以前の戸建レポートで、築古戸建のリノベ見学会の様子をお伝えしました。

その際、築古戸建への投資を検討するにあたって重要なことは、
まずその地域の「相場の賃料」を導き出し、

（物件価格＋リフォームorリノベ代）÷年間想定賃料＝10％

となることを目安に、リフォーム・リノベーションにかけられる費用を算出すること、とお話ししました。

いくら戸建賃貸に希少性があるといっても、地域ごとに上限となる賃料、
そして相場の賃料というものがあります。

そのため、リフォーム・リノベーション費用をかければ、
かけた分だけ賃料が上がるというものではありません。

また、ある程度の利回りを確保しておかないと、突発的な修繕が発生した場合に
現金を持ち出さざるを得ない場面に遭遇してしまいます。

新築に比べて突発的な修繕が多くなるのは、
築年数が経過している古い建物ならではのリスクであり、致し方ありません。

そのため、利回りは最低でも10％確保したいのです。

では、仮に融資を引いて築古戸建を購入した場合、リフォーム費用はどのように捻出するのでしょうか。

ありふれた回答ですが、

・現金
・リフォームローン

といった選択肢が一般的なところでしょう。

しかし、現金だと手持ちのお金が少なくなってしまいますし、リフォームローンは
金利が高いため、どうするか迷ってしまう方も多いのではないでしょうか。

そんな折、築古戸建リノベ見学会でお付き合いのあるリノベーション会社から、
面白い商品の紹介を受けました。

それは、自己資金を持ち出すことなく、リノベーションできるプランでした。

どのようなスキームかというと、例えば、

・リノベーション費用180万
・サブリース賃料10万
・サブリース保証期間5年（10年プランもあり）

このような条件の場合、まず施工完了後にサブリース会社が
一括で工事費用をリノベーション会社に支払います。

その後、オーナーはサブリース会社に工事費を5年間（60ヶ月）で
分割して支払うというシンプルな構造です。

リノベーション費用180万÷60ヶ月＝月3万円

そして、サブリース賃料10万円からリノベーション費用3万円を差し引いた7万円が
オーナーの毎月の手残りとなるわけです。

もちろん、工事費支払い後は、賃料を満額で受け取ることができます。
（※周辺相場により賃料改訂の可能性あり）

金利分を支払うわけではないので、余計な支出は伴いません。

また、自己資金を温存して、物件を増やすための頭金に使うこともできます。

今後、リフォームやリノベーションの市場規模はどんどん拡大していくと注目されています。

さらに市場が成熟していけば、より利用しやすいローンやリノベーション商品も発表されるかもしれません。

築古戸建マニアにとって、投資しやすい環境となることに期待ですね！

高橋　淳