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リースバック物件の隠れたリスク
公開日: 2026年08月28日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
先日、健美家で気になる記事を見つけました。
無借金で戸建てを28戸持つ大家さんの投稿で、リースバックのリスクについて書かれた内容でした。
僕もあまり想定していなかったリスクだったので、少し驚きました。
そこで、今回はこの話をシェアしながら、リースバック投資のリスクについて整理してみたいと思います。
リースバック投資は「退去しない前提」で語られてきた
まず、リースバックという仕組みを簡単におさらいしておきます。
自宅を売却して現金化しながら、そのまま賃貸として住み続けられる仕組みで、売主にとっては資金調達の手段になります。
一方、買主である投資家から見ると、リフォーム費用がかからず、買った瞬間から家賃が入ってきて、しかも入居期間が長くなりやすいというメリットがあるわけです。
今後、持ち家世代の高齢者が増えていきますからリースバック物件も増えてくる可能性がありますし、平均寿命も延びていますから、僕自身も「リースバック投資」は有望と見ていました。
また、もともと持ち家ということで、いざとなれば住宅ローンを組める実需層へ転売するという出口も見えやすく、投資としての安心感も高いです。
しかし、すべてのリースバック物件がそんな投資家に都合の良いものではないというのが、今回の記事で明らかになりました。
わずか8ヶ月で、部屋はボロボロになった
この方は、28戸のうち8戸をリースバック契約で購入しています。
ところが、そのうちの1戸で、契約からわずか8か月で借主が退去しました。
しかも、ただの退去ではありません。
壁や天井に穴が開いていて、意図的に壊されたとしか思えない状態だったそうです。
「リースバックならまず退去はないだろう」と思い込んでいたとのことですが、契約内容を細かくみてみると、借主の原状回復義務はなし、短期解約のペナルティもなし。
家賃保証契約の方も、家賃滞納以外の保証上限は2か月分、その保証を受けるには退去者本人の支払い約束のサインが必要という条件付きでした。
部屋を意図的に壊すような人が、素直にサインをするはずがありません。
結果として、原状回復費用も家賃保証も、ほとんど機能しなかったということです。
10月から始まる国のルールも、守ってくれるのは売主のほう
実は、国土交通省がリースバック取引に関するガイドラインを策定していて、令和8年（2026年）10月1日から施行される予定です。
賃貸借契約の種類や更新の可否、解約の条件などを、事業者があらかじめきちんと説明しなさい、という内容です。
背景には、賃料や契約期間、違約金をめぐる相談が高い水準で続いていて、高齢者を狙った不正行為まで出てきたという事情があります。
ただ、ここは押さえておきたいところなんですが、このガイドラインが守ろうとしているのは、あくまで自宅を売って住み続ける売主、つまり消費者のほうです。
買う側である僕たち投資家を守ってくれるものではありません。
買主の立場は、結局のところ自分で契約書を読んで詰めるしかない、ということなんですね。
「起きないだろう」という前提こそ、細部を詰めるべき
不動産投資家の間ではリースバックは「借主にとって住み続けるメリットが大きいから、退去はまずない」という前提で語られがちです。
でも、その前提が成り立たなかったときの備えは必ずやっておくべきです。
原状回復義務の範囲、短期解約のペナルティ、保証の適用条件。
こういったことは、契約前にしっかりと詰めておく必要があるのです。
日本人は特に性善説で物事を進めがちですが、こと不動産投資においては可能性が低いと思うことほど、しっかりと契約書の細部まで詰めて準備すべきです。
そうすれば、小さなトラブルはあったとしても大きなダメージは避けられるはずです。
どこまでリスクを許容できるか、契約前に決めておく
投稿者の方も、最後に「どこまでリスクを許容できるか、契約内容をしっかり把握することの重要性」を痛感したと振り返っていました。
リースバック投資自体が悪いわけではありません。
この投資手法については一定の魅力のある手法だと思っています。
ただ、どんな投資でも「起きてほしくないこと」が起きたときにどうなるかを、契約書ベースで具体的に確認しておくことが重要なのです。
リースバック物件を検討するときは、最低でも次の3点を契約書で確認することをお勧めします。
原状回復義務の範囲
借主に義務があるのか、あるとしてどこまで負うのか。
短期解約の違約金
早期に退去された場合のペナルティが定められているか。
家賃保証の上限と発動条件
何か月分まで出るのか、保証を受けるのに借主のサインなどの条件が付いていないか。
この3つは、契約を交わしてからでは動かせません。買付を入れる段階で必ず確認してください。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
先日、健美家で気になる記事を見つけました。
無借金で戸建てを28戸持つ大家さんの投稿で、リースバックのリスクについて書かれた内容でした。
僕もあまり想定していなかったリスクだったので、少し驚きました。
そこで、今回はこの話をシェアしながら、リースバック投資のリスクについて整理してみたいと思います。
リースバック投資は「退去しない前提」で語られてきた
まず、リースバックという仕組みを簡単におさらいしておきます。自宅を売却して現金化しながら、そのまま賃貸として住み続けられる仕組みで、売主にとっては資金調達の手段になります。
一方、買主である投資家から見ると、リフォーム費用がかからず、買った瞬間から家賃が入ってきて、しかも入居期間が長くなりやすいというメリットがあるわけです。
今後、持ち家世代の高齢者が増えていきますからリースバック物件も増えてくる可能性がありますし、平均寿命も延びていますから、僕自身も「リースバック投資」は有望と見ていました。
また、もともと持ち家ということで、いざとなれば住宅ローンを組める実需層へ転売するという出口も見えやすく、投資としての安心感も高いです。
しかし、すべてのリースバック物件がそんな投資家に都合の良いものではないというのが、今回の記事で明らかになりました。
わずか8ヶ月で、部屋はボロボロになった
この方は、28戸のうち8戸をリースバック契約で購入しています。ところが、そのうちの1戸で、契約からわずか8か月で借主が退去しました。
しかも、ただの退去ではありません。
壁や天井に穴が開いていて、意図的に壊されたとしか思えない状態だったそうです。
「リースバックならまず退去はないだろう」と思い込んでいたとのことですが、契約内容を細かくみてみると、借主の原状回復義務はなし、短期解約のペナルティもなし。
家賃保証契約の方も、家賃滞納以外の保証上限は2か月分、その保証を受けるには退去者本人の支払い約束のサインが必要という条件付きでした。
部屋を意図的に壊すような人が、素直にサインをするはずがありません。
結果として、原状回復費用も家賃保証も、ほとんど機能しなかったということです。
10月から始まる国のルールも、守ってくれるのは売主のほう
実は、国土交通省がリースバック取引に関するガイドラインを策定していて、令和8年（2026年）10月1日から施行される予定です。賃貸借契約の種類や更新の可否、解約の条件などを、事業者があらかじめきちんと説明しなさい、という内容です。
背景には、賃料や契約期間、違約金をめぐる相談が高い水準で続いていて、高齢者を狙った不正行為まで出てきたという事情があります。
ただ、ここは押さえておきたいところなんですが、このガイドラインが守ろうとしているのは、あくまで自宅を売って住み続ける売主、つまり消費者のほうです。
買う側である僕たち投資家を守ってくれるものではありません。
買主の立場は、結局のところ自分で契約書を読んで詰めるしかない、ということなんですね。
「起きないだろう」という前提こそ、細部を詰めるべき
不動産投資家の間ではリースバックは「借主にとって住み続けるメリットが大きいから、退去はまずない」という前提で語られがちです。でも、その前提が成り立たなかったときの備えは必ずやっておくべきです。
原状回復義務の範囲、短期解約のペナルティ、保証の適用条件。
こういったことは、契約前にしっかりと詰めておく必要があるのです。
日本人は特に性善説で物事を進めがちですが、こと不動産投資においては可能性が低いと思うことほど、しっかりと契約書の細部まで詰めて準備すべきです。
そうすれば、小さなトラブルはあったとしても大きなダメージは避けられるはずです。
どこまでリスクを許容できるか、契約前に決めておく
投稿者の方も、最後に「どこまでリスクを許容できるか、契約内容をしっかり把握することの重要性」を痛感したと振り返っていました。リースバック投資自体が悪いわけではありません。
この投資手法については一定の魅力のある手法だと思っています。
ただ、どんな投資でも「起きてほしくないこと」が起きたときにどうなるかを、契約書ベースで具体的に確認しておくことが重要なのです。
リースバック物件を検討するときは、最低でも次の3点を契約書で確認することをお勧めします。
原状回復義務の範囲
借主に義務があるのか、あるとしてどこまで負うのか。
短期解約の違約金
早期に退去された場合のペナルティが定められているか。
家賃保証の上限と発動条件
何か月分まで出るのか、保証を受けるのに借主のサインなどの条件が付いていないか。
この3つは、契約を交わしてからでは動かせません。買付を入れる段階で必ず確認してください。
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