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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

今日は、「いよいよ賃貸の時代がやってきた」というテーマでお話ししたいと思います。

今、不動産市場はかなり大きな転換点に入っています。

これまでの日本人は、「いつかは新築マイホームに住みたい」という価値観がすごく強かったと思います。

新築マンション、新築戸建てを買うことが人生の成功モデルみたいな感じです。

でも今、その前提が崩れ始めています。

 

建築資材の高騰と供給不安が住宅価格を押し上げている

最近は、中東情勢の影響で建築資材の供給不安が広がっていますよね。

断熱材、塩ビ管、接着剤、塗料、水回り設備・・・。

住宅というのは石油製品の塊みたいなものなので、原油価格や物流が乱れると、一気に建築コストへ波及します。

しかも今は、単純に「値段が高い」だけじゃなくて、「そもそも予定通り完成するのか分からない」という問題まで出てきています。

実際、大手デベロッパーですら、契約者に対して「引き渡しが遅れる可能性があります」という通知を出し始めています。

これ、かなり異常事態です。

 

“工期が遅れない日本”は過去のものになるかもしれない

昔は日本って、“工期が絶対に遅れない国”だったんですよね。

でも今後は、資材が来ない、設備が変更になる、工期が延びる、価格も上がる、こういうことが普通に起きる時代になるかもしれない。

しかもそこに金利上昇が重なっている。

 

金利上昇で住宅ローンの前提が崩れ始めた

変動金利はすでに1％前後です。

数年前の0.3％台の世界とは完全に別物です。

なのに、都心では1億円近いローンをペアローンで組むのが普通みたいになっていました。

冷静に考えると怖いですよね。

夫婦共働き前提。
どちらも健康前提。
景気悪化しない前提。
金利が上がりすぎない前提。

つまり、“全部うまくいく前提”で動いている。

でも人生ってそんなに綺麗にいきませんよね。

転職もある。
病気もある。
子供ができて働き方が変わることもある。

でも住宅ローンだけは35年間、逃げてくれない。

 

新築・中古・リフォーム・金利の“四重苦”

しかも、新築価格は今後も下がりにくいと思います。

人手不足に加えて、資材高が続いていますからね。

じゃあ中古ならどうかというと、中古も高い。

さらにリフォーム費用も高騰している。

つまり今の住宅市場は、新築も高い、中古も高い、リフォームも高い、金利も上がる、という“四重苦”なんですよね。

 

これから賃貸を選ぶ人が増えていく

するとどうなるか。

当然、賃貸を選ぶ人が増えます。

実際、今の賃貸市場はかなり強いです。

特に都市部は完全に需給が縮まっています。

なんなら需要の方が大きいくらいです。

 

築古賃貸の価値が見直される時代

昔は「築古は入居者が決まりにくい」と言われていました。

でも今は違う。

築40年でも、ちゃんとメンテナンスしていれば普通に決まる時代です。

むしろ築浅の家賃が高すぎるので、築古の割安感が出てきている。

僕自身、築40年クラスの物件を持っていますが、今は以前より家賃を上げやすい空気を感じています。

 

きちんと管理された築古物件は“卵を産み続ける鶏”になる

もちろん、ほったらかしで経営できるわけではなく、共用部を清掃したり、LED化したり、最低限の設備更新をしたり、そういう努力は必要です。

でも逆に言えば、ちゃんと大事に保有している築古物件は、これから“卵を産み続ける鶏”になる可能性が高いということです。

特に、昔から持っていてローン比率が低いオーナーは強いですね。

これから金利が上がると、フルローン系の投資家は厳しくなると思います。

でも、自己資本比率が高い大家さんは、家賃上昇の恩恵をそのまま受けられる。

 

日本人の住宅観も変わっていく

また、これからは日本人の住宅観そのものが変わっていくと思っています。

今までは「築20年超え＝古い」という感覚だった。

でもこれからは、「築40年以上を買って、リフォームして住む」、これが普通になっていくと思います。

欧米では昔から当たり前ですからね。

日本だけが異常に新築信仰が強かった。

でもその新築が高嶺の花になった今、ようやく現実を見る時代に入ってきた。

今後、新築は冬の時代。一方で賃貸市場は築古が強い。

そんな時代に入ってきたんじゃないかなと思います。


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