
Instagram広告、
YouTube、
LINE登録、
ステップ配信
みたいな話ばっかりです。
もちろんそれ自体は悪くないし、必要なんですが、でも最後にモノを買うのはやっぱり人なんです。
そして人って、意外と昔ながらの方法で動くんですよね。
オープンハウスのお客さんは、販売物件から半径2キロ以内に住んでいる人が多いそうです。
つまり、ただ無差別に声をかけているわけではない。
「このエリアに住んでいて、今の家賃に不満があって、将来的に家を買う可能性がある人」
そこを狙って営業している。
だから、実はかなり合理的なんですよね。
営業の目的は“今すぐ売ること”ではない
ネット広告って、一見効率的に見えるんですが、実際には興味のない人にも大量に広告費をばら撒いているケースが多いです。
一方、半径2キロ以内に住んでいる人に直接営業するのは、かなり精度が高いです。
僕も昔、ゼネコンで営業していた頃、毎日地主さんにピンポン営業をしていました。
「相続対策でアパート建てませんか？」みたいな営業です。
今思えば、かなり非効率ですよ（笑）
だって、アパート建築なんて何千万、何億の世界ですから。
飛び込み営業で簡単に決まるわけがない。
でも、その経験で学んだことがあります。
営業って、「今すぐ売ること」じゃないんですよね。
相手に知識を持ってもらって、「なるほど」と理解してもらって、「自分で判断できる状態」に持っていくことなんです。
だから僕は、地主さんにいきなり契約を迫るんじゃなくて、「土地活用の勉強会やるので来ませんか？」と誘っていました。
まずは知ってもらう。
不安を減らす。
すると人は動くんですよね。
営業というのは押し売りじゃなくて、「相手の中にある、まだ言葉になっていない悩み」を見つける仕事なんだと思います。
家を建てる前に「住みたい」人を見つけておく
あと、もうひとつ面白い話があります。
今から20年くらい前、僕は900万円で建てられる戸建賃貸を作ろうと思ったんです。
でも、作って空室になったら怖い。
なので僕は考えました。
「作る前に入居者を見つければいいじゃないか」と。
じゃあどうやって集客したのか。
半径2キロ以内の賃貸マンション約4,000戸に、自転車でチラシを配ったんです。
内容はシンプル。
「今の家賃と同じくらいで戸建に住めます」というアンケート付きのチラシです。
そしたら、10件以上問い合わせが来たんですよ。
まだ建物すら建っていないのに、「住みたい」という人が現れた。
重要なのは、誰に・どんな切り口で・どのタイミングで伝えるか
つまり営業というのは、
「誰に」
「どんな切り口で」
「どのタイミングで」
伝えるか。これなんですよね。
今って、何か始めるとすぐに、
「ホームページ作らなきゃ」
「SNS広告を出さなきゃ」
となるじゃないですか。
でも、そんな簡単にネット広告で人なんて集まりません。
不動産実務検定の講師でも、「ホームページ作ったのに生徒が集まりません」という相談が本当に多いです。
それは当たり前です。
無名の人のホームページなんて、誰も見ませんから。
だから僕はいつも思うんです。
まずは今すぐ声をかけられる人に営業した方がいい。
親兄弟、親戚、友達、同僚、近所の人。
「今度、勉強会やるんだけど来ない？」
まずはそこからなんです。
ドブ板営業をすると、断られます。嫌な顔もされます。
でも、それが営業力になる。
断られる勇気。
相手に興味を持ってもらう力。
話をまとめる力。
共感してもらう力。
これは人生のどんな場面でも役に立ちます。
営業職って、世の中的には嫌われる職種かもしれません。
でも、営業で鍛えられた人は強いんですよ。
なぜなら、「人を動かす力」が身につくから。
AI時代になっても、最後に契約するのは人間です。
だから営業の本質は変わらない。
むしろ、ネットやAIが当たり前になった今だからこそ、直接会って話す価値は上がっていると思います。
泥臭い営業を笑う人もいます。
でも世の中って、案外そういう地道な積み重ねで動いているんですよね。
そして突破口は意外と近くにある。
まずは半径2キロ以内。そこにいる人に、自分の言葉で伝えること。
これが今も変わらない営業の極意なんじゃないかなと思います。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、「今も変わらない営業の極意」というテーマでお話ししたいと思います。
最近、「オープンハウスが今でも路上営業で家を売っている」というネット記事を見かけました。
駅前でオレンジ色のジャンパーを着た営業マンが、チラシを配って、「家探してませんか？」って声をかけている、あの営業スタイルですね。
SNSなんかを見ていると、
「昭和っぽい」
「時代遅れ」
「しつこい」
みたいな声も結構あるのですが、僕はこの記事を見て、「なるほどな」と思いました。
実は合理的？な路上営業
というのも、営業の本質というのは、結局20年前も今も変わっていないからです。今って、何でもSNS、AI、DXの時代ですよね。
何か売ろうと思ったら、
Instagram広告、
YouTube、
LINE登録、
ステップ配信
みたいな話ばっかりです。
もちろんそれ自体は悪くないし、必要なんですが、でも最後にモノを買うのはやっぱり人なんです。
そして人って、意外と昔ながらの方法で動くんですよね。
オープンハウスのお客さんは、販売物件から半径2キロ以内に住んでいる人が多いそうです。
つまり、ただ無差別に声をかけているわけではない。
「このエリアに住んでいて、今の家賃に不満があって、将来的に家を買う可能性がある人」
そこを狙って営業している。
だから、実はかなり合理的なんですよね。
営業の目的は“今すぐ売ること”ではない
ネット広告って、一見効率的に見えるんですが、実際には興味のない人にも大量に広告費をばら撒いているケースが多いです。一方、半径2キロ以内に住んでいる人に直接営業するのは、かなり精度が高いです。
僕も昔、ゼネコンで営業していた頃、毎日地主さんにピンポン営業をしていました。
「相続対策でアパート建てませんか？」みたいな営業です。
今思えば、かなり非効率ですよ（笑）
だって、アパート建築なんて何千万、何億の世界ですから。
飛び込み営業で簡単に決まるわけがない。
でも、その経験で学んだことがあります。
営業って、「今すぐ売ること」じゃないんですよね。
相手に知識を持ってもらって、「なるほど」と理解してもらって、「自分で判断できる状態」に持っていくことなんです。
だから僕は、地主さんにいきなり契約を迫るんじゃなくて、「土地活用の勉強会やるので来ませんか？」と誘っていました。
まずは知ってもらう。
不安を減らす。
すると人は動くんですよね。
営業というのは押し売りじゃなくて、「相手の中にある、まだ言葉になっていない悩み」を見つける仕事なんだと思います。
家を建てる前に「住みたい」人を見つけておく
あと、もうひとつ面白い話があります。今から20年くらい前、僕は900万円で建てられる戸建賃貸を作ろうと思ったんです。
でも、作って空室になったら怖い。
なので僕は考えました。
「作る前に入居者を見つければいいじゃないか」と。
じゃあどうやって集客したのか。
半径2キロ以内の賃貸マンション約4,000戸に、自転車でチラシを配ったんです。
内容はシンプル。
「今の家賃と同じくらいで戸建に住めます」というアンケート付きのチラシです。
そしたら、10件以上問い合わせが来たんですよ。
まだ建物すら建っていないのに、「住みたい」という人が現れた。
重要なのは、誰に・どんな切り口で・どのタイミングで伝えるか
つまり営業というのは、「誰に」
「どんな切り口で」
「どのタイミングで」
伝えるか。これなんですよね。
今って、何か始めるとすぐに、
「ホームページ作らなきゃ」
「SNS広告を出さなきゃ」
となるじゃないですか。
でも、そんな簡単にネット広告で人なんて集まりません。
不動産実務検定の講師でも、「ホームページ作ったのに生徒が集まりません」という相談が本当に多いです。
それは当たり前です。
無名の人のホームページなんて、誰も見ませんから。
だから僕はいつも思うんです。
まずは今すぐ声をかけられる人に営業した方がいい。
親兄弟、親戚、友達、同僚、近所の人。
「今度、勉強会やるんだけど来ない？」
まずはそこからなんです。
ドブ板営業をすると、断られます。嫌な顔もされます。
でも、それが営業力になる。
断られる勇気。
相手に興味を持ってもらう力。
話をまとめる力。
共感してもらう力。
これは人生のどんな場面でも役に立ちます。
営業職って、世の中的には嫌われる職種かもしれません。
でも、営業で鍛えられた人は強いんですよ。
なぜなら、「人を動かす力」が身につくから。
AI時代になっても、最後に契約するのは人間です。
だから営業の本質は変わらない。
むしろ、ネットやAIが当たり前になった今だからこそ、直接会って話す価値は上がっていると思います。
泥臭い営業を笑う人もいます。
でも世の中って、案外そういう地道な積み重ねで動いているんですよね。
そして突破口は意外と近くにある。
まずは半径2キロ以内。そこにいる人に、自分の言葉で伝えること。
これが今も変わらない営業の極意なんじゃないかなと思います。
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