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事前調査と実際の反響との違いから分かること

公開日: 2014年10月20日

「どんなプランにすれば、需要が大きく、高く、そして早く入居が決まるのか?」

これは、土地活用を考える場合、一番大事なポイントです。

ところが結論から言うと、「家賃も入居も市場が決める」ということになります。

言葉を変えれば、「入居募集を実際にはじめてみないと、反響は分からない。」
ということになってしまいます。

もちろん、事前調査は必要です。

データでの机上調査はもちろん、実際に仲介会社へのヒアリングも大切な方法です。

このような事前調査から得られる情報というのは、
おおよそ、需要を捉えていると考えられます。

自身の物件でもこんなことがありました。

プランを作っていて、どうしても、日当たりが悪くなってしまう部屋がでてきていました。

方位も、他のお部屋はうまく南向きにとれているのに、この部屋だけが西向き。

事前の仲介会社へのヒアリングでも、

「この部屋が一番最後まで残りそうですね。
日当たり、どう考えても他のお部屋の方がいいですものね。」

という回答でした。

ところが、ふたを開けてみると、結果は真逆。

この日当たりの悪いお部屋が一番に決まったのです。

不動産は2つとして同じものがありません。

見る人によって印象が全くことなります。

「じゃあそうすればいいの?」という声も聞こえてきそうですが、
戸建賃貸を企画する場合、ある方法が使えます。

それは、その敷地に複数棟建築できるのであれば、

全てを同じサイズにするのではなく、複数のサイズのミックスする

というやり方です。

例えば、3棟建てられるなら、一つは3LDK、もう一つは2LDK、
最後の一つは2DKという感じですね。

このようにすると、ターゲットとなる層がバラけますので、
お部屋探しされる方のより広い需要を捉えることができます。

これがアパートやマンションだと、なかなか間取りなどをバラバラにする、というのは困難です。

大きなコストアップに直結してしまいます。

おそらく、建築会社も嫌がることでしょう。

もし、具体的な計画を進めているのだとしたら、
戸建賃貸の違うサイズを企画する、というのも選択肢に入れてみてはいかがでしょうか。

入居募集の方法がまた違ってくると思います。

谷本