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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

日本全国には今、900万戸を超える空き家があります。

住宅全体の14戸に1戸。

しかも、2038年には3軒に1軒が空き家になるという試算まで出ています。

その打開策として「空き家税」が注目されているのですが、この議論、正直かなり雑に進んでいると思っています。

今日はそこを整理してみます。

 

なぜ空き家は増え続けるのか

空き家が増える原因のひとつは、税の構造にあります。

住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」によって、固定資産税が更地の最大6分の1まで下がります。

もともとは住宅供給を促すための制度ですが、今はこれが逆に機能してしまっているんですね。

建物を壊して更地にしたら、固定資産税が跳ね上がる。

だから、所有者は使い道がなくても古い建物をそのまま残し続けるわけです。

老朽化した空き家が増え続ける構造がここにあります。

 

「空き家税」は二種類ある

増え続ける空き家を抑制するために導入されようとしているのが、いわゆる「空き家税」です。

実は空き家税は二種類あります。

ここが混同されがちなので、整理しておきましょう。

ひとつは“国”の法律によるペナルティーです。

2023年に改正された「空家等対策の推進に関する特別措置法（空家対策特措法）」で、危険な「特定空家」だけでなく、管理が不十分な「管理不全空家」まで規制対象が広がりました。

指定されて「勧告」を受けると、固定資産税の優遇が外れて税負担が3〜6倍になります。

ただし、これはあくまで「荒れた空き家」への対策です。

もうひとつが、“各自治体”が独自に導入する空き家税（法定外目的税）です。

こちらは全く別の話で、きれいに管理されていても「市場に出ていない」空室であれば課税するという仕組みです。

先行している京都市は2030年から課税開始予定。

大阪・寝屋川市も同様の設計です。

一方、神戸市は絞り込んで、投資目的で買われながら居住も賃貸もされていないタワーマンションの空室に特化した課税を検討しています。

この二つをごっちゃにしたまま議論していると、話の前提がずれてしまいます。

 

僕の見立て

目的と手段が一致していて「これは筋が通っている」と思うのは、神戸市のケースです。

投機目的で市場から引き上げられているタワマンの空室に絞って課税する。

理由が明快で納得感があります。

一方、京都市は少し複雑です。

インバウンド需要と国内外の投資マネーが流れ込んで、地元の人が住めなくなっているのが問題の本質なので、課税したいという動機自体は理解できます。

ただ、賃貸の空室や相続物件まで課税対象となっており、「投機抑制」という“目的”と“設計”が噛み合っていない部分があります。

この他に僕が一番問題だと感じるのは、この都市部の論理を地方にそのまま当てはめようとすることです。

地方の空き家は、所有者が売り渋っているから増えているわけではありません。

売りたくても買い手がいない、貸したくても借り手がいない、つまり需要そのものがないのです。

そこにいくら課税しても、市場は動きません。

税は「保有コストを上げる」ことはできても、「需要をつくる」ことはできない。

これは大原則です。

 

見習うべきは移住促進をしている自治体

本当に見習うべきなのは、補助金を出して移住を促進し、築古戸建ての活用を地道に進めている自治体の姿勢だと思います。

空き家バンクの整備、リノベーション費用の補助、移住者へのマッチング支援・・・こういう「需要側をつくる努力」こそが、空き家問題への本質的なアプローチのはずです。

税で所有者を追い詰めるより、住みたい人が住める仕組みをつくる。

その順番を間違えると、地方の空き家は課税されながらただ老朽化していくだけです。


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