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変動vs固定 金利上昇時代の最適解とは？
公開日: 2026年05月13日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、「住宅ローンは、変動か？固定か？金利上昇時代にどう考えるべきか」というテーマでお話ししたいと思います。
最近、変動金利がついに1％を超えてきました。
SNSなんかを見ていると、
「変動で借りた人は終わった」
「固定にしておけばよかった」
「これからは固定一択」
みたいな極端な話もかなり増えてきています。
ただ、こういう時こそ大事なのは、“感情”ではなく“構造”で考えることなんですよ。
今日はそのあたりを、できるだけわかりやすく解説していきたいと思います。
なぜ日銀は利上げしたいのか？
まず、日本は今かなり難しい局面に入っています。
日銀は利上げをしたいんですよ。
なぜかというと、円安を止めたいからです。
実際、日銀は今回利上げを見送ったわけですが、その結果どうなったかというと、ドル円は160円近くまで円安が進みました。
GW中に為替介入が入って、一時155円台まで円高になりましたが、結局また157円台まで戻してしまった。
つまり、根本原因が変わっていないので、介入しても焼け石に水なんですね。
日本が利上げをしないと、日米金利差は縮まらない。
そうすると円安が続く。
円安になると輸入物価が上がる。
エネルギーも、食料品も、あらゆるものが値上がりする。
つまり、コストプッシュ型インフレが止まらないんですよ。
だから本来は利上げしたいわけです。
「上げたいけど上げられない」日本の現実
でも一方で、日本は景気もそんなに強くない。
ここで急激に利上げすると、住宅ローンも企業融資も苦しくなって景気が腰折れする可能性があります。
さらに、日本は国債を発行しすぎているので、金利が急上昇すると財政負担も一気に増える。
だから日銀は「上げたいけど上げられない」という、かなり難しい状態なんですね。
なので、僕は今後の利上げはかなりゆっくりだと思っています。
ただ、ゼロではない。
年0.5％程度の利上げは、想定しておくべきだと思います。
今の政策金利は0.75％ですが、仮に6年くらいかけて3.75％くらいまで上がる可能性は十分あると思っています。
変動か？固定か？ここが本題
じゃあ、その時に変動と固定、どちらを選ぶべきなのか。
ここが今日の本題です。
基本的に、景気が良くなる局面では、お金の借り方は固定がセオリーなんですよ。
なぜかというと、金利の上昇局面では固定の方が有利になりやすいからです。
ただ、今ちょっと難しいのが、固定金利そのものがすでにかなり高くなっていることなんですね。
固定金利は長期金利に連動します。
今、日本の10年国債利回りは2.5％近くまで上がっていて、フラット35も3％前後になってきています。
つまり、「固定に逃げたい」と思っても、その固定自体がかなり高い。
だから単純に「固定一択」とも言い切れないんですよ。
シミュレーションするとどうなる？
実際に、6000万円を35年ローンで借りたケースをシミュレーションしてみました。
変動金利は、当初1.1％、1年後1.5％、3年後2％、5年後2.75％、7年後3％、10年後3.75％、
その後35年目まで3.75％で推移するという、かなり強気な金利上昇シナリオです。
一方、固定金利は2.71％。
結果どうなったか。
総返済額は、
変動が約9755万円、
固定が約9295万円。
つまり、このシナリオだと固定の方が約460万円安いという結果になりました。
それでも僕が「まだ変動でもいい」と思う理由
ただ、ここで大事なのは、「本当にそこまで金利が上がるのか？」という話なんですよ。
仮に日本が本当に3.75％まで政策金利を上げたら、住宅ローンだけじゃなく、企業融資も、不動産市場も、財政も、かなりのダメージを受けます。
なので僕は、そこまで急激に金利を上げ続けるのは現実的にはかなり難しいと思っています。
だから現時点では、まだ変動でいいんじゃないかと思っています。
慌てて固定にすると、借り換え手数料もかかるし、固定金利そのものも高いですしね。
最後は「お金」より「メンタル」で決める
ただし、ここはめちゃくちゃ重要なんですが、「精神的ストレスを抱えたくない人」は固定を選んだ方がいいです。
変動金利って、数字だけの問題じゃないんですよ。
毎回の日銀会合でビクビクする。
ニュースを見るたびに不安になる。
「また返済増えるのかな」と考えてしまう。
こういうストレスを抱えるくらいなら、多少高くても固定にしておいた方が人生の満足度は高いと思います。
固定は返済額が確定するので、生活設計がしやすいんですよ。
教育費、老後資金、投資計画。全部立てやすい。
だから、
・金利変動が怖い人
・ギリギリの資金計画の人
・精神的安定を重視したい人
こういう人は固定にしておいた方がいい。
逆に、
・余裕資金がある
・収入が強い
・投資も並行してやっている
・多少の金利変動は許容できる
・10年くらい返済が進んでいる人
こういう人は変動でもいいと思います。
住宅ローンに“絶対の正解”はない
結局、住宅ローンは「どちらが絶対正解」という話ではなくて、“自分のリスク許容度”に合わせるのが一番大事なんですよ。
SNSで極端な意見を見ると、不安になる気持ちはわかります。
でも、住宅ローンは35年という超長期戦です。
短期的なニュースや空気感ではなく、自分の家計、自分の性格、自分の人生設計で考える。
これが一番大事なんじゃないかなと思います。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、「住宅ローンは、変動か？固定か？金利上昇時代にどう考えるべきか」というテーマでお話ししたいと思います。
最近、変動金利がついに1％を超えてきました。
SNSなんかを見ていると、
「変動で借りた人は終わった」
「固定にしておけばよかった」
「これからは固定一択」
みたいな極端な話もかなり増えてきています。
ただ、こういう時こそ大事なのは、“感情”ではなく“構造”で考えることなんですよ。
今日はそのあたりを、できるだけわかりやすく解説していきたいと思います。
なぜ日銀は利上げしたいのか？
まず、日本は今かなり難しい局面に入っています。日銀は利上げをしたいんですよ。
なぜかというと、円安を止めたいからです。
実際、日銀は今回利上げを見送ったわけですが、その結果どうなったかというと、ドル円は160円近くまで円安が進みました。
GW中に為替介入が入って、一時155円台まで円高になりましたが、結局また157円台まで戻してしまった。
つまり、根本原因が変わっていないので、介入しても焼け石に水なんですね。
日本が利上げをしないと、日米金利差は縮まらない。
そうすると円安が続く。
円安になると輸入物価が上がる。
エネルギーも、食料品も、あらゆるものが値上がりする。
つまり、コストプッシュ型インフレが止まらないんですよ。
だから本来は利上げしたいわけです。
「上げたいけど上げられない」日本の現実
でも一方で、日本は景気もそんなに強くない。ここで急激に利上げすると、住宅ローンも企業融資も苦しくなって景気が腰折れする可能性があります。
さらに、日本は国債を発行しすぎているので、金利が急上昇すると財政負担も一気に増える。
だから日銀は「上げたいけど上げられない」という、かなり難しい状態なんですね。
なので、僕は今後の利上げはかなりゆっくりだと思っています。
ただ、ゼロではない。
年0.5％程度の利上げは、想定しておくべきだと思います。
今の政策金利は0.75％ですが、仮に6年くらいかけて3.75％くらいまで上がる可能性は十分あると思っています。
変動か？固定か？ここが本題
じゃあ、その時に変動と固定、どちらを選ぶべきなのか。ここが今日の本題です。
基本的に、景気が良くなる局面では、お金の借り方は固定がセオリーなんですよ。
なぜかというと、金利の上昇局面では固定の方が有利になりやすいからです。
ただ、今ちょっと難しいのが、固定金利そのものがすでにかなり高くなっていることなんですね。
固定金利は長期金利に連動します。
今、日本の10年国債利回りは2.5％近くまで上がっていて、フラット35も3％前後になってきています。
つまり、「固定に逃げたい」と思っても、その固定自体がかなり高い。
だから単純に「固定一択」とも言い切れないんですよ。
シミュレーションするとどうなる？
実際に、6000万円を35年ローンで借りたケースをシミュレーションしてみました。変動金利は、当初1.1％、1年後1.5％、3年後2％、5年後2.75％、7年後3％、10年後3.75％、
その後35年目まで3.75％で推移するという、かなり強気な金利上昇シナリオです。
一方、固定金利は2.71％。
結果どうなったか。
総返済額は、
変動が約9755万円、
固定が約9295万円。
つまり、このシナリオだと固定の方が約460万円安いという結果になりました。
それでも僕が「まだ変動でもいい」と思う理由
ただ、ここで大事なのは、「本当にそこまで金利が上がるのか？」という話なんですよ。仮に日本が本当に3.75％まで政策金利を上げたら、住宅ローンだけじゃなく、企業融資も、不動産市場も、財政も、かなりのダメージを受けます。
なので僕は、そこまで急激に金利を上げ続けるのは現実的にはかなり難しいと思っています。
だから現時点では、まだ変動でいいんじゃないかと思っています。
慌てて固定にすると、借り換え手数料もかかるし、固定金利そのものも高いですしね。
最後は「お金」より「メンタル」で決める
ただし、ここはめちゃくちゃ重要なんですが、「精神的ストレスを抱えたくない人」は固定を選んだ方がいいです。変動金利って、数字だけの問題じゃないんですよ。
毎回の日銀会合でビクビクする。
ニュースを見るたびに不安になる。
「また返済増えるのかな」と考えてしまう。
こういうストレスを抱えるくらいなら、多少高くても固定にしておいた方が人生の満足度は高いと思います。
固定は返済額が確定するので、生活設計がしやすいんですよ。
教育費、老後資金、投資計画。全部立てやすい。
だから、
・金利変動が怖い人
・ギリギリの資金計画の人
・精神的安定を重視したい人
こういう人は固定にしておいた方がいい。
逆に、
・余裕資金がある
・収入が強い
・投資も並行してやっている
・多少の金利変動は許容できる
・10年くらい返済が進んでいる人
こういう人は変動でもいいと思います。
住宅ローンに“絶対の正解”はない
結局、住宅ローンは「どちらが絶対正解」という話ではなくて、“自分のリスク許容度”に合わせるのが一番大事なんですよ。SNSで極端な意見を見ると、不安になる気持ちはわかります。
でも、住宅ローンは35年という超長期戦です。
短期的なニュースや空気感ではなく、自分の家計、自分の性格、自分の人生設計で考える。
これが一番大事なんじゃないかなと思います。
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