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戸建賃貸の家賃設定方法を公開!

公開日: 2014年10月27日

こんにちは!YouTuber ウラケン不動産です。

今回のコラムは、戸建賃貸の家賃の決め方についてお話しします。

コンサルティングの現場では、
まず事前に周辺家賃の相場を調べます。

調査方法は、レインズ(※)や各種ポータルサイトのチェック、
計画地近くにある不動産業者へのヒアリングといったものです。

※レインズとは

不動産流通機構の近代化方策として建設省(現国土交通省)が
企画し、不動産情報の標準化・共有化を目的に1990年に作られた
ネットワークシステム(Real Estate Information Network Systemの略)

レインズでは、募集物件だけでなく、すでに成約済みの
物件がいくらで成約したのかも検索できます。

家賃交渉などがあると、募集家賃で成約するとは限りませんので、
募集家賃と成約家賃が違うケースは結構あります。

一方で、戸建賃貸については、募集家賃のままで
成約している割合が高いです。

家賃相場の調査をしていていつも思うことは、戸建賃貸の人気は
高いのに、まだまだ需要に対して供給が少ないということ。

国土交通省が発表した建築着工統計(平成24年版)によると、
賃貸住宅の着工内訳は、共同住宅68.1%に対して、
長屋住宅29.5%、なんと戸建賃貸は2.4%です。

このように、戸建賃貸の供給自体が少なく、参考にできる
成約家賃が少ないため、コンサルティングをしていて一番
頭を悩ませるのが、いくらで貸せるかを決める家賃設定。

当社では、家賃はリスクを加味して低めに、建築費や金利等は
高めに設定して、事業収支の判定をしています。

しかし、アパート建築を目的とする会社では、
全て逆の提案をしているのが現状です。

「家賃は高めで募集して、あとで下げればいいや」

「建築費はオプションや追加費として、あとでもらえばいいや」

「金利については、お客様の属性や時期について変動するからいいや」

当社へ寄せられるお問合せの多くは、こういった提案を
あちこちから受けて、悩まれているというケースです。

アパマン経営では、目先の利回りだけでなく、
将来起こりうるリスクを加味して、長期的な
事業収支を知ることが一番大事です。
一般的に戸建賃貸は、その需要に対して供給が少ないために、
相場より1割以上家賃を高くとれると言われています。

企画次第では、さらに高い家賃を得ることも可能です。

実際、当社で以前企画した案件では、相場より
2割も高い家賃で募集したところ、なんと1ヶ月で
お申し込みをいただいたこともあります。

借りる方が期待する以上の価値を提供できれば、
工夫次第で想定以上の家賃が得られるのも、
戸建賃貸の魅力ですね。

今回の「稼ぐ戸建賃貸」コラムが、お役に立てば幸いです。

平成26年10月27日

岡  宏