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安い物件にはワケがある！不動産投資で失敗しないためのポイント10選（前編）
公開日: 2020年10月18日
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
あなたは、物件を探していて「これは安い！」と思ったら、なんと訳アリ物件だった・・・という経験はありませんか？
昔、殺人があった事故物件だったり、違法に増築された物件だったり、せっかく買う気になっていたのに、後で仲介会社からその事実を告げられる・・・不動産投資家なら一度はそんな経験をするものです。
そこで今回は、あなたが物件を探していて「これは安い！掘り出し物だ！」という物件を見つけた時に、必ず疑ってほしい10個のポイントを、前編と後編に分けて解説していきます。
この記事をご覧いただければ、なぜその物件が安いのか？理由が分かりますし、投資するか否かの判断を素早く間違いなく行うことができるようになります。
また、訳アリであっても、それを逆にメリットに変える方法もわかりますし、訳アリであることを指値交渉の材料にすることもできるようになります。
さらに、こういった訳アリ物件の出口戦略までお話ししますので、ぜひ最後までご覧ください。
■「⑥前面道路が私道」「⑦上下水管が隣地に」「⑧借地」「⑨事故物件」「⑩建物に傾きあり」について解説した後編はこちら
※同じ内容を動画でもご覧になりたい方は、こちら↓をご覧ください。
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まずは前編として、訳アリ10選のうち5つについてお話しします。
目次
①既存不適格
既存不適格とは、新築した当時は合法であったけれども、その後、建築基準法で用途地域が変わるなどして、その制限が厳しくなってしまった地域にある物件のことをいいます。
つまり、現行法に照らし合わせると、その建物は存在することができない、そんな物件です。
例えば、建ぺい率や容積率がオーバーしていたりします。このような場合は、将来同じ規模で建て替えることができません。
ただ、昔建てた時には合法だったので、建築違反ではありません。
現行法の基準には合っていなくても建築違反ではないので、仮に融資を受けてその物件を購入する場合も、銀行の担保評価には問題がありません。
基本的に、同じ規模で建て替えることができないので、古い建物をリフォームして使い続けることになります。
他のケースとしては、前のオーナーが違法に許可なく増築してしまった物件があります。
このような場合は、建ぺい率や容積率がオーバーして建築違反となってしまい、こうした違法物件の場合は、銀行からの融資は難しくなってしまいます。
このような物件は売却益が狙いにくいので、その分、指値をして安く買って利回りを稼ぐ必要があります。つまり、利回りを多くとることでリスクヘッジをするということです。
②市街化調整区域にある
基本的に「市街化調整区域」では住居やアパートを建てることができません。
しかし、たまに市街化調整区域に家がたくさんまとまって建っているケースがあります。
こういったケースは、新築した当時はそのエリアが「無指定」だったために、住宅でもアパートでも建てることができたのです。
その後、都市計画法で市街化調整区域に指定された場合、これらの物件は既存宅地となり、基本的に自宅であれば建て替えることはできますが、アパートなどの共同住宅は建てたり、建て替えたりすることはできません。
市街化調整区域の土地はアパート用地としては不向きなので、手を出さない方が良いと思います。
③傾斜地にある
「これは安い！良い物件を見つけた！」と思って、現地に行ってみると、その土地の半分が崖や擁壁になっているケースがあります。
土地の面積は上から見た水平投影面積でみるので、土地の価格は、実際に使える面積で測って投資効率、効果を判断しなければいけません。
場合によっては、さらに指値をして購入することが必要になるケースもあります。
また、このような崖地や擁壁がある物件は大雨や大地震で崩壊するリスクもあります。後から擁壁を補強するとなれば、ものすごく費用がかかるので、現実的にはなかなか厳しいところでしょう。
もし購入するのであれば、しっかりと火災保険なり地震保険なりに入ってリスクをカバーすることになります。
もちろん、このような傾斜地については、安く買えれば出口が大きく取れる可能性もあります。
④無接道（道路に接道していない）
激安の土地というのは、敷地が道路に接道していないケースがとても多いです。
そもそも、建築基準法上のルールとして、建物の敷地は幅2ｍ以上、公道に接道していなければいけません。
上の図でいうと「W」の部分ですね。
しかし、激安の物件では例えば1.8ｍしか接道していない・・・というようなケースがあります。
このようなケースでは、敷地に建物を建てることができないので、もし古家が建っていたとしたら、その建物は既存不適格の建物になります。
先ほども言ったとおり、当時は適法として作られたものの、その後ルールが変わって、既存不適格になってしまったということです。このようなケースでは、その建物をそのまま使い続けることになります。
ただし、現行法に照らし合わせると前面道路に2ｍ接道していないため、建て替えはできません。
そして、接道要件を満たしていない物件は、銀行からの担保評価が極めて低くなり、融資を受けることが難しくなります。
また、間口が2ｍ接道していたからといって、その敷地までの取り付け道路（上の図の「L」の部分）がずっと2ｍであるという保証はありません。
例えば、間口は2ｍ接道していたとしても、途中で1.8ｍになって、また2ｍに戻る、というようなケースがあるのです。
建築基準法上は、間口だけでなく旗竿の部分がすべて2ｍないといけませんので、そのような場合は接道義務を果たしているとはいえません。
実際、私の知り合いが購入した後に、途中で1.8ｍぐらいになっていることが発覚し、残りの20センチ分を隣地の所有者から慌てて購入したということがあります。
このように、足りない部分を隣地から購入したり、あるいは借りたりすることができれば、建築基準法的には2ｍ接道していることになりますので、建築許可を得ることはできます。
もし、2ｍ接道していないということが購入前にわかって、隣地に交渉した結果、足りない部分を譲ってくれたり、借地ができるという確証が得られたりすれば、その土地の価値は上がり、将来出口をとるときに高値で売却できる可能性が生まれます。
⑤奥行きが長すぎて建築不可
先ほどお話ししたとおり、建築基準法では、敷地は前面道路に2ｍ接道していれば建築が可能になりますが、自治体によってはその奥行きや建築物の大きさによって、間口が2ｍではなく3ｍ以上必要なケースもあります。
例えば東京都の場合は、建物が耐火建築物以外、あるいは準耐火建築物以外で200平米以上の場合、その奥行きに関係なく間口を3ｍ以上とらなければならない、と東京都安全防止条例で定められています。
また、埼玉県の場合はもっと厳しく、建物の耐火性能に関係なく、建物が200平米を超えるものは2ｍではなく3ｍないと建築ができません。
その他、建物の耐火性やその広さ以外にも、敷地の奥行きの長さによっても、間口が2ｍから3ｍ、4ｍ・・・という規制が、それぞれの自治体によって定められています。
この規制は、実際に仲介を行う不動産業者も知らないケースが非常に多いので、重要事項にその事実が書かれていない場合もあります。
そのため、このような路地状敷地の物件を買う場合には、必ずその間口・旗竿の幅や奥行の長さを確認し、目的としている建物が建てられるかどうか、自治体の条例などを調べてチェックするようにしてください。
さて、いかがでしたでしょうか？
次回は後編として、残り5つの訳アリ物件を紹介します。
これらの内容をしっかりと理解することができれば、訳アリ物件をどうチェックすればいいのかが具体的にわかりますし、その訳アリ物件をどう料理すれば掘り出し物件になるのかもわかるようになります。
ぜひ後編と合わせてご覧くださいね。
■「⑥前面道路が私道」「⑦上下水管が隣地に」「⑧借地」「⑨事故物件」「⑩建物に傾きあり」について解説した後編はこちら
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あなたは、物件を探していて「これは安い！」と思ったら、なんと訳アリ物件だった・・・という経験はありませんか？
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そこで今回は、あなたが物件を探していて「これは安い！掘り出し物だ！」という物件を見つけた時に、必ず疑ってほしい10個のポイントを、前編と後編に分けて解説していきます。
この記事をご覧いただければ、なぜその物件が安いのか？理由が分かりますし、投資するか否かの判断を素早く間違いなく行うことができるようになります。
また、訳アリであっても、それを逆にメリットに変える方法もわかりますし、訳アリであることを指値交渉の材料にすることもできるようになります。
さらに、こういった訳アリ物件の出口戦略までお話ししますので、ぜひ最後までご覧ください。
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目次
①既存不適格
既存不適格とは、新築した当時は合法であったけれども、その後、建築基準法で用途地域が変わるなどして、その制限が厳しくなってしまった地域にある物件のことをいいます。
つまり、現行法に照らし合わせると、その建物は存在することができない、そんな物件です。
例えば、建ぺい率や容積率がオーバーしていたりします。このような場合は、将来同じ規模で建て替えることができません。
ただ、昔建てた時には合法だったので、建築違反ではありません。
現行法の基準には合っていなくても建築違反ではないので、仮に融資を受けてその物件を購入する場合も、銀行の担保評価には問題がありません。
基本的に、同じ規模で建て替えることができないので、古い建物をリフォームして使い続けることになります。
他のケースとしては、前のオーナーが違法に許可なく増築してしまった物件があります。
このような場合は、建ぺい率や容積率がオーバーして建築違反となってしまい、こうした違法物件の場合は、銀行からの融資は難しくなってしまいます。
このような物件は売却益が狙いにくいので、その分、指値をして安く買って利回りを稼ぐ必要があります。つまり、利回りを多くとることでリスクヘッジをするということです。
②市街化調整区域にある
基本的に「市街化調整区域」では住居やアパートを建てることができません。
しかし、たまに市街化調整区域に家がたくさんまとまって建っているケースがあります。
こういったケースは、新築した当時はそのエリアが「無指定」だったために、住宅でもアパートでも建てることができたのです。
その後、都市計画法で市街化調整区域に指定された場合、これらの物件は既存宅地となり、基本的に自宅であれば建て替えることはできますが、アパートなどの共同住宅は建てたり、建て替えたりすることはできません。
市街化調整区域の土地はアパート用地としては不向きなので、手を出さない方が良いと思います。
③傾斜地にある
「これは安い！良い物件を見つけた！」と思って、現地に行ってみると、その土地の半分が崖や擁壁になっているケースがあります。
土地の面積は上から見た水平投影面積でみるので、土地の価格は、実際に使える面積で測って投資効率、効果を判断しなければいけません。
場合によっては、さらに指値をして購入することが必要になるケースもあります。
また、このような崖地や擁壁がある物件は大雨や大地震で崩壊するリスクもあります。後から擁壁を補強するとなれば、ものすごく費用がかかるので、現実的にはなかなか厳しいところでしょう。
もし購入するのであれば、しっかりと火災保険なり地震保険なりに入ってリスクをカバーすることになります。
もちろん、このような傾斜地については、安く買えれば出口が大きく取れる可能性もあります。
④無接道（道路に接道していない）
激安の土地というのは、敷地が道路に接道していないケースがとても多いです。
そもそも、建築基準法上のルールとして、建物の敷地は幅2ｍ以上、公道に接道していなければいけません。
上の図でいうと「W」の部分ですね。
しかし、激安の物件では例えば1.8ｍしか接道していない・・・というようなケースがあります。
このようなケースでは、敷地に建物を建てることができないので、もし古家が建っていたとしたら、その建物は既存不適格の建物になります。
先ほども言ったとおり、当時は適法として作られたものの、その後ルールが変わって、既存不適格になってしまったということです。このようなケースでは、その建物をそのまま使い続けることになります。
ただし、現行法に照らし合わせると前面道路に2ｍ接道していないため、建て替えはできません。
そして、接道要件を満たしていない物件は、銀行からの担保評価が極めて低くなり、融資を受けることが難しくなります。
また、間口が2ｍ接道していたからといって、その敷地までの取り付け道路（上の図の「L」の部分）がずっと2ｍであるという保証はありません。
例えば、間口は2ｍ接道していたとしても、途中で1.8ｍになって、また2ｍに戻る、というようなケースがあるのです。
建築基準法上は、間口だけでなく旗竿の部分がすべて2ｍないといけませんので、そのような場合は接道義務を果たしているとはいえません。
実際、私の知り合いが購入した後に、途中で1.8ｍぐらいになっていることが発覚し、残りの20センチ分を隣地の所有者から慌てて購入したということがあります。
このように、足りない部分を隣地から購入したり、あるいは借りたりすることができれば、建築基準法的には2ｍ接道していることになりますので、建築許可を得ることはできます。
もし、2ｍ接道していないということが購入前にわかって、隣地に交渉した結果、足りない部分を譲ってくれたり、借地ができるという確証が得られたりすれば、その土地の価値は上がり、将来出口をとるときに高値で売却できる可能性が生まれます。
⑤奥行きが長すぎて建築不可
先ほどお話ししたとおり、建築基準法では、敷地は前面道路に2ｍ接道していれば建築が可能になりますが、自治体によってはその奥行きや建築物の大きさによって、間口が2ｍではなく3ｍ以上必要なケースもあります。
例えば東京都の場合は、建物が耐火建築物以外、あるいは準耐火建築物以外で200平米以上の場合、その奥行きに関係なく間口を3ｍ以上とらなければならない、と東京都安全防止条例で定められています。
また、埼玉県の場合はもっと厳しく、建物の耐火性能に関係なく、建物が200平米を超えるものは2ｍではなく3ｍないと建築ができません。
その他、建物の耐火性やその広さ以外にも、敷地の奥行きの長さによっても、間口が2ｍから3ｍ、4ｍ・・・という規制が、それぞれの自治体によって定められています。
この規制は、実際に仲介を行う不動産業者も知らないケースが非常に多いので、重要事項にその事実が書かれていない場合もあります。
そのため、このような路地状敷地の物件を買う場合には、必ずその間口・旗竿の幅や奥行の長さを確認し、目的としている建物が建てられるかどうか、自治体の条例などを調べてチェックするようにしてください。
さて、いかがでしたでしょうか？
次回は後編として、残り5つの訳アリ物件を紹介します。
これらの内容をしっかりと理解することができれば、訳アリ物件をどうチェックすればいいのかが具体的にわかりますし、その訳アリ物件をどう料理すれば掘り出し物件になるのかもわかるようになります。
ぜひ後編と合わせてご覧くださいね。
■「⑥前面道路が私道」「⑦上下水管が隣地に」「⑧借地」「⑨事故物件」「⑩建物に傾きあり」について解説した後編はこちら
＜期間限定の特別企画！＞
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