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不動産投資の「スキーム」の実態とは?

公開日: 2018年09月10日

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こんにちは!YouTuber ウラケン不動産です。

先週発売された週刊ダイヤモンドの「不動産投資の罠」はご覧になりましたか?

誌面には、連日ニュースで名前を聞かない日がないスルガ銀行の
「スルガスキーム」について、その実態が赤裸々に明かされていました。

「スキーム」と聞くと、皆さんはどのようなイメージでしょうか?

私はなんとなく「格好をつけている」ようなイメージがあったので、
気恥ずかしくて使ったことがありません。

しかし「かぼちゃの馬車」から発覚した問題では、単なる騙しの手口を
「スキーム」という隠語にしているとしか思えません。

以下に誌面に紹介されていたものと、私自身が聞いたことのある
スキームについて記載します。

・新中間省略スキーム

より高い価格で物件を売るために「第三者の為の契約」という手法をとる
業者を三為(さんため)業者と言うが、さらに間に2社を入れて価格を釣り上げる
「五為業者」まで実態はあるという。

・金融資産スキーム

資産を多く見せかけるために、預金通帳やネットバンクの残高、振込金額を改ざんして
一桁水増ししたり、源泉徴収票や確定申告書まで改ざんする事例もあるという。

・複数法人スキーム

物件ごとに新設法人を設立して、物件ごとに違う法人で融資を受ける。
融資先には、法人を複数所有していることは、聞かれないから言わない。
このスキームを利用して短期間でメガ大家になった投資家も多いという。

・二重売契スキーム

フルローンでの融資をひく為に、実際の販売価格より高い契約書と実際の契約書を
二種類用意する。金融機関には実際の販売価格より高い方の契約書を渡す。

もしくは、契約書は一種類だが、「後に価格を下げる」という減額合意書を別で交わす。
もちろん金融機関には、その書面の存在は知らせない。

・カーテンスキーム

利回りを高く見せるためのレントロールを偽装するだけでなく、実際の入居状況を
偽装するために未入居の部屋にも仲介業者がカーテンを設置するという。

上記の「スキーム」については、投資家との席でも聞いたことのある話でしたが、
実際に誌面で読むと、その恐ろしさを実感しました。

仲介会社から「購入のためのスキーム」と言われ実践したことが、
実際は騙しの片棒を担いでいるということを投資家本人も知るべきです。

なので誤解を恐れずに言うならば、「かぼちゃの馬車」の被害者は
加害者でもあると認識すべきです。

無知な投資家が物件を買いたい気持ちだけで、本来ブラックな手法を
グレーだと自分に言い聞かせ、犯罪に手を染めているということです。

騙すのはもちろん悪いですが、騙される方にも責任があります。

今回の事例を踏まえて、皆さん自身が不動産について正しい知識を学ぶことが重要です。

弊社はコンサルティング会社ですので、依頼主に対して、リスクを踏まえた上で
判断材料を用意し、正しい選択ができるよう説明しています。

不動産に関するノウハウはあっても「秘密のスキーム」はありませんので
ご了承ください。

今回の「稼ぐ戸建賃貸」コラムが、皆様のお役に立てば幸いです。

2018年9月10日

  岡  宏