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簡単投資シミュレーション!
公開日: 2014年01月15日
今回は『3分でできる!「稼ぐ家」の投資シミュレーション』についてお話しします。
不動産投資をする際に一番重要なもの。
それは投資シミュレーションなのですが、
投資シミュレーションの仕方を知っていますか?
実は、投資シミュレーションには詳細なものから簡易なものまであり、
さらに投資の指標も数多くあって、どのやり方がいいのかを一概にいうことはできません。
また、物件が見つかったら瞬時に投資シミュレーションを行い、
すぐに買付申込をするぐらいのスピード感が必要です。
でなければ、良い物件を手に入れることはできません。
2世帯戸建賃貸を土地から購入して建てる場合には、
土地と建物にかかる初期コストを瞬時に計算して、利回りを計算する必要があります。
簡易シミュレーションの方法
この方法なら、わずか3分程度で投資の可否を判断することができるようになります!
【1】土地の値段が坪40万円以下であるか?
まず、土地の値段が坪40万円以上だと採算が合いません。
必ず坪40万円以下、または指値で40万円以下になる土地を探してください。
広さは約35坪〜40坪必要です。
【2】土地が見つかったら、まず周辺の家賃相場を調べる
まず、よさそうな土地が見つかったら、2LDK(60)程度の家賃相場を調べてください。
最低でも月8万円以上の家賃が取れるエリアであれば合格です。
【3】土地、建物の合計金額を求める
土地:40坪×40万円=1,600万円
建物:800万円(60)×2戸=1,600万円
経費:仲介手数料+外構工事=300万円
合計:3,500万円
ちなみに経費は1割程度は見込んでおくと安全です。
建物は当社の企画物件を参考にしています。
【4】頭金を差し引き月々のローン返済を求める
ローンシミュレーションサイトなどで月々の返済額を求めます。
頭金:500万円
ローン:3,000万円(30年返済、元利均等、3%)
月々返済額 126,481円
【5】月々の実質負担額を求める
2LDK(60)の相場が10万円のエリアだったとすると、
ローン126,481円−家賃収入100,000円=月々の実質負担額26,481円
となるわけですね。
【6】現在の家賃支払いとの差額は?
例えば、今10万円の賃貸マンションに住んでいたとすれば、
差し引き約7万4,000円が貯蓄に回ることになります。
いかがでしょうか?
堅苦しいシミュレーションもこうやって整理すると、
計算方法はいたってシンプル!
電卓一つで、いつでも計算できちゃいますね。
当然、土地がもっと安くて高い賃料が取れれば、
逆にプラスの利益がでることもあります。
これは自己資金をいくら入れるかでも違ってきます。
「でも、坪40万円の地域で10万円も家賃とれるところなんて、
そうそう無いんじゃない?」
おおー、鋭い突っ込みです!!
確かに、おっしゃる通りです。
でも、探せばそういう土地あるんですよねー。
そこで次回は、いよいよ「相場の半額で土地を手に入れる方法とは?」
についてお話しします。
いよいよ不動産投資の真髄を明らかにしますので、お楽しみに!
高橋
今回は『3分でできる!「稼ぐ家」の投資シミュレーション』についてお話しします。
不動産投資をする際に一番重要なもの。
それは投資シミュレーションなのですが、
投資シミュレーションの仕方を知っていますか?
実は、投資シミュレーションには詳細なものから簡易なものまであり、
さらに投資の指標も数多くあって、どのやり方がいいのかを一概にいうことはできません。
また、物件が見つかったら瞬時に投資シミュレーションを行い、
すぐに買付申込をするぐらいのスピード感が必要です。
でなければ、良い物件を手に入れることはできません。
2世帯戸建賃貸を土地から購入して建てる場合には、
土地と建物にかかる初期コストを瞬時に計算して、利回りを計算する必要があります。
簡易シミュレーションの方法
この方法なら、わずか3分程度で投資の可否を判断することができるようになります!
【1】土地の値段が坪40万円以下であるか?
まず、土地の値段が坪40万円以上だと採算が合いません。
必ず坪40万円以下、または指値で40万円以下になる土地を探してください。
広さは約35坪〜40坪必要です。
【2】土地が見つかったら、まず周辺の家賃相場を調べる
まず、よさそうな土地が見つかったら、2LDK(60)程度の家賃相場を調べてください。
最低でも月8万円以上の家賃が取れるエリアであれば合格です。
【3】土地、建物の合計金額を求める
土地:40坪×40万円=1,600万円
建物:800万円(60)×2戸=1,600万円
経費:仲介手数料+外構工事=300万円
合計:3,500万円
ちなみに経費は1割程度は見込んでおくと安全です。
建物は当社の企画物件を参考にしています。
【4】頭金を差し引き月々のローン返済を求める
ローンシミュレーションサイトなどで月々の返済額を求めます。
頭金:500万円
ローン:3,000万円(30年返済、元利均等、3%)
月々返済額 126,481円
【5】月々の実質負担額を求める
2LDK(60)の相場が10万円のエリアだったとすると、
ローン126,481円−家賃収入100,000円=月々の実質負担額26,481円
となるわけですね。
【6】現在の家賃支払いとの差額は?
例えば、今10万円の賃貸マンションに住んでいたとすれば、
差し引き約7万4,000円が貯蓄に回ることになります。
いかがでしょうか?
堅苦しいシミュレーションもこうやって整理すると、
計算方法はいたってシンプル!
電卓一つで、いつでも計算できちゃいますね。
当然、土地がもっと安くて高い賃料が取れれば、
逆にプラスの利益がでることもあります。
これは自己資金をいくら入れるかでも違ってきます。
「でも、坪40万円の地域で10万円も家賃とれるところなんて、
そうそう無いんじゃない?」
おおー、鋭い突っ込みです!!
確かに、おっしゃる通りです。
でも、探せばそういう土地あるんですよねー。
そこで次回は、いよいよ「相場の半額で土地を手に入れる方法とは?」
についてお話しします。
いよいよ不動産投資の真髄を明らかにしますので、お楽しみに!
高橋