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裁判だけじゃない!家賃滞納を「円満解決」する方法

公開日: 2020年09月20日

こんにちは!YouTuber ウラケン不動産です。

世の中には様々な空室対策がありますが、空室を減らすためには「優良な入居者に長く住んでもらうこと」が不可欠です。

しかし、不動産投資では「家賃滞納」など不測の事態が起きてしまうケースもあります。特にこのコロナ禍では、家賃を払えなくなってしまう人が増えています。

たとえ入居者がいても、家賃の入金がなければ空室と同じです。

また、空室と違って交渉相手が「人」となるため、上手く対応しなければ問題が長期化する恐れも出てきます。

今回の記事では、そんな厄介な事態を避けるためにも、不動産投資における家賃滞納を円満解決するための一例を紹介したいと思います。

滞納問題は、単純に裁判に持ち込んで訴えて、退去させることだけが解決策ではありません。ぜひ最後までご覧ください。

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目次

家賃滞納に使える公的支援とは?

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実は、家賃を確信犯的に滞納する人は稀です。ほとんどの場合は、働いてきちんと支払い生活したいと思っています。

ところが、職場の業績不振やリストラなどで収入が減って、滞納してしまう人が圧倒的に多いのです。

そして、大家さんサイドの対応が後手になると滞納額が膨らんでしまい、全額を回収するのが難しくなってしまいます

そのため、滞納は早期対処が鉄則なのですが、大家さんのなかには大家さん自身が滞納者の生活の立て直しを手助けすることで、問題解決を実現している方もいるのです。

実際、どのように解決しているのか見ていきましょう。

まず、滞納が発生した場合は、即座に入居者と連絡を取るようにします。

この時すぐに連絡が取れる場合には「うっかり忘れ」などのケースも多く、支払ってもらえる可能性が高いといえます。

反対になかなか連絡が取れない場合は、直接訪問して現在の状況や家賃を滞納するようになった経緯などを聞き出すようにしましょう。

ここでは、事例として次のような滞納者の対応術をご紹介します。

■Aさんの場合
自営業で仕事をしていたが、不景気により収入が激減したにも関わらず支出を減らせず、つい滞納をしてしまった。

■Bさんの場合
派遣作業員として働いていたが不景気で仕事を失い、収入がほとんど無くなったが、少しでもお金が入るとパチンコに使ってしまう癖があった。

実は、このケースは2つとも実際にあった話なのですが、このような人達はそもそも収入が無いため、滞納分を支払いたくても原資がありません

そんな時には、まずは公的支援の受給を検討させるのも手です。

自治体には、生活保護や失業者の家賃補助などの制度が用意されており、AさんやBさんのようなケースでは、「住居確保給付金」のような家賃補助が受けられる可能性があります。

さらに、今回のコロナ禍への対応で、現在は受給要件が緩和されています
厚生労働省:生活を支えるための支援のご案内)。

大家さんにできる「共助」とは?

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上記で紹介した、生活保護や家賃補助などの公的支援は、いわゆる「自助・共助・公助」で言うところの「公助」にあたります。

しかし、結局のところ「お腹がすいた人に魚を与える」だけの効果に過ぎず、魚が無くなれば再度お腹がすいてしまいます

そのため、滞納者には「魚の取り方」を覚えてもらう必要があるのです。

大抵の場合、家賃を滞納する人はファイナンシャルリテラシー(資金を稼いで管理する能力)が極端に欠けているため、これを獲得してもらうことが重要になってきます。

では、滞納者にファイナンシャルリテラシーを身につけてもらうには、どうすれば良いのでしょうか? 

まずは、溜まっている家賃の支払い計画を滞納者に作成してもらいます。そして、大家さん自身が毎月の支払いをしっかりフォローしていくようにします。

さらに、毎月の資金の出入りを本人がきちんと把握できる状態にするため、「家計簿」をつけてもらうのです。この「家計簿」の内容を大家さんが毎月見せてもらい、気づいた点があればアドバイスすることもポイントです。

もし滞納者に仕事がなければ、大家さん自らが知り合いなどに連絡して仕事を探してあげるのも良いと思います。

日頃から付き合いのあるリフォーム業者さんなどに、求人がないか聞いてあげるのも良いでしょう。

最初にも言いましたが、滞納問題は、単純に裁判に持ち込んで訴えて、退去させることだけが解決策ではありません。

大家さんが、滞納者に再び経済力を身につけてもらう手伝いをすることでも改善できるのです。実際に、この方法で滞納者を立ち直らせた大家さんが数多く存在しています。

滞納問題の解決はもちろんのこと、人としても心から感謝される・・・このような取り組みは、まさに「大家冥利に尽きる」といえるのではないでしょうか。

そもそも家賃滞納を「未然」に防ぐ方法とは?

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ちなみに、私が運営する管理会社では、毎月すべての管理物件の入居者に「生活に役立つニュースレター」をお送りしています。

そして、コロナ禍の真っただ中にあった2020年4月のレターには、「家賃の助成に関する制度の説明と利用方法」を記した案内文書を同封しました。

すると、文書の到着後すぐに入居者からの相談連絡が入りはじめ、ゴールデンウィーク前には「住居確保給付金」の申請までサポートを行うことができました

そうです。未然に滞納を防ぐことができたのです。

コロナ禍に限らず、こういった公的支援はまずはオーナー自身が制度の内容を正しく理解することが大切です。

その上で管理会社の協力を得ながら、入居者に制度の内容を前もって告知し、実際に利用してもらうことで家賃の滞納防止につながるわけです。

しかし、管理会社も対応人員には限りがあるでしょう。

また、このような入居者の助成金の利用フォローは、通常業務とは異なる内容ですから、別途費用を請求されることも当然あるかもしれません

不動産投資は、あなたをサポートしてくれる業者さんとの信頼関係が非常に重要です。

上から目線で命令するのではなく、ビジネスパートナーとして、かかる費用はしっかりと事前に確認し、問題解決に取り組んでいくようにしましょう。

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