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返済能力vs担保価値、銀行が本当に見ているもの
公開日: 2026年06月17日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
先日、元地方銀行員の大家さんが書かれたコラムを読んで、「これはぜひ自分の言葉でも伝えたい」と思いました。
テーマは、「銀行はCF（返済能力）と担保評価のどちらを重視するのか？」という問いです。
不動産投資をある程度やっている方なら、一度は壁にぶつかる問題だと思います。
結論から言います。
返済能力も担保評価もどちらも重要です。
どちらか一方が良ければOKという話ではありません。
ただし、足りない方を別の材料で補うことはできます。
銀行の担保評価の仕組みを知りましょう
まず、銀行は担保をどのように計算しているのでしょうか。
新築の建物の場合、建築費の80％を時価として、そこへさらに70％をかけます。
つまり1億円で建てたRCマンションでも、銀行の評価は「1億円×80％×70％＝5,600万円」となります。
最初から4,000万円以上の担保不足が「当たり前」として発生するんですね。
最悪の事態（競売）を想定して保守的に計算するので、たとえ新築であっても担保がフルカバーされることはほぼありません。
だからこそ「担保が足りない」という状況は珍しいことではないのです。
CF重視の銀行vs担保重視の銀行
では、その足りない部分をどうやって補うのか？ということですが、銀行によってスタンスが違います。
■CF重視の銀行
ストレス（高金利・高空室率）をかけても収支が回るならOK、積算が出なくても融資する。
■担保重視の銀行
いくら収支が良くても、最後にハコ（積算）が残らないとダメ、足りなければ頭金を出せ。
どちらが正しいかという話ではなく、「担保不足という穴を、どこまで大目に見てくれるか」の許容度の差です。
CFで大目に見てくれるのか、自己資金や属性で見てくれるのか。
それが銀行ごとのカラーになっています。
僕が現場で見てきたこと
元銀行員の方のコラムを読んで、僕自身の経験とほぼ一致していました。
返済能力も担保価値も、どちらも見られます。
ただ、どちらかが足りなくても、他の材料でカバーできれば融資は出ます。
追加担保、連帯保証人、自己資金、これが「補填の三種の神器」です。
何もカバーできるものがなければ、条件が悪くなります。
融資額が下がる、金利が上がる、返済期間が短くなる。
ただし例外があります。
金利を高くして、返済期間を逆に延ばすというケースです。
なぜかというと、金利を上げながら期間を短くするとCFが出なくなるからです。
銀行も貸し倒れを避けたいので、返済できる範囲に収めるための調整をすることがあります。
意外と重要な「人物評価」
ここからが、あまり語られない話です。
銀行は数字だけを見ているわけではありません。
人物評価も当然しています。
たとえば、自己資金をどんな履歴で貯めたか。
コツコツ積み上げてきた3,000万円と、親から一括でもらった3,000万円では、銀行の見方が変わります。
長年かけて計画的に貯めてきたという履歴は、信用力として機能します。
さらに言えば、融資を狙っている銀行に先に口座を作り、そこにお金をコツコツ入れていくのは、かなり強い材料になり得ます。
一見さんではなく、この銀行をずっと信頼して付き合ってきた客だというシグナルになるからです。
融資担当者への「見せ方」も戦略のうち
もう一つ大事なことをお伝えします。
銀行に行くなら、準備を万全にして臨むことです。
物件資料、路線価図、レントロール、事業収支計画書、自分自身の経歴書・・・稟議に必要な書類を、見やすくファイル化して持参する方は、担当者から明確に好感度が上がります。
担当者は稟議書を作って審査部に提出しなければなりません。
つまり「この申込人は、稟議書を書きやすい人か」という視点でも見ています。
資料が揃っていれば、担当者の仕事が楽になります。
それがそのまま融資のスムーズさにつながります。
銀行に行く前にやるべきこと
「融資が降りない」と嘆いている方に共通しているのは、自分の現在地を把握していないことです。
自分の年収・金融資産はいくらか？
他に借入はあるか？
狙っている物件の担保価値はどのくらい出るか？
自己資金はいくら出せるか？
これを整理した上で、「どの銀行なら自分の手札が最も高く評価されるか」を考えてからアタックしないと、ただの無駄足になります。
銀行ごとの特徴を掴み、自分の属性と物件の戦闘力を最も高く買ってくれる銀行へ、最適なストーリーを持って行く。
これが融資を引き続けるための基本戦略です。
身の程を知ることは、諦めることではありません。
知った上で戦略を立てることです。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
先日、元地方銀行員の大家さんが書かれたコラムを読んで、「これはぜひ自分の言葉でも伝えたい」と思いました。
テーマは、「銀行はCF（返済能力）と担保評価のどちらを重視するのか？」という問いです。
不動産投資をある程度やっている方なら、一度は壁にぶつかる問題だと思います。
結論から言います。
返済能力も担保評価もどちらも重要です。
どちらか一方が良ければOKという話ではありません。
ただし、足りない方を別の材料で補うことはできます。
銀行の担保評価の仕組みを知りましょう
まず、銀行は担保をどのように計算しているのでしょうか。新築の建物の場合、建築費の80％を時価として、そこへさらに70％をかけます。
つまり1億円で建てたRCマンションでも、銀行の評価は「1億円×80％×70％＝5,600万円」となります。
最初から4,000万円以上の担保不足が「当たり前」として発生するんですね。
最悪の事態（競売）を想定して保守的に計算するので、たとえ新築であっても担保がフルカバーされることはほぼありません。
だからこそ「担保が足りない」という状況は珍しいことではないのです。
CF重視の銀行vs担保重視の銀行
では、その足りない部分をどうやって補うのか？ということですが、銀行によってスタンスが違います。■CF重視の銀行
ストレス（高金利・高空室率）をかけても収支が回るならOK、積算が出なくても融資する。
■担保重視の銀行
いくら収支が良くても、最後にハコ（積算）が残らないとダメ、足りなければ頭金を出せ。
どちらが正しいかという話ではなく、「担保不足という穴を、どこまで大目に見てくれるか」の許容度の差です。
CFで大目に見てくれるのか、自己資金や属性で見てくれるのか。
それが銀行ごとのカラーになっています。
僕が現場で見てきたこと
元銀行員の方のコラムを読んで、僕自身の経験とほぼ一致していました。返済能力も担保価値も、どちらも見られます。
ただ、どちらかが足りなくても、他の材料でカバーできれば融資は出ます。
追加担保、連帯保証人、自己資金、これが「補填の三種の神器」です。
何もカバーできるものがなければ、条件が悪くなります。
融資額が下がる、金利が上がる、返済期間が短くなる。
ただし例外があります。
金利を高くして、返済期間を逆に延ばすというケースです。
なぜかというと、金利を上げながら期間を短くするとCFが出なくなるからです。
銀行も貸し倒れを避けたいので、返済できる範囲に収めるための調整をすることがあります。
意外と重要な「人物評価」
ここからが、あまり語られない話です。銀行は数字だけを見ているわけではありません。
人物評価も当然しています。
たとえば、自己資金をどんな履歴で貯めたか。
コツコツ積み上げてきた3,000万円と、親から一括でもらった3,000万円では、銀行の見方が変わります。
長年かけて計画的に貯めてきたという履歴は、信用力として機能します。
さらに言えば、融資を狙っている銀行に先に口座を作り、そこにお金をコツコツ入れていくのは、かなり強い材料になり得ます。
一見さんではなく、この銀行をずっと信頼して付き合ってきた客だというシグナルになるからです。
融資担当者への「見せ方」も戦略のうち
もう一つ大事なことをお伝えします。銀行に行くなら、準備を万全にして臨むことです。
物件資料、路線価図、レントロール、事業収支計画書、自分自身の経歴書・・・稟議に必要な書類を、見やすくファイル化して持参する方は、担当者から明確に好感度が上がります。
担当者は稟議書を作って審査部に提出しなければなりません。
つまり「この申込人は、稟議書を書きやすい人か」という視点でも見ています。
資料が揃っていれば、担当者の仕事が楽になります。
それがそのまま融資のスムーズさにつながります。
銀行に行く前にやるべきこと
「融資が降りない」と嘆いている方に共通しているのは、自分の現在地を把握していないことです。自分の年収・金融資産はいくらか？
他に借入はあるか？
狙っている物件の担保価値はどのくらい出るか？
自己資金はいくら出せるか？
これを整理した上で、「どの銀行なら自分の手札が最も高く評価されるか」を考えてからアタックしないと、ただの無駄足になります。
銀行ごとの特徴を掴み、自分の属性と物件の戦闘力を最も高く買ってくれる銀行へ、最適なストーリーを持って行く。
これが融資を引き続けるための基本戦略です。
身の程を知ることは、諦めることではありません。
知った上で戦略を立てることです。
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