こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

土地を所有している方なら、工務店やハウスメーカーから一度や二度は「アパートを建てませんか」と提案された経験があるのではないでしょうか？

過去当社では１万件のコンサルティングをしてきた経験上、大手ハウスメーカーなどから提案される利回りは、良くて７〜８％がほとんどでした。

今、アパートは供給過剰です。そのため、多少デザインを工夫した程度では、もう、何十年も安定経営を維持することが不可能なのです。

もし、あえてアパートを新築するのであれば、それ相応の賃貸経営実務知識を、オーナー自身が身につけてないと、安定経営はままなりません。

しかし、今はまだ供給数の少ない戸建賃貸なら、高利回かつ、安定経営を実現できる可能性は、アパートよりも高いといえます。

では、戸建賃貸がいいとして、いったい、どのくらいのコストをかけていいのでしょうか？

建築コストは、月額家賃収入の１０倍未満が目安です。つまり、家賃の１０倍未満のコスト未満で建てると、表面利回りは、１２％になるわけです。

例えば、２LDKの家賃相場が８万円なら、かけていい建築コストは、８万円×１０＝８００万円です。年間家賃収入は、８万×１２ヶ月＝９２０万円９２０万円÷８００万円＝１２％となり、利回り１２％になるわけです。

土地活用のゴーサインを判断する上で、この１２％が最低ラインになります。通常、RCの賃貸マンションを新築する場合、９〜１１％の利回りですから、戸建賃貸の利回りには全くかないませんね。

もちろん、家賃相場の高いと都市部なら、もっと利回りは高くなります。

例えば、家賃１０万円なら、利回り１５％、家賃１２万円なら、利回り１８％家賃１５万円なら、利回り２２．５％になります。仮に利回り２０％なら、５年で投下資本が回収できる計算になりますね。

もちろん、家賃相場が低いエリアなら、さらに建築コストを下げることによって、高利回りを実現できます。

単にコストを下げるだけなら、２LDKを５００万円で造ることも可能です。しかし、それでは安普請な建物になってしまいますし、将来、売却などのために資産価値を高めようとすれば、やはりそれなりの設備も必要になります。

その点、力のある工務店なら、８００万円もあれば、分譲とまったく遜色ない高断熱高機密の戸建賃貸を建てることができます。

例えば、当社の７２０万円の戸建を建てれば、家賃８万円でも高い利回りが期待できます。ハウスメーカーなどが、提案するアパートとは比較にならないほど安定した事業となることが、おわかりいただけるのではないでしょうか？

2013年12月9日
高橋