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中古区分マンションの不動産投資事例を公開！メリット・デメリットや物件情報の獲得⽅法、狙い⽬のタイプを伝授
公開日: 2020年08月14日
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今回は「【激安】中古区分マンション投資」についてお話しします。
この投資法は不動産投資の初心者にとっても、手ごろで経験を積むのにもってこいの投資法です。
「中古区分マンション投資」は、
・比較的⼩さな⾦額から投資を始められる
・利回りが⾼め
・管理の手間がかからない
・一棟物件に比べて価格が安く、売りたいときに売りやすい
という優位性があります。
さらにここでは中古区分マンション投資のメリットだけではなく、デメリットも解説しながら、実際の投資事例も紹介します。
優良な中古区分マンション物件の選び⽅や注意点も理解できるようになっていますので、ぜひ最後までお読みいただき、これからの不動産投資にお役立てください！
※同じ内容を動画でもご覧になりたい方は、こちら↓をご覧ください。
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新築ワンルームマンション投資は絶対NG！不動産投資の初⼼者におすすめの中古区分マンション投資とは？
よくあるNGな投資法として、「新築ワンルームマンション投資」があります。
新築ワンルームマンション投資には、これからお話しする中古区分マンション投資とは決定的に違う部分があります。
それは、新築ワンルームは「販売価格にマンション開発業者などの利益が上乗せされている」という点です。
マンション開発業者や建築業者の利益が相場価格にプラスされているので、販売価格が実際の市場価値よりも⾼額になります。
これは車と同じで、新車を購入後、納車になったその日に、例え一度も乗らずにそのまま売却したとしても、新古車となってしまい、買取価格は２割〜３割安くなってしまうのです。
不動産も新築の場合、例え購⼊後すぐに売却したとしても、基本的には購⼊⾦額の２割〜３割程度は価格が落ちてしまいます。
また、相場よりも高く購入しているのですから、必然的に利回りも悪くなってしまい、最悪の場合は⾃分の⼿持ち⾦を出してローンを返済するハメになる可能性があります。
⼀⽅で中古区分マンションの場合、築後、年数が経って価格が相場価格になっていますので、必要以上に初期投資が⼤きくなることはありません。
また、購⼊価格が安い（適正価格で購入できる）ので利回りもよく、売却時には購⼊した⾦額並かそれ以上に⾼く売れるケースもあります。
そんな中古区分マンション投資にもメリットばかりではなく、注意すべきデメリットもありますので紹介していきましょう。
プロが教える中古区分マンション投資のメリット
それでは中古区分マンション投資のメリットを4つ紹介します。
1）相場価格で購⼊できるため、売却時にもリスクが少ない
2）流動性があり、売却（現⾦化）しやすい
3）分譲仕様で豪華な中古区分マンションは⼈気がある
4）清掃やメンテナンスが不要で、物件の管理がラク
1）相場価格で購⼊できるため、売却時にもリスクが少ない
先ほどもお話ししたとおり、中古区分マンションは新築ワンルームのようにマンション開発業者の利益が上乗せされていない分、市場の相場価格で、安く（適正価格で）購⼊することができます。
新築ワンルームマンションを売却する場合、上乗せされた開発業者の利益を自分が負担しなければ売るに売れない、という状況にもなりかねません。
一方、中古区分マンションは相場価格で購入していますから、リノベーションなどをして付加価値をつけて、売却益を増⼤させることも可能です。
このように中古区分マンションは、購⼊時と売却時のリスクが少ない点がメリットになってくるでしょう。
2）流動性があり、売却（現⾦化）しやすい
中古区分マンションは、一棟アパートなどに比べると価格も安いため、売却（現⾦化）しやすいというメリットがあります。
3）分譲仕様で豪華な中古区分マンションは⼈気がある
中古区分マンションは通常の賃貸アパートと違って「マンション」ですので、エントランスや外観が豪華な作りになっている建物が多いです。
その分、部屋を探している⼈からすれば魅⼒的に⾒えますし、実際に集客効果も⾼くなっています。
物件価格の安い中古区分マンションを購入し、余剰⾦でリノベーションをすることでさらに集客効果を上げる⽅法も有効でしょう。
4）清掃やメンテナンスが不要で、物件の管理がカンタン
中古区分マンションでは、管理組合などがマンションの清掃やメンテナンスを⾏ってくれるので、オーナー⾃⾝が⼿間を取られません。
そのため自主管理が容易な点も魅力でしょう。
プロが教える中古区分マンション投資のデメリット
これまでメリットを紹介した中古区分マンション投資ですが、デメリットもあります。
1）管理費、修繕積⽴⾦が⽐較的高い
2）銀⾏融資が受けづらい
3）⺠泊禁⽌の物件が多い
4）管理費や修繕積⽴⾦が滞納されている場合がある
5）管理組合が機能していない場合がある
という点において、中古区分マンション投資をする際には注意が必要です。
それぞれについて解説します。
1）管理費、修繕積⽴⾦が⽐較的高い
中古区分マンション投資は、管理費や修繕積⽴⾦がかかるということを覚えておきましょう。
管理に⼿間を取られない⼀⽅で、相応の維持費が必要になるので、キャッシュフローの計画段階でしっかりと確認する必要があります。
2）中古区分マンション投資は銀⾏融資が受けづらい
中古区分マンション投資は、銀⾏から融資が受けづらいというデメリットがあります。
銀行の融資は建物と土地を担保にして行われますが、区分マンションの場合、一つの敷地を全戸が分けて持つので、土地の持ち分が必然的に小さくなります。
そのため担保評価が出にくく、融資を受けにくくなることがあります。
3）⺠泊禁止の物件が多い
普通に賃貸に出す以外に、民泊としての運用も一つの投資手法として考えられますが、管理規約によって⺠泊が禁⽌されているケースが多いです。
運⽤⽅法のバリエーションが制限される可能性があるので、あらかじめ確認しておくことをおすすめします。
4）管理費や修繕積⽴⾦が滞納されている場合がある
投資⽤区分マンションの場合、管理組合への参加意識が低かったり、投資に失敗して管理費や修繕積⽴⾦を滞納していたりするケースがあります。
その場合、滞納されている⾦額をあなたが負担しなければならないリスクもあります。
また、修繕積⽴⾦がマンションの管理組合にどれくらい貯まっているかも併せて事前に確認しましょう。
5）管理組合が機能していない場合がある
投資⽤区分マンションの場合、投資家が管理組合に興味を持たないために組合機能が失われている状態が考えられます。
そういった状態では、マンション管理会社に管理を丸投げにして都合よくされてしまっているケースが⼼配です。
管理費や修繕積⽴⾦の情報とあわせて事前に確認しましょう。
中古区分マンション投資、Hさんの投資事例を2件公開
それでは、実際に中古区分マンション投資の事例を２件紹介します。
◆Hさんの事例
・42歳、既婚、3⼈家族
・マンション管理会社勤務
・年収500万円
・東京に単⾝赴任中
いずれも⾃宅のある広島市の中古区分マンションの実例となります。
◆中古区分マンション投資事例1：広島市佐伯区 3LDK 415万円
Hさんが最初に購入したこの中古区分マンションの収⽀概要は以下のとおりです。
この事例の注⽬すべきポイントはコチラです。
●415万円という安値で購入できた。
●物件代金415万円＋リフォーム代金197万円＝612万円全額をプロパー融資を受けられた。
→ワンルームではなくファミリータイプだったので融資を受けやすかった。
→マンションの管理組合に潤沢な修繕積⽴⾦があることを銀⾏にアピールした。
→しっかりとリフォームすることで担保価値があることを資料提⽰しながら説明した。
●リフォームをして価値が上がったことで、買値の2割増し程でいつでも売却（現⾦化）が可能。
物件を安く購⼊し、リフォームで付加価値をつけ、豊富な知識と魅⼒的なプレゼンで融資も受けられている、まさに中古区分マンション投資のお⼿本のような事例ですね。
◆中古区分マンション投資事例2：広島市中区 2K 390万円
次に同じHさんの2つ⽬の投資事例を紹介します。
収⽀概要は以下のとおりです。
２例⽬の注⽬すべきポイントは、
●比較的築年数が浅く物件価格も⼩さいので、いつでも売却して現⾦化することが可能。
●オーナーチェンジ物件で既に入居者がいるため、すぐに家賃収⼊を得ることができる。
●銀⾏融資の獲得に成功している（既に1件⽬の実績があるのも強み）。
という部分ですね。
このように、⼿元資⾦が少なくても中古区分マンションなら、少額でも利回りの良い健全な不動産投資を⾏うことができます。
中古区分マンション情報はどこで⼿に⼊る？探し⽅のポイント
⾮常に堅実で魅⼒的な投資先である中古区分マンションですが、しっかりと調査して探さなければ成功の道は開かれません。
ではどのようにして探せば良いのか、その⽅法を紹介しましょう。
◆ポータルサイトだけでなく、⼤⼿仲介会社のHPからも情報を探す
住宅物件情報のポータルサイトはもちろん、地域の⼤⼿仲介会社のサイトからも情報を得るようにしましょう。
仲介会社は、売主と買主の両⽅から⼿数料を取りたがっています。
ポータルサイトから買主が決まってしまうと、売主からの手数料しか得られなくなる可能性があるため、特に低価格の物件は自社のホームページに掲載する傾向にあります。
⾯倒かもしれませんが、大手仲介会社の自社ホームページは調査検索するように⼼がけてください。
◆内⾒時に同価格帯、同タイプの他物件を仲介会社に紹介依頼する
物件を見つけて、内見をして、すぐに購入できるということは非常にまれで、継続的に物件を探す必要があります。
そこで、物件を内覧する際に、仲介会社の担当者に「今後、同じような物件が出てきたら紹介してほしい」と依頼しておきましょう。
必ず情報をくれるというわけではありませんが、地道な種まきが必要です。
◆中古区分ワンルームマンション専⾨業者に紹介依頼をする
仲介会社には、中古区分マンションを専⾨で取り扱っている業者もありますので、そのような業者にも紹介依頼をしましょう。
ただし、中古ワンルームマンション業者の中には買取再販業者もいます。
買取再販業者の利益が乗っていると、必然的に利回りが低くなってしまうので、物件購入の際には、自分の目指す利回りになるかどうかをしっかり考えて購入する必要があります。
◆絶対確認！管理組合の修繕積⽴⾦は充分か？滞納はないか？
中古区分マンション投資をするにあたって、物件を探す段階で必ず確認するべきことがあります。
デメリットでも紹介した、管理組合の修繕積⽴⾦の状態の確認です。
●管理組合に充分な修繕積⽴金があるか？
●管理費や修繕積⽴⾦の滞納はないか？
売主が管理費や修繕積立金を滞納していると、購入者であるあなたに請求がくることも無きにしも非ずなので、購⼊後に損をしないためにも、絶対に確認しておきましょう。
中古区分マンションは「賃貸⼊居中のファミリータイプ」がベスト！購⼊と売却で「得」する⽅法
さて、ここまでお読みいただいて中古区分マンション投資に興味が湧いてきたのではないでしょうか？
ここで、私がもっともおすすめしたい中古区分マンション投資の物件タイプを紹介します。
それは・・・「賃貸⼊居中のファミリータイプ」の中古区分マンションです！
購⼊時や売却時に⼤きなメリットがあり、効率的な不動産投資が⾒込めます。
◆購⼊時：「収益還元価格」なので「相場」よりも安く購⼊できる
賃貸⼊居中の物件と、空室の場合には物件価格の決め⽅に違いがあります。
●空室の場合：購入してそこに住む人が購入対象となり、実需価格の相場によって物件価格が決まる傾向にある。
●賃貸⼊居中の場合：投資家のみが購入対象となり、収益還元価格によって物件価格が決まる傾向にある
そして、多くの場合で賃貸⼊居中である物件の⽅が、実需価格よりも安くなるので、物件を安く購入できる可能性が高まります。
◆売却時：安く購⼊した分、リノベーションで価値を上昇させ売却益を増⼤させる
賃貸入居中の物件を購入した場合、そのまま入居してもらうことで家賃を得ることができます。
また、退去後にはリノベーションして売却してもいいでしょう。
収益還元価格によって安く購⼊し、さらにリノベーションをして価値を高めて、今度は実需価格で高く売却することで、利益が出る可能性が高まります。
ベテラン不動産投資家の中には、⼊居中ファミリータイプの中古区分マンションを転売することで資産を増やしている⽅もいるくらいです。
まとめ
今回紹介した中古区分マンション投資の知識はほんの⼀部ですが、少しでも魅⼒が伝わりましたでしょうか？
中古区分マンション投資は、不動産投資の初心者が経験を積むのにうってつけの方法です。
ぜひ投資の選択肢の一つとして考えていただければいいのではないかと思います。
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「中古区分マンション投資」は、
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・利回りが⾼め
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・一棟物件に比べて価格が安く、売りたいときに売りやすい
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さらにここでは中古区分マンション投資のメリットだけではなく、デメリットも解説しながら、実際の投資事例も紹介します。
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新築ワンルームマンション投資は絶対NG！不動産投資の初⼼者におすすめの中古区分マンション投資とは？
よくあるNGな投資法として、「新築ワンルームマンション投資」があります。
新築ワンルームマンション投資には、これからお話しする中古区分マンション投資とは決定的に違う部分があります。
それは、新築ワンルームは「販売価格にマンション開発業者などの利益が上乗せされている」という点です。
マンション開発業者や建築業者の利益が相場価格にプラスされているので、販売価格が実際の市場価値よりも⾼額になります。
これは車と同じで、新車を購入後、納車になったその日に、例え一度も乗らずにそのまま売却したとしても、新古車となってしまい、買取価格は２割〜３割安くなってしまうのです。
不動産も新築の場合、例え購⼊後すぐに売却したとしても、基本的には購⼊⾦額の２割〜３割程度は価格が落ちてしまいます。
また、相場よりも高く購入しているのですから、必然的に利回りも悪くなってしまい、最悪の場合は⾃分の⼿持ち⾦を出してローンを返済するハメになる可能性があります。
⼀⽅で中古区分マンションの場合、築後、年数が経って価格が相場価格になっていますので、必要以上に初期投資が⼤きくなることはありません。
また、購⼊価格が安い（適正価格で購入できる）ので利回りもよく、売却時には購⼊した⾦額並かそれ以上に⾼く売れるケースもあります。
そんな中古区分マンション投資にもメリットばかりではなく、注意すべきデメリットもありますので紹介していきましょう。
プロが教える中古区分マンション投資のメリット
それでは中古区分マンション投資のメリットを4つ紹介します。
1）相場価格で購⼊できるため、売却時にもリスクが少ない
2）流動性があり、売却（現⾦化）しやすい
3）分譲仕様で豪華な中古区分マンションは⼈気がある
4）清掃やメンテナンスが不要で、物件の管理がラク
1）相場価格で購⼊できるため、売却時にもリスクが少ない
先ほどもお話ししたとおり、中古区分マンションは新築ワンルームのようにマンション開発業者の利益が上乗せされていない分、市場の相場価格で、安く（適正価格で）購⼊することができます。
新築ワンルームマンションを売却する場合、上乗せされた開発業者の利益を自分が負担しなければ売るに売れない、という状況にもなりかねません。
一方、中古区分マンションは相場価格で購入していますから、リノベーションなどをして付加価値をつけて、売却益を増⼤させることも可能です。
このように中古区分マンションは、購⼊時と売却時のリスクが少ない点がメリットになってくるでしょう。
2）流動性があり、売却（現⾦化）しやすい
中古区分マンションは、一棟アパートなどに比べると価格も安いため、売却（現⾦化）しやすいというメリットがあります。
3）分譲仕様で豪華な中古区分マンションは⼈気がある
中古区分マンションは通常の賃貸アパートと違って「マンション」ですので、エントランスや外観が豪華な作りになっている建物が多いです。
その分、部屋を探している⼈からすれば魅⼒的に⾒えますし、実際に集客効果も⾼くなっています。
物件価格の安い中古区分マンションを購入し、余剰⾦でリノベーションをすることでさらに集客効果を上げる⽅法も有効でしょう。
4）清掃やメンテナンスが不要で、物件の管理がカンタン
中古区分マンションでは、管理組合などがマンションの清掃やメンテナンスを⾏ってくれるので、オーナー⾃⾝が⼿間を取られません。
そのため自主管理が容易な点も魅力でしょう。
プロが教える中古区分マンション投資のデメリット
これまでメリットを紹介した中古区分マンション投資ですが、デメリットもあります。
1）管理費、修繕積⽴⾦が⽐較的高い
2）銀⾏融資が受けづらい
3）⺠泊禁⽌の物件が多い
4）管理費や修繕積⽴⾦が滞納されている場合がある
5）管理組合が機能していない場合がある
という点において、中古区分マンション投資をする際には注意が必要です。
それぞれについて解説します。
1）管理費、修繕積⽴⾦が⽐較的高い
中古区分マンション投資は、管理費や修繕積⽴⾦がかかるということを覚えておきましょう。
管理に⼿間を取られない⼀⽅で、相応の維持費が必要になるので、キャッシュフローの計画段階でしっかりと確認する必要があります。
2）中古区分マンション投資は銀⾏融資が受けづらい
中古区分マンション投資は、銀⾏から融資が受けづらいというデメリットがあります。
銀行の融資は建物と土地を担保にして行われますが、区分マンションの場合、一つの敷地を全戸が分けて持つので、土地の持ち分が必然的に小さくなります。
そのため担保評価が出にくく、融資を受けにくくなることがあります。
3）⺠泊禁止の物件が多い
普通に賃貸に出す以外に、民泊としての運用も一つの投資手法として考えられますが、管理規約によって⺠泊が禁⽌されているケースが多いです。
運⽤⽅法のバリエーションが制限される可能性があるので、あらかじめ確認しておくことをおすすめします。
4）管理費や修繕積⽴⾦が滞納されている場合がある
投資⽤区分マンションの場合、管理組合への参加意識が低かったり、投資に失敗して管理費や修繕積⽴⾦を滞納していたりするケースがあります。
その場合、滞納されている⾦額をあなたが負担しなければならないリスクもあります。
また、修繕積⽴⾦がマンションの管理組合にどれくらい貯まっているかも併せて事前に確認しましょう。
5）管理組合が機能していない場合がある
投資⽤区分マンションの場合、投資家が管理組合に興味を持たないために組合機能が失われている状態が考えられます。
そういった状態では、マンション管理会社に管理を丸投げにして都合よくされてしまっているケースが⼼配です。
管理費や修繕積⽴⾦の情報とあわせて事前に確認しましょう。
中古区分マンション投資、Hさんの投資事例を2件公開
それでは、実際に中古区分マンション投資の事例を２件紹介します。
◆Hさんの事例
・42歳、既婚、3⼈家族
・マンション管理会社勤務
・年収500万円
・東京に単⾝赴任中
いずれも⾃宅のある広島市の中古区分マンションの実例となります。
◆中古区分マンション投資事例1：広島市佐伯区 3LDK 415万円
Hさんが最初に購入したこの中古区分マンションの収⽀概要は以下のとおりです。
この事例の注⽬すべきポイントはコチラです。
●415万円という安値で購入できた。
●物件代金415万円＋リフォーム代金197万円＝612万円全額をプロパー融資を受けられた。
→ワンルームではなくファミリータイプだったので融資を受けやすかった。
→マンションの管理組合に潤沢な修繕積⽴⾦があることを銀⾏にアピールした。
→しっかりとリフォームすることで担保価値があることを資料提⽰しながら説明した。
●リフォームをして価値が上がったことで、買値の2割増し程でいつでも売却（現⾦化）が可能。
物件を安く購⼊し、リフォームで付加価値をつけ、豊富な知識と魅⼒的なプレゼンで融資も受けられている、まさに中古区分マンション投資のお⼿本のような事例ですね。
◆中古区分マンション投資事例2：広島市中区 2K 390万円
次に同じHさんの2つ⽬の投資事例を紹介します。
収⽀概要は以下のとおりです。
２例⽬の注⽬すべきポイントは、
●比較的築年数が浅く物件価格も⼩さいので、いつでも売却して現⾦化することが可能。
●オーナーチェンジ物件で既に入居者がいるため、すぐに家賃収⼊を得ることができる。
●銀⾏融資の獲得に成功している（既に1件⽬の実績があるのも強み）。
という部分ですね。
このように、⼿元資⾦が少なくても中古区分マンションなら、少額でも利回りの良い健全な不動産投資を⾏うことができます。
中古区分マンション情報はどこで⼿に⼊る？探し⽅のポイント
⾮常に堅実で魅⼒的な投資先である中古区分マンションですが、しっかりと調査して探さなければ成功の道は開かれません。
ではどのようにして探せば良いのか、その⽅法を紹介しましょう。
◆ポータルサイトだけでなく、⼤⼿仲介会社のHPからも情報を探す
住宅物件情報のポータルサイトはもちろん、地域の⼤⼿仲介会社のサイトからも情報を得るようにしましょう。
仲介会社は、売主と買主の両⽅から⼿数料を取りたがっています。
ポータルサイトから買主が決まってしまうと、売主からの手数料しか得られなくなる可能性があるため、特に低価格の物件は自社のホームページに掲載する傾向にあります。
⾯倒かもしれませんが、大手仲介会社の自社ホームページは調査検索するように⼼がけてください。
◆内⾒時に同価格帯、同タイプの他物件を仲介会社に紹介依頼する
物件を見つけて、内見をして、すぐに購入できるということは非常にまれで、継続的に物件を探す必要があります。
そこで、物件を内覧する際に、仲介会社の担当者に「今後、同じような物件が出てきたら紹介してほしい」と依頼しておきましょう。
必ず情報をくれるというわけではありませんが、地道な種まきが必要です。
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中古区分マンションは「賃貸⼊居中のファミリータイプ」がベスト！購⼊と売却で「得」する⽅法
さて、ここまでお読みいただいて中古区分マンション投資に興味が湧いてきたのではないでしょうか？
ここで、私がもっともおすすめしたい中古区分マンション投資の物件タイプを紹介します。
それは・・・「賃貸⼊居中のファミリータイプ」の中古区分マンションです！
購⼊時や売却時に⼤きなメリットがあり、効率的な不動産投資が⾒込めます。
◆購⼊時：「収益還元価格」なので「相場」よりも安く購⼊できる
賃貸⼊居中の物件と、空室の場合には物件価格の決め⽅に違いがあります。
●空室の場合：購入してそこに住む人が購入対象となり、実需価格の相場によって物件価格が決まる傾向にある。
●賃貸⼊居中の場合：投資家のみが購入対象となり、収益還元価格によって物件価格が決まる傾向にある
そして、多くの場合で賃貸⼊居中である物件の⽅が、実需価格よりも安くなるので、物件を安く購入できる可能性が高まります。
◆売却時：安く購⼊した分、リノベーションで価値を上昇させ売却益を増⼤させる
賃貸入居中の物件を購入した場合、そのまま入居してもらうことで家賃を得ることができます。
また、退去後にはリノベーションして売却してもいいでしょう。
収益還元価格によって安く購⼊し、さらにリノベーションをして価値を高めて、今度は実需価格で高く売却することで、利益が出る可能性が高まります。
ベテラン不動産投資家の中には、⼊居中ファミリータイプの中古区分マンションを転売することで資産を増やしている⽅もいるくらいです。
まとめ
今回紹介した中古区分マンション投資の知識はほんの⼀部ですが、少しでも魅⼒が伝わりましたでしょうか？
中古区分マンション投資は、不動産投資の初心者が経験を積むのにうってつけの方法です。
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