絶対はずさない家賃設定をする方法とは？

誰しも「高い家賃で入居者を決めたい｣そう思っているのではないでしょうか？

では、実際に入居募集する際、あなたはどうやって家賃を決めていますか？

不動産業者の査定を信じるべきでしょうか？

それとも・・・自分で調査した家賃にすべきでしょうか？

あなたはどうでしょう？

結論を言いましょう、家賃はズバリ「自分で決めてくださいっ！」です。

一般的には、管理業者を決める際に、家賃査定をしてもらうオーナーは多いと思います。

また、昔から付き合いのある業者さんの家賃査定を、
そのまま採用しているケースが多いのではないでしょうか？

しかし、管理会社選びと同時に家賃査定を依頼すると、
十中八九、その家賃査定は高くなります。

なぜなら、「この物件なら高い家賃がとれますよ」、
「大手の当社ならこの家賃に自信があります！」
業者はみんな査定の高さをＰＲして管理契約をとりたいからです。

「へー、相当自信があるんだな〜」
「この家賃査定なら利回りも良くなるし、この業者にしようかな」
なーんて思ってしまう人が多いですが、しかし、待ってくださいよ。

これ、業者は家賃を保証するわけではありません。

あくまで、業者の「努力目標」なのです！

私は、家賃査定の高さを鵜呑みにして、
その査定をした業者に管理を任せてしまった大家さんをたくさん見てきましたが、
募集の途中で家賃を下げてしまうケースがほとんどです。

なぜなら、そもそも当初の家賃設定が高すぎるからです。

さらに、新築だともっと最悪です。新築は、物件情報をその業者が抱えこんでしまうため、
さらに入居者が決まらなくなってしまうからです。

結局、入居の旬が過ぎ去って、オーナーが背に腹かえられず、
「家賃を下げてください」と大家さんが折れてくるのを業者が待っていることも多いのです。

これだとバカを見るのは大家さんです。

では、このような事態を避けるためには、どうしたらいいのでしょうか？

それは、オーナー自信が家賃相場を調べることです。

方法は簡単です。「この近くでアパートを新築するのですが、
今○○のワンルームの相場はどんな感じですか？」こんな感じで電話でヒアリングします。

ヒアリングする業者１０社以上！これだけ聞いて平均値をとれば、
ほぼ外さない家賃設定ができるようになります。

この作業、原始的ですがとっても重要なんですよ。

一般的に多くの大家さんは、一社だけに家賃相場を聞いて、
高いの、安いのと一喜一憂します。

しかし、業者の家賃相場は、営業マンの主観が入っていたり、
取り扱う物件の種類やお客様の層も違うことがあるので、まったく一緒にはならないのです。

だから１０社以上の業者にヒアリングするわけですね。

ヒアリングの際は、今どのような設備が好まれているか、
敷金、礼金の相場なども聞いておくといいでしょう。

完成前に人気の設備を追加した方がいいかかもしれませんし、
敷金、礼金などの設定によっても大きく反響率が変わってくることがあるからです。

いかがですか？

家賃設定を、業者に任せきりにしてしまうのはとっても危険だということが、
おわかりいただけましたか。

はじめは不動産会社に電話するのはドキドキするかもしれませんが、
一度慣れてしまえばたいしたことではありません。

ぜひ、あなたもヒアリングにトライしてみてください！

きっと、お客様にジャストフィットで、
かつ、最大利益になる家賃設定ができるようになるはずです！

高橋