ブログ

簡単投資シュミレーション!

公開日: 2014年01月15日

今回は『3分でできる!「稼ぐ家」の投資シミュレーション』についてお話しします。

不動産投資をする際に一番重要なもの。

それは投資シミュレーションなのですが、
投資シミュレーションの仕方を知っていますか?

実は、投資シミュレーションには詳細なものから簡易なものまであり、
さらに投資の指標も数多くあって、どのやり方がいいのかを一概にいうことはできません。

また、物件が見つかったら瞬時に投資シミュレーションを行い、
すぐに買付申込をするぐらいのスピード感が必要です。

でなければ、良い物件を手に入れることはできません。

2世帯戸建賃貸を土地から購入して建てる場合には、
土地と建物にかかる初期コストを瞬時に計算して、利回りを計算する必要があります。

簡易シミュレーションの方法

この方法なら、わずか3分程度で投資の可否を判断することができるようになります!

【1】土地の値段が坪40万円以下であるか?

まず、土地の値段が坪40万円以上だと採算が合いません。

必ず坪40万円以下、または指値で40万円以下になる土地を探してください。

広さは約35坪〜40坪必要です。

【2】土地が見つかったら、まず周辺の家賃相場を調べる

まず、よさそうな土地が見つかったら、2LDK(60)程度の家賃相場を調べてください。

最低でも月8万円以上の家賃が取れるエリアであれば合格です。

【3】土地、建物の合計金額を求める

土地:40坪×40万円=1,600万円

建物:800万円(60)×2戸=1,600万円

経費:仲介手数料+外構工事=300万円

合計:3,500万円

ちなみに経費は1割程度は見込んでおくと安全です。

建物は当社の企画物件を参考にしています。

【4】頭金を差し引き月々のローン返済を求める

ローンシミュレーションサイトなどで月々の返済額を求めます。

頭金:500万円

ローン:3,000万円(30年返済、元利均等、3%)

    月々返済額 126,481円

【5】月々の実質負担額を求める

2LDK(60)の相場が10万円のエリアだったとすると、

ローン126,481円−家賃収入100,000円=月々の実質負担額26,481円
となるわけですね。

【6】現在の家賃支払いとの差額は?

例えば、今10万円の賃貸マンションに住んでいたとすれば、
差し引き約7万4,000円が貯蓄に回ることになります。

いかがでしょうか?

堅苦しいシミュレーションもこうやって整理すると、
計算方法はいたってシンプル!

電卓一つで、いつでも計算できちゃいますね。

当然、土地がもっと安くて高い賃料が取れれば、
逆にプラスの利益がでる
こともあります。

これは自己資金をいくら入れるかでも違ってきます。

「でも、坪40万円の地域で10万円も家賃とれるところなんて、
そうそう無いんじゃない?」

おおー、鋭い突っ込みです!!

確かに、おっしゃる通りです。

でも、探せばそういう土地あるんですよねー。

そこで次回は、いよいよ「相場の半額で土地を手に入れる方法とは?」
についてお話しします。

いよいよ不動産投資の真髄を明らかにしますので、お楽しみに!

高橋