今回は、クライアント様から土地活用の相談を
受けた際、どのように戸建賃貸を企画していくかの
プロセスについて大公開致します。

いろいろな方からお問い合わせがありますが、
インターネットで「戸建賃貸」と検索すると上位に
当社が来るため、問い合わせを頂くケースが多いです。

当社はコンサルティング会社ですが、それを知らずに、
建築会社だと思って問い合わせを頂くことがあります。

特に多いのが、建築費について見積書の比較をしたいという方です。

そのときは、必ず最初に当社は建築ありきの
会社ではありませんとお伝えしております。

なぜなら、立地によっては戸建賃貸を建築すること
自体がリスクになる場合があるからです。

おそらく建設会社やハウスメーカーで「建築しない
方がよい」なんて回答する会社はないと思います。

仕事（建築工事の契約）をとることが目的なので致し方ない
とは思いますが、「不利な立地でも、戸建賃貸なら賃貸ニーズ
がある」というセールストークで勧めてくることが多いでしょう。

ですので、最初に当社の立ち位置や役割をきちんとお伝え
することが、クライアント様とその後良い関係を築けるか
どうかのファーストステップになると考えています。

ではその後は、どういったプロセスとなるのでしょうか？

今回は、その一部ですが公開させて頂きます。

◆まずヒアリングですることは？

・事業の目的（遊休地の有効利用、相続対策、収益目的等）
・土地の権利関係（所有者と依頼者の関係及び家系）
・資産背景等（既存の借入状況等の個人属性に関すること）

◆次に机上調査として

・統計調査（人口や世帯等の統計資料、周辺環境や交通アクセス）
・権利関係調査（ヒアリングだけでなく、謄本等でも確認）
・法令調査（用途地域や他の法令についても、ネットで可能な限り調査）
・周辺調査（周辺環境や施設、交通アクセス）
・賃貸ニーズ調査（その地域の空室率や、タイプの傾向）
・家賃相場調査（間取り、面積、駅徒歩、築年数だけでなく
　建売分譲住宅の価格から割り出す月のローンの返済額も調査）
・担保評価の調査（土地の担保評価から割り出した建物の規模）

◆そして現地調査として

・法令調査（道路やインフラについては、役所調査が必須）
・周辺調査（最寄駅から歩いてみる。嫌悪施設がないか等）
・現地調査（建築に際して阻害要因があるか、公図と差異がないか等）

◆最後に上記の調査を踏まえて

・プランニング（最大限のボリュームではなく、バランスを考えて検討）
・事業収支検討（想定家賃は低めに、建設費は高めに、リスク金利で検討）

上記はほんの一部で、実際の企画プロセスは
多岐に渡るため、その中で総合的な判断が
できるかどうかが企画の肝です。

多くの建設会社やハウスメーカーもある程度は
同様のことをしていますが、当社と決定的に違うのは、
一人の担当者で全ての対応ができないということです。

大きな会社ではそれぞれ専門の部門に細分化されて
いるので、資料としての蓄積はあるものの、トータルで
検討してのプロデュースはしづらい環境といえます。

そして、全てに精通している担当者は皆無だと思います。

まして営業担当者自身で不動産賃貸業を
経験している方は、ほんの一部だと思います。

不動産賃貸業の実務や苦労を分かる方は
ほとんどいないのが実状です。

営業担当者にこう質問してみてください！

「それほどお勧めしている賃貸事業について、
あなた（営業担当者）は経験がありますか？」

おそらく返事に困ると思います。

いろいろな相談にのってもらったりアドバイスをもらったりできる
不動産賃貸業の経験者とそれらができない未経験者では、
パートナーとしてどちらにメリットがあるかは明白ですよね？

一方、当社のコンサルタントは自身でも不動産
賃貸業をしておりますので、企画のプロセスを
ワンストップで行えるのが最大の強みです！

※ワンストップとは一箇所であらゆる相談に
　 応じることで利用者の利便性が増すこと。
　 複数の用事を一箇所で済ませられること。

今回の「稼ぐ戸建賃貸」コラムが、
皆様のお役に立てば幸いです。

岡　宏