サラリーマン大家はリスクに無頓着すぎる？

今月は、前回に続き、もう少し精神論を語らせていただきたいと思いますのでお付き合いください。

ある会員Aさんから、このようなご質問をいただきました。不動産投資の真髄を知った人だけが感じることができる真理ですので、そのままご紹介させていただきたいと思います。

「不動産投資を1年間やってみて、アパマン経営の形態は、その人の属性とステージにより様々であり、何がいいとは一概にはいえず、大事なのはむしろ借金を多くして買い進めることではなく、最終的には借金無しの純資産の形成を目指さないと危ないということに気がつきました。

他方、一般の不動産投資セミナーでは、ともかく銀行からたくさんの融資を引いて家賃総額を上げたものだけがヒーローだ！みたいな風潮が蔓延していて、サラリーマン大家の人たちはあまりにリスクに無頓着に見えます。

これでは、空室率が拡大すれば、そのうち破綻者がたくさんでてくるはずで、（中略）皆さんはこうした基本的なアパマン経営に伴うリスクについて知っていても見ないようにしているのか、あるいは知らないのか（理解できない？）どちらでしょうか？」

Aさんは、とにかく毎回良い質問をされるので、相談を受ける私も「鋭いなぁ〜」、と関心していたのですが、約1年をかけて不動産投資の真のリスクを理解し、そのコントロール方法を身につけられたようです。

さて、Aさんは、不動産投資を始めようと考えて勉強をはじめた当初、その極意は、不動産投資の入り口に立った人の多くが感じる、「フルローン」「地方」「築浅」「RC」がキーワードであると考えていました。

しかし、1年後。このような投資を本当に有効なものとして運用ができる人は、いかに銀行からフルローンを引いて高利回りなRC物件を購入できるか、ではなく、「リーシング」「管理」「税務」さらに「数年後の出口戦略」に精通した人だけであるということを悟ります。

「不動産投資って、まったく会社経営と同じなんですね〜」
「皆が言ってるような片手間でできる商売ではありませんでした・・・」と。
（とはいえ、わかっている人が投資するとそんなに手間もかかりませんね・・）

そう、ファンドなどが投機目的で行うものは別として、不動産投資はれっきとした商売なのです！ Aさんのご質問に対する私の解答は、「ほとんどの人が本当のリスクを知らず、または本当のところを理解せずにハイリスクな投資をしている」です。

拡大路線の先にある大きな落とし穴

多くの人は、「不動産投資＝商売」の原理原則に気がつかず、隠れたリスクを背負ったまま、そして当然、そのリスクの対策法も知らずに投資を行ってしまう。

こういう人は、拡大路線の先に大きな落とし穴が待っています。

すべての人が「破綻」するかというとそうでは無いと思いますが、拡大路線をとった人の多くは、自分が行ってきた投資をいずれ後悔することになるでしょう。

これは、いわゆる無自覚症候群がもたらす弊害です。

実はかくいう私も、その昔は無自覚症候群でした。

まだ、駆け出しの勤め人だったころ、ある掘り出し物件を見つけ、銀行に３億円借りにいったことがあります。自己資金ですって？ そんなものありませんよ（笑）。

当然、銀行はこんな若造に融資するはずもなく、あえなく玉砕。支店長には、たしなめられるように、こう言われました。

「浦田さん、今は一生懸命仕事頑張った方がいいですよ」

その時は、なぜそんなことを言われたのかわかりませんでしたが、今となっては理解できます。当時、支店長はきっと腹の中ではこう言っていたのだと思います。

「鼻たれ小僧のお前が立つべきステージじゃないよ」と。

もし、今の私のスキルレベル、精神状態で過去に戻ったなら、きっと３億円借りられるという自信はありますが、当時の私は前しか見えない競走馬と同じだったようです。

不動産投資の真理は実に奥が深いですし、ここに書ききれるものではありませんが、不動産投資を成功させるために必要な知識は限られていて、学ぶことはそんなに大変ではありません。

今は、一般財団法人日本不動産コミュニティーが監修、認定する「不動産実務検定」など、実務知識を学べるスクールも全国にありますから、投資する前に、しっかりノウハウを学ぶことで成功の確率をあげることは十分できるはずです。