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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

今日は、「長期金利2.8%、30年ぶりの水準をどう読むか」というテーマでお話ししたいと思います。

2026年7月9日、新発10年国債の利回りが一時2.9％をつけました。

これは実に、1996年以来、約30年ぶりの高水準なんですね。

1996年といえば、まだ携帯電話がようやく普及し始めた頃です。

あの頃の金利水準に、30年かけて戻ってきたわけです。

「金利のある世界」という言葉はもう聞き飽きたかもしれませんが、いよいよ本格的にその世界に入ってきたということだと思います。

 

なぜ長期金利が上がっているのか

まず、なぜここまで長期金利が上がっているのか、簡単に整理しておきます。

理由は大きく2つあります。

一つ目は、日銀の利上げが「後手に回っている」と市場に見られていることです。

日銀は6月の会合で政策金利を1.00％に引き上げましたが、物価の上昇に対して利上げのペースが遅いと見られており、市場が先回りして長期金利を押し上げているんですね。

二つ目は、財政拡張への懸念です。

先日のブログでもお話しした通り、「骨太の方針2026」ではプライマリーバランスの黒字化目標が事実上格下げされました。

国債をどんどん発行する国の金利には、当然上昇圧力がかかります。

つまり、この長期金利の上昇は一時的なものではなく、構造的な流れだと僕は見ています。

 

「固定は一服、変動はこれから」というねじれ

さて、ここからが本題です。

金利上昇と聞くと「住宅ローンもアパートローンも全部上がる」と思いがちですが、今、実は面白い「ねじれ」が起きています。

実は、固定金利は一服しています。

大手銀行3行は、この7月に10年固定型の金利をむしろ引き下げました。

大手5行の最優遇金利の平均は3.5％程度です。

固定金利は長期金利を先に織り込んで上がってきたので、ここに来て一服しているんですね。

一方、変動金利はこれからが本番です。

変動金利のベースになる短期プライムレートは、6月の日銀利上げを受けて、大手行が8〜9月にも引き上げる見通しです。

つまり、変動金利は秋にかけて0.25％程度上がっていくことがほぼ確定路線なんです。

これまでは「先に上がる固定、動かない変動」でしたが、これからは「一服する固定、追いかけて上がる変動」。

この構図の変化を、まず頭に入れておいてください。

 

変動で借りている大家さんへ：0.25%を甘く見てはいけません

ここで、大家さんに直結する話をします。

アパートローンを変動金利で借りている方、0.25％の上昇を甘く見てはいけません。

例えば、1億円を借りている場合、金利が1％上がると、利息の負担は単純計算で年間約100万円増えます。

もちろん返済が進んで元金が減っていれば増加額はもう少し小さくなりますが、それでも桁感はこの通りです。

「元利均等返済だから、月々の返済額はそこまで増えていない」と感じる方もいるかもしれません。

しかし、それは増えた利息の分だけ元金の減りが遅くなっているだけで、負担が軽くなっているわけではないんですね。

0.25％刻みでも、利上げが2回、3回と続けば、あっという間にこの水準に到達します。

しかも日銀の次回会合は7月30日・31日。

市場では「次の利上げは12月」という見方が有力ですが、もしかしたら7月に追加利上げがあるかもしれません。

いずれにしても方向は「上」です。

「金利が上がってから考えよう」では、遅いのです。

 

では、どうすればいいのか

結論を言うと、やるべきことは3つだと僕は考えています。

一つ目は、返済比率の点検です。

ご自身の物件ごとに、金利が今より0.5％、1％上がったら収支がどうなるかをシミュレーションしてみてください。

家賃収入に対する返済額の割合が50％を超えてくるようなら、要注意です。

二つ目は、金利上昇を家賃で吸収する体制づくりです。

昨日のブログでお話しした通り、今は貸家の着工が激減して、家賃には上昇余地が生まれつつあります。

金利コストの上昇は、家賃の上昇とセットで考えるべきなんですね。

金利だけ上がって家賃が据え置きでは、収益はやせ細る一方です。

三つ目は、繰り上げ返済ができる財務体質を作っておくことです。

「変動が上がるなら、固定に切り替えればいいのでは？」と思う方もいるでしょう。

しかし、固定金利はすでに3.5％前後まで上がっています。

変動との金利差がさほどない場合ならともかく、この水準の固定に切り替えれば、キャッシュフローはさらに厳しくなってしまいます。

だから僕は、変動のまま、いつでも繰り上げ返済できるように手元資金を厚くしておく方が現実的だと考えています。

金利が上がったら、その分を繰り上げ返済で相殺できる。

この状態を作っておくことが、変動金利と付き合う大前提です。

なお、より低い金利への借り換え自体は有効な手段ですが、違約金や抵当権の設定費用、事務手数料などの借り換え経費がかかります。

金利差のメリットが経費で消えてしまうケースもあるので、必ず経費込みでシミュレーションしてください。

もし、どうシミュレーションしても金利が上がるとCFがマイナスになってしまうなら、まだ不動産価格が高いうちに売却も検討すべきでしょう。

 

まとめ：金利2.9%を「前提」に経営しよう

今日のポイントをまとめます。

長期金利は30年ぶりの2.9％。

これは一時的ではなく構造的な流れです。

固定金利は一服していますが、変動金利は秋から本格的に上がっていきます。

だからこそ、金利上昇を「もしも」ではなく「前提」として、返済比率の点検と家賃の適正化を今のうちに進めておいてください。

金利のある世界では、どんぶり勘定の大家さんから順番に脱落していきます。

数字で経営する大家さんになりましょう。


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