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不動産投資でお金を借りるなら、都銀？地銀？それとも・・・？
公開日: 2020年09月19日
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今回は「不動産投資でお金を借りるなら、都銀・地銀どっち？」というテーマでお話しします。
ご存知のとおり、不動産投資はたとえ自己資金が少なくても、融資を使うことでレバレッジ（てこの原理）を利用し、効率的に資産を増やすことができます。
不動産投資でいうレバレッジは、株やFXでいうレバレッジとは違い、不動産自体が担保になるので、万が一失敗した時のリスクは基本的に自己資金、自己資本の部分に限られます。
そのため、不動産投資は株やFXよりリスクが低いと言えますが、ただこの融資を引っ張ってくるところでつまずいてしまう人がとても多いです。
そこで今回は、初心者の方が将来的に不動産融資を引くための「銀行との付き合い方」についてお話しします。
これがわかれば、あなたも融資を受けたいときにタイムリーに受けられるようになりますので、ぜひ最後までご覧ください。
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目次
付き合うべき銀行は都銀？地銀？もしくは・・・？
結論を先に言ってしまいましょう！
不動産投資をはじめて間もないアーリーステージの方や、不動産投資をこれから始めたいという方が付き合うべき銀行は、都市銀行であるメガバンクでも、地方銀行でもありません。
あなたが付き合うべき銀行は・・・ズバリ！信用金庫です。
メガバンクの方が良いのでは？と感じるかもしれませんが、基本的にメガバンクは、大手の会社か上場会社しか相手にしません。
中小企業でも、初めて法人を作ってメガバンクに口座を開設しようと思ったら、色々と面倒くさいことを言われてしまいます。
全国に渡って投資をしているメガ大家さんのような人であれば、メガバンクも相手にすると思いますが、アーリーステージにある不動産投資家は、ほぼ相手にしてもらえないと思った方が良いでしょう。
そうすると、あなたが付き合うのは地銀か信金ということになりますが、なぜ信金の方が良いのかというと、大手のメガバンクが相手にしないような地元の中小企業や個人を相手にして商売をしているからです。
地銀も同様に地域密着ではありますが、信金の方がその特色がより強くなります。信金はまさしく、不動産投資の初心者にぴったりな金融機関なのです。
ただし、信金にもデメリットはあります。
それは、地域密着で狭い範囲でしか仕事をしていないので、地元の物件、なおかつ地元の人にしか融資ができないということです。
ちなみに、メガバンクは全国区で全国に支店がありますが、先ほども言ったとおり、ある程度の規模にならないと融資の際に相手にしてくれません。
地銀は支店があるところなら、もちろん融資をしますが、全国区ではありません。例えば千葉銀行の場合、千葉県内と東京の23区、そして隣県は埼玉の真ん中ぐらいまでであれば、融資をすると思いますが、そんなに範囲が広くありません。
また、信託銀行系・ノンバンク系は全国区ですが、金利が高くなるというデメリットがあります。
いずれにしても、初心者は信用金庫と付き合うことがベストだと私は思っています。
融資が引ける！銀行との付き合い方とは？
それでは、信用金庫とどのように付き合っていけば良いのでしょうか？
信金から将来的に融資をしてもらうための信用の積み上げ方として一番良いのは、よくある投資信託を買うことではなく、給料の振込口座を作ることです。そして、その口座に預金を集中させましょう。
なぜなら、毎月毎月給料が入ってきて、お金が貯まっていく過程を実際に見せることができるからです。
ちなみに、信金では預金が500万円も貯まると上得意客になります。また、1000万円以上ともなれば、VIP扱いをされて担当者がついてくれることもあります。
そして何より、信金は都市銀行や地方銀行にある転勤がほぼありません。
転勤したとしても、近くの営業所に配置換えになる程度なので、非常に長く付き合っていくことができます。
私は、不動産投資をする時は、地元の地銀をメインバンクとして使っていますが、やはり担当者が2～3年ごとに転勤になってしまい、しかも、あまり引き継ぎがされていないのではないかと思います。
しかし、信金の場合は、本当に長くその営業所にいることが多いので、給料の振り込み口座を作って給料を振り込みつつ、不動産投資の勉強をし、自分は今こういう活動をしていて、将来的には不動産投資をしていきたいというような会話を営業マンと持ちつつ、自己資金の貯まり具合や自分の勉強姿勢を見せていくことができるのです。
このように、担当者と相談を密にしておくことで、将来的に融資が必要になったときに、すぐに審査に移ることができ、物件を押さえるのに必要な融資の内諾をいち早く受けられる可能性が高まると思います。
そして、不動産投資の初心者の方は、まずは500万円を貯め、この500万円で現金で物件を買うことをおすすめします。
もちろん、その500万円を頭金にして、例えば1,500万円くらいの融資を受けて2,000万円くらいの資金を作り、アパートに投資してもいいですが、あなたの属性や経験によっては、まったく融資を受けられないこともあるかもしれません。
そのような時は、その500万円の自己資金を使って、現金で買える中古の戸建てや区分マンションを購入していくと思います。
このような中古物件は、ボロボロの場合があるので、当然リフォームをしなければいけません。このようなリフォームの資金を、ぜひ信金から融資を受けて調達していただきたいと思います。
リフォーム代金は、せいぜい50万円や100万円、高くても200万円程度でしょうから、割と簡単に融資を受けることができると思います。
つまり、リフォーム代金のような小さなローンを使うことで、まずは信頼性や関係性を深めるのです。
あなたが融資のお申込みをした後、融資金額の大小に関わらず、銀行は必ずあなたの属性チェックを行います。例えば、年収はいくらか？その他の資産はあるのか？あるいは、あなた自身の個人の評価が店内でまとめられ、稟議が出されて、融資が下りることになります。
この時のプロファイルが、近い将来、大きなローンをしてアパートを買うための融資の審査で活きることになるのです。
つまり、あなたのプロファイルや審査の実績、融資の実績がすでにあるので、素早く審査をすることができ、物件を押さえるのに必要な融資の内諾を素早く受けることができる可能性が高まるということです。
さて、今回のテーマはいかがでしたか？
不動産投資のために銀行口座を作るのであれば、都市銀行の方が全国区だし、今後の全国展開を考えたら、都銀の方が良いのかなぁ～と、何となく思っていた方は多いのではないでしょうか。
また、地銀の方が地域密着で良いのではないかと思っていた人も少なくないと思います。
もちろん、私がそうであったように、最初から地銀でも良いのですが、私が最初に地銀から融資を受けたときは、自己資金としてボーンと数千万円を入れて、もう絶対に融資できるでしょう！という状況でした。
しかし、普通のサラリーマンの方は、何千万円もの自己資金を用意することは、あまりできないと思います。
ですから、アーリーステージの不動産投資家は、信金に口座を作って、そこに預金を集中させる、その口座に毎月の給料を振り込んでもらうことが、信用を積み上げる上で極めて重要になってきます。
そうすることで、あなたが近い将来、融資を利用した投資をしたい場合に、信金は必ず大きな力になってくれるでしょう。
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不動産投資でいうレバレッジは、株やFXでいうレバレッジとは違い、不動産自体が担保になるので、万が一失敗した時のリスクは基本的に自己資金、自己資本の部分に限られます。
そのため、不動産投資は株やFXよりリスクが低いと言えますが、ただこの融資を引っ張ってくるところでつまずいてしまう人がとても多いです。
そこで今回は、初心者の方が将来的に不動産融資を引くための「銀行との付き合い方」についてお話しします。
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不動産投資をはじめて間もないアーリーステージの方や、不動産投資をこれから始めたいという方が付き合うべき銀行は、都市銀行であるメガバンクでも、地方銀行でもありません。
あなたが付き合うべき銀行は・・・ズバリ！信用金庫です。
メガバンクの方が良いのでは？と感じるかもしれませんが、基本的にメガバンクは、大手の会社か上場会社しか相手にしません。
中小企業でも、初めて法人を作ってメガバンクに口座を開設しようと思ったら、色々と面倒くさいことを言われてしまいます。
全国に渡って投資をしているメガ大家さんのような人であれば、メガバンクも相手にすると思いますが、アーリーステージにある不動産投資家は、ほぼ相手にしてもらえないと思った方が良いでしょう。
そうすると、あなたが付き合うのは地銀か信金ということになりますが、なぜ信金の方が良いのかというと、大手のメガバンクが相手にしないような地元の中小企業や個人を相手にして商売をしているからです。
地銀も同様に地域密着ではありますが、信金の方がその特色がより強くなります。信金はまさしく、不動産投資の初心者にぴったりな金融機関なのです。
ただし、信金にもデメリットはあります。
それは、地域密着で狭い範囲でしか仕事をしていないので、地元の物件、なおかつ地元の人にしか融資ができないということです。
ちなみに、メガバンクは全国区で全国に支店がありますが、先ほども言ったとおり、ある程度の規模にならないと融資の際に相手にしてくれません。
地銀は支店があるところなら、もちろん融資をしますが、全国区ではありません。例えば千葉銀行の場合、千葉県内と東京の23区、そして隣県は埼玉の真ん中ぐらいまでであれば、融資をすると思いますが、そんなに範囲が広くありません。
また、信託銀行系・ノンバンク系は全国区ですが、金利が高くなるというデメリットがあります。
いずれにしても、初心者は信用金庫と付き合うことがベストだと私は思っています。
融資が引ける！銀行との付き合い方とは？
それでは、信用金庫とどのように付き合っていけば良いのでしょうか？
信金から将来的に融資をしてもらうための信用の積み上げ方として一番良いのは、よくある投資信託を買うことではなく、給料の振込口座を作ることです。そして、その口座に預金を集中させましょう。
なぜなら、毎月毎月給料が入ってきて、お金が貯まっていく過程を実際に見せることができるからです。
ちなみに、信金では預金が500万円も貯まると上得意客になります。また、1000万円以上ともなれば、VIP扱いをされて担当者がついてくれることもあります。
そして何より、信金は都市銀行や地方銀行にある転勤がほぼありません。
転勤したとしても、近くの営業所に配置換えになる程度なので、非常に長く付き合っていくことができます。
私は、不動産投資をする時は、地元の地銀をメインバンクとして使っていますが、やはり担当者が2～3年ごとに転勤になってしまい、しかも、あまり引き継ぎがされていないのではないかと思います。
しかし、信金の場合は、本当に長くその営業所にいることが多いので、給料の振り込み口座を作って給料を振り込みつつ、不動産投資の勉強をし、自分は今こういう活動をしていて、将来的には不動産投資をしていきたいというような会話を営業マンと持ちつつ、自己資金の貯まり具合や自分の勉強姿勢を見せていくことができるのです。
このように、担当者と相談を密にしておくことで、将来的に融資が必要になったときに、すぐに審査に移ることができ、物件を押さえるのに必要な融資の内諾をいち早く受けられる可能性が高まると思います。
そして、不動産投資の初心者の方は、まずは500万円を貯め、この500万円で現金で物件を買うことをおすすめします。
もちろん、その500万円を頭金にして、例えば1,500万円くらいの融資を受けて2,000万円くらいの資金を作り、アパートに投資してもいいですが、あなたの属性や経験によっては、まったく融資を受けられないこともあるかもしれません。
そのような時は、その500万円の自己資金を使って、現金で買える中古の戸建てや区分マンションを購入していくと思います。
このような中古物件は、ボロボロの場合があるので、当然リフォームをしなければいけません。このようなリフォームの資金を、ぜひ信金から融資を受けて調達していただきたいと思います。
リフォーム代金は、せいぜい50万円や100万円、高くても200万円程度でしょうから、割と簡単に融資を受けることができると思います。
つまり、リフォーム代金のような小さなローンを使うことで、まずは信頼性や関係性を深めるのです。
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この時のプロファイルが、近い将来、大きなローンをしてアパートを買うための融資の審査で活きることになるのです。
つまり、あなたのプロファイルや審査の実績、融資の実績がすでにあるので、素早く審査をすることができ、物件を押さえるのに必要な融資の内諾を素早く受けることができる可能性が高まるということです。
さて、今回のテーマはいかがでしたか？
不動産投資のために銀行口座を作るのであれば、都市銀行の方が全国区だし、今後の全国展開を考えたら、都銀の方が良いのかなぁ～と、何となく思っていた方は多いのではないでしょうか。
また、地銀の方が地域密着で良いのではないかと思っていた人も少なくないと思います。
もちろん、私がそうであったように、最初から地銀でも良いのですが、私が最初に地銀から融資を受けたときは、自己資金としてボーンと数千万円を入れて、もう絶対に融資できるでしょう！という状況でした。
しかし、普通のサラリーマンの方は、何千万円もの自己資金を用意することは、あまりできないと思います。
ですから、アーリーステージの不動産投資家は、信金に口座を作って、そこに預金を集中させる、その口座に毎月の給料を振り込んでもらうことが、信用を積み上げる上で極めて重要になってきます。
そうすることで、あなたが近い将来、融資を利用した投資をしたい場合に、信金は必ず大きな力になってくれるでしょう。
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