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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

当社の賃貸管理部の高橋マネージャーは、団地投資が得意です。

15年くらい前から千葉の某団地を買って、家族でそこに住みながら、他の団地への投資も続けています。

最近、各地で団地を再生するというニュースをよく目にするようになってきましたし、先日も郊外型の戸建て団地を官民連携で再生するという記事を目にしました。

そこで今回は、住んでよし、貸してよしの団地とはどんな物件なのか、考えてみたいと思います。

 

700万円で買った2DKが、いま1,200万円

まずは高橋くんの話から始めましょう。

高橋くんが買ったのは、5階建ての集合住宅が建ち並ぶ、いわゆる典型的な団地です。

区分所有ですから、理屈としてはマンションを買うのと同じですね。

2DKの間取りで、価格は700万円でした。

そこに家族で住みながら、ほかに2戸を買い増して賃貸に回しています。

表面利回りは12%くらい。

自分たちが住んでいる部屋も、いま売れば1,200万円以上にはなるでしょう。

住んでよし、貸してよし。まさにそれを地で行っているわけです。

 

いまの分譲マンションが捨てたものが、そのまま残っている

では、団地のどこがそんなに良かったのか。

正直に言えば、難点はあります。

一番は駅から遠いこと。

それに、たいていエレベーターがありません。

外観は昭和のままですから、写真だけ見れば「古い」の一言で片付けられてしまうでしょう。

ところが、実際に周辺を歩いてみると印象が変わるんですね。

昔の団地は敷地に余裕を持ってつくられているので、棟と棟の間隔が広く、駐車場もゆったりしている。

敷地の中に公園があったり、保育所が入っていたりします。

スーパーも診療所も歩いて行ける。

要するに、いまの分譲マンションが「駅近」と引き換えに捨ててきたものが、そのまま残っているわけです。

子育て世帯や高齢者にとっては、駅から遠いことよりこちらのほうが効いてくる場面は多いと思います。

お金の面でも、意外な事実があります。

70年代に建てられた団地は、長い年月をかけて修繕積立金を積んできているので、残高が潤沢なケースが少なくありません。

定期的に大規模修繕が回っていて、耐震補強まで済ませている団地もあります。

一方、いまどきの新築マンションの修繕積立金は「最初は安く、あとから上がる」段階増額積立方式で組まれていることが多く、全国のマンションのうち36.6%が計画に対して積立不足だという話は、以前のブログでも書きました。

それを思えば、築50年の団地のほうが財布は健全ということが、普通にあるわけです。

そして高橋くんが言うには、内装をおしゃれにリノベーションして楽しんでいる人がとても多いのだと。

安く買って、安く直す。

躯体と管理がしっかりしていれば、実需向けに高く売ることもできるし、そのまま賃貸に回すこともできる。

出口が2つあるというのは、なかなか強い立ち位置なんですよね。

 

ただし、3,000カ所が同時に歳を取っている

ここまで良い話ばかりしてきましたが、もちろん全部の団地がそうだという話ではありません。

冒頭の記事で触れられている郊外型の戸建て団地は、敷地面積5ヘクタールを超えるものだけで全国に約3,000カ所あります。

厄介なのは、その多くが開発ピークの1970年代に一斉につくられたということなんですね。

同じ時期に、同じくらいの世代が一斉に入居した。

だから50年経ったいま、高齢化・空き家の増加・コミュニティーの希薄化が、どの団地でも同時にやってきています。

一軒だけが古くなるのではなく、街ごと同じ速度で歳を取っているわけです。

これ、投資の目線で見るとかなり怖い話です。

周りの家が次々と空き家になっていく中で、自分の一軒だけを綺麗に直しても、借り手はつきませんから。

さらに国交省の令和5年度マンション総合調査によると、旧耐震基準で建てられたマンションのうち、耐震診断を実施したのは31.6%にとどまっています。

裏を返せば、7割近くは診断すらしていないということです。

修繕も耐震補強もきちんと回してきた団地と、何もしないまま50年経った団地が、外から見ただけでは区別がつかない。

ここが団地のいちばん難しいところだと僕は思っています。

 

消滅可能性都市から抜け出した町

では、生き残る側の団地はどうなっているのか。

冒頭の記事に出ていた兵庫県の三木市が、わかりやすい例です。

神戸市の北西に隣接する人口約7万2,000人の市で、市内に郊外型の戸建て団地が3カ所あり、その住民が市の全人口の4割を占めます。

いちばん大きい団地には1万4,000人が暮らしていて、そこの高齢化率は37%。

人口は1997年の約8万8,000人をピークに減り続け、2014年には8万人を割り込み、同じ年に消滅可能性都市にも指定されました。

数字だけ並べれば、真っ先に消えそうな条件が揃っている町ですよね。

ところがこの三木市、2024年に消滅可能性都市から脱却しています。

若年女性人口の減少率が改善したためです。

市には「縁結び課」という部署があって、大和ハウス工業と組んで団地の再生に取り組んでいる。

実証実験が始まったのが2019年で、今年5月には多世代交流の拠点もオープンしました。

つまり、10年がかりの話なんですね。

団地の再生というと、行政が旗を振れば一気に変わるようなイメージを持たれがちですが、実際はこれくらいの時間がかかります。

逆に言えば、すでに10年前から動き出している団地は、それだけ先を走っているということです。

 

住んでよし、貸してよしの団地、3つの条件

では住んでよし、貸してよしの団地を見極めるにはどういうポイントがあるのでしょうか？

 

条件①：賃貸需要があること

「自分が住みたいか」ではなく、「貸せるか」が重要です。

自分が住む前提だけで買ってしまうと、体調が変わったとき、家族の事情が変わったときに、逃げ道がなくなります。

貸せる団地なら、住むという選択肢と貸すという選択肢を両方持てるわけです。

高橋くんがやっているのは、まさにこれなんですね。

出口が1つしかないのか2つあるのかで、判断の重さはまったく変わってきます。

 

条件②：生きた団地を選ぶこと

ここでいう「生きている」というのは、管理がきちんと回っているかどうかということです。

戸建て団地なら、自治会が機能しているか、道路や公園の修繕が計画的にされているか、空き家がどのくらいの割合で放置されているか。

三木市のように、行政が本気で動いているかどうかも大きな判断材料になります。

集合住宅の団地なら、見るところはもっとはっきりしています。

管理組合が動いているか、長期修繕計画があるか、修繕積立金の残高がいくらあるか、大規模修繕を何回やってきたか、耐震診断と耐震補強を済ませているか。

このあたりは重要事項調査報告書を取ればおおむねわかります（耐震診断の有無だけは記載がないこともあるので、管理組合に直接聞いたほうが確実です）。

買付を入れる前に、必ず確認してください。

そのうえで、資料を眺めているだけではわからない部分は、現地を歩いて自分の目で見るしかないんですね。

 

条件③：ローンを短期で組むこと

借入期間を10年程度にしておけば、金利上昇局面でもダメージは限定的です。

もちろん、期間を短くすれば月々の返済額は増えます。

ただその代わり、金利変動に晒される期間そのものが短くなるわけです。

このトレードオフを意識して選んでほしいんですね。

団地は安く買える分、つい「せっかくだから長く借りて、手元の現金を厚くしておこう」と考えがちですが、いまの金利局面でいちばん危ないのはそれだと僕は見ています。

 

「安いから買う」ではなく「生きているから買う」

団地は「安いから買う」対象ではありません。

「生きているかどうかを見極めて買う」対象です。

全国3,000カ所の戸建て団地も、同じ時期に建てられた集合住宅の団地も、これから生き返るものと、静かに終わっていくものに、この10年ではっきり分かれていくと僕は見ています。

高橋くんの700万円が15年で1,200万円になったのは、たまたま安く買えたからではありません。

生きている団地を選んだからだと思うんですよね。

気になっている団地があるなら、まず平日の昼間に一度歩いてみてください。

人が歩いているか、庭の手入れがされているか、ゴミ集積所が荒れていないか。

それだけでも、かなりのことがわかると思います。


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