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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

久しぶりに腰を抜かしました。

海外に持っている物件の管理会社から届いた通知を見たら、管理費と修繕積立金を合わせた金額が、購入した13年前に比べてほぼ倍になっていました。

月にして1,200ドル、日本円で約19万円です。

ローンの返済額ではなく、純粋な維持費だけでこの金額です。

日本なら、立地のいいそこそこのファミリーマンションが借りられるレベルですね。

物件のローン返済はもうないので、家賃で吸収できてはいますが、家賃に占める割合はなんと4割です。

正直「ここまで上がるのか」と驚きました。

ただ、これは海外物件だけの話ではありません。

日本の区分マンションでも、同じことが起きています。

都心の新築マンションでは、修繕積立金がこの6年で平均67.2%も上昇しているというデータがあるんですよ。

今日はその話をします。

 

「今の利回り」だけで判断すると痛い目にあう

区分マンションを投資用に検討するとき、多くの人は表面利回りや「今の」管理費・修繕積立金の金額しか見ていません。

でも、本当に見るべきは、その金額がこれからどう動くかだと思います。

というのも、修繕積立金の値上げは、家賃収入から出ていく固定費が増えることを意味しているからです。

表面利回りが高く見えても、数年後に積立金が跳ね上がれば、手取りのキャッシュフローはみるみる圧迫され、最悪ゼロ、マイナスになることも十分あり得ます。

一方で、積立金の値上げをずっと避けているマンションでは、必要な大規模修繕が先送りされた結果、建物の劣化が進み、資産価値そのものがいずれ下がっていくことになります。

つまり、「値上げする」も「値上げしない」も、それぞれ別の形でオーナーの懐を直撃するということです。

 

買う前に確認すべき3つのこと

こういった目に見えない損失を避けるためには、将来の資産価値や利回りだけでなく、修繕積立金がどうなっているかをチェックすることが欠かせません。

具体的には、次の3つを必ず確認してください。

 

「段階増額」積立方式か「均等」積立方式か

一つ目は、積立方式が「段階増額」積立方式か「均等」積立方式かという点です。

段階増額積立方式は、新築当初は積立金を低く設定し、数年ごとに段階的に引き上げていく仕組みです。

平成27年以降に完成した物件の実に81.2%が、この方式を採用しています。

デベロッパーからすれば、購入検討者に「月々の負担はこれくらいで済みますよ」と説明したほうが売りやすいですからね。

最初から「あとで上がる」ことが織り込み済みの設計だということです。

 

大規模修繕を実際に何回やってきたか

二つ目は、大規模修繕を実際に何回やってきたかということです。

修繕履歴を見れば、計画通りに工事が実施されてきたかがわかります。

実施回数が計画より少ない、あるいは先送りされている場合は要注意です。

これは、積立金が足りていないサインであることが多いんですよ。

 

積立金の積立状況と値上げの現状

三つ目は、積立金の現在の積立状況と値上げの現状です。

全国のマンションのうち36.6%が、計画額に対して修繕積立金が不足しているそうです。

しかも、そのうち積立金が20%以上も不足しているマンションが11.7%にのぼります。

値上げに関する相談件数もここ数年増え続けていて、2023年度だけで過去最多の1万4,253件にのぼったそうです。

 

確認する場所は決まっている

管理組合の事務所に行けば、長期修繕計画は比較的簡単に閲覧できます。

段階増額方式かどうかは、この計画の資金計画表に明記されています。

修繕履歴は総会議事録や工事の実施記録で確認できますし、中古で購入する場合は重要事項説明・重要事項調査報告書で、滞納状況や借入金の有無まで開示されることもあります。

これから物件の購入を検討している場合、こういった書類は有償で公開してくれるケースが多いと思います。

特に投資用の区分マンションは、表面利回りだけを見て判断すると痛い目にあいます。

資料をもらったら、まず積立方式・修繕履歴・積立状況の3点を確認してください。

すでに物件持っている方も、次の総会資料には必ず目を通しておくことをお勧めします。


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