▼今日の記事を音声で楽しみたい方はこちら


こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

今日は「不動産融資は担保があった方が絶対に良い」というお話をしたいと思います。

最近、金融庁が「企業価値担保権」という制度をスタートさせました。

これは簡単に言うと、不動産や預金などの担保ではなく、その会社の技術力や顧客基盤、将来性を評価してお金を貸しましょうという制度です。

スタートアップや新規事業を支援するための制度として期待されています。

ただ、僕は不動産投資の世界においては、担保が不要になることが必ずしも良いことだとは思っていません。

今日はその理由についてお話しします。

 

担保に頼らない融資は昔からあった

実は、担保に頼らない融資という考え方は昔からありました。

2000年頃に日本へ入ってきた「ノンリコースローン」という仕組みです。

これは返済できなくなった場合でも、責任は担保となる不動産の範囲までで、経営者個人には請求しないという融資です。

アメリカでは一般的ですが、日本ではほとんど普及しませんでした。

現在でもJ-REITや大型開発案件では使われていますが、個人投資家や中小企業の不動産投資ではほぼ見かけません。

 

日本の銀行はリスクを取りたがらない

なぜ日本でノンリコースローンが普及しなかったかというと、銀行がリスクを取りたがらないからです。

平成バブル崩壊の時、日本の金融機関は大量の不良債権を抱えました。

その経験が今でもトラウマになっています。

だから銀行はまず担保を取りたがる。

さらに法人融資でも経営者保証を求めるケースがまだまだ多い。

金融庁は経営者保証に頼らない融資を進めていますが、現場ではなかなか変わっていません。

僕はこういう銀行の保守的な姿勢が、日本経済の停滞の一因だと思っています。

 

企業価値担保権は良い取り組みだと思う

本来であれば、将来性のある事業にはもっと積極的にお金が流れるべきです。

そういう意味で、今回の企業価値担保権という制度は良い取り組みだと思います。

技術力やノウハウを評価して融資する文化が広がれば、日本経済にはプラスでしょう。

 

ただし、不動産投資は少し話が違う

しかし、不動産投資は少し話が違います。

なぜなら、不動産投資はそもそも不動産という強力な担保を持っている事業だからです。

しかも家賃収入という安定したキャッシュフローがあります。

銀行から見ても比較的評価しやすい事業のはずなんですね。

 

担保なし融資は条件が悪くなる可能性がある

ここで考えてほしいのですが、もし銀行が担保を取らなくなったらどうなるでしょうか。

当然ですが、銀行はリスクを負うことになります。

そのリスクはどこかで回収しなければいけません。

どこで回収するかというと、それは金利です。

担保なし、保証なしで貸すなら金利は高くなる。

あるいは融資期間が短くなる。

審査も厳しくなる。

つまり投資家側の条件が悪くなる可能性が高いんです。

例えば、

金利5％で担保なし。
金利2％で担保あり。

どちらが有利かと言われたら、多くの不動産投資家は後者を選ぶでしょう。

 

不動産投資では低金利・長期融資に大きな価値がある

不動産投資は長期間、低金利で借りられることに大きな価値があります。

だから僕は、担保を出せるのであれば出した方が良いと思っています。

もちろん、何でもかんでも担保を差し出せと言っているわけではありません。

銀行によっては必要以上の担保を要求してくることもあります。

借入額以上の資産をガチガチに縛られてしまうケースもあります。

それは避けるべきです。

 

担保は“交渉材料”として使う

大事なのは、担保を“交渉材料”として使うことです。

十分な担保を入れているなら、

「金利を下げてください」
「役員の保証を外してください」
「融資期間を延ばしてください」

こうした交渉をしていくべきです。

担保は銀行のためだけのものではありません。

投資家が有利な条件を引き出すための武器でもあるんです。

 

担保をなくすのではなく、上手に活用する

企業価値担保権は、スタートアップや中小企業にとっては大きな可能性を秘めた制度です。

ただ、不動産投資の世界では、担保があることによって低金利・長期融資という大きなメリットを得られることも忘れてはいけません。

大切なのは担保をなくすことではなく、担保を上手に活用して有利な融資条件を引き出すことです。

ぜひみなさんも、銀行との付き合い方を考える際の参考にしてみてください。


▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら

▼LINE登録すると最新情報をいち早くゲットできます