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入居決めに困らない物件の判断基準となる考え方

公開日: 2021年10月01日

最も大切なのは企画力地域や物件タイプも熟慮

空室を埋めて安定経営を実現するための近道は、「入居決めに困らない物件」を入手することです。

世の中には様々な空室対策が存在しますが、極論で言えば「購入物件が常に満室」なら何もしなくても良いわけです。

そして、このような親孝行物件を入手するために欠かせないのが、「企画」「ファイナンス」「税務の知識」「管理・運営」のノウハウです。

なかでも、企画内容は全体の80%の比重を占めていると思います。

今回は、その判断基準となる要素について解説したいと思います。

①都心か、それとも地方か?

一般的に、都市部のメリットは地方より空室率が低く稼働率が高い点です。

さらに、担保価値が高いケースも多くなります。

入居決めなどをするうえで、業者さんの数が多いのもメリットでしょう。

一方、デメリットは景気により購入価格が変動しやすい点です。

また、利回りが低くなりがちで、競合も多くなります。

次に地方ですが、メリットは物件の価格が安いことです。

そのため、高利回りが多くなります。

また、周辺に大学や企業の工場などがあれば、その特需も見込めます。

一方、デメリットは人口減少により空室率の上昇傾向が目立つ点です。

さらに、物件の担保評価が低く融資を受けにくい側面もあります。

②近隣か、それとも遠隔地か?

自分が住んでいる場所からの距離も判断基準のひとつです。

近隣のメリットは、土地勘があるため入居付けやトラブル対応がしやすい点です。

反対にデメリットは、自然災害のリスクが分散しにくいことです。

近隣だけでポートフォリオを組むと、物件がひとつのエリアに集中して影響を分散できません。

また、遠隔地のメリットは「色々な管理運営のノウハウが蓄積できる」ことです。

一方、デメリットは、業者さんへの営業がしにくいため、空室リスクが高くなるケースが見られる点などです。

③一棟・区分所有・戸建て…物件タイプをどうする?

■一棟アパートやマンション

○メリット=戸数が多いため、空室リスクが分散できます。
      また、区分所有物件よりも融資を受けやすいのも特徴です。
      すべて自分所有なので、建て替えも自由にできます。

×デメリット=部屋数が多いので修繕費の負担が大きく、クレームやトラブルも頻繁に起こりがちです。

■区分所有

○メリット=少額投資が可能で、建物の管理会社さんや管理組合があるため、修繕などの手間も
      かかりにくいです。
      購入価格が比較的安価で、換金性が良いのも魅力です。

×デメリット=1戸だけ所有の場合、空室リスクが0か100になります。
       ただし、複数(3戸以上)所有していれば、それほど心配はありません。
       また、管理費や修繕積立金などの経費が高い(家賃の約20〜30%)のも
      気をつけたいポイントです。
       担保力が弱く、融資を受けづらい側面もあります。

■戸建て

○メリット=築古などは価格が安く、比較的利回りが高いのが特徴です。
      最大のメリットは、マイホームなどの実需相場のため、将来高く売れる可能性が
      ある点です。
      安価なので流動性も比較的高くなります。
      清掃などの管理運営の手間も比較的かかりにくいと思います。

×デメリット=古い戸建ての場合は、修繕などメンテナンスのコストがかかります。
       物件がひとつだと自然災害のリスクも分散できません。

④ワンルームかファミリータイプか…間取りはどうする?

■ワンルーム

○メリット=一棟物件の場合は、ファミリータイプより取れる戸数が多いので投資効率が
      良くなります。
      また、リフォームコストもファミリータイプより比較的少なくて済むケースが多いと
      思います。

×デメリット=今は供給量が多く競争が激しい状況です。
       そして、入退去の回転が早いのも特徴になります。
       おおよそ「平均2年ぐらいで入退去がある」と考えましょう。

■ファミリータイプ

○メリット=ワンルームよりも長期入居を実現できる可能性が高くなります。
      また、リフォームの余地が大きく、間取り変更がしやすいのも魅力です。

×デメリット=ワンルームと比較すると、投資効率が悪い傾向があります。
       また、部屋が広いためリフォームコストもかさみがちです。

⑤新築それとも中古…どちらが自分に合う?

■新築

○メリット=当初はメンテナンスのコストが必要ありません。
      また、新築プレミアムにより満室になりやすい傾向があります。
      長期入居も見込みやすく、金融機関からの借入れも比較的受けやすいと思います。

×デメリット=物件価格が高価なケースが多く、利回りは低い傾向です。

■中古

○メリット=利回りが高い傾向で収支予測が立てやすいです。

×デメリット=ある程度メンテナンスのコストが必要になります。
       さらに、長期間の融資が受けにくい面もあります。

以上のような特徴を念頭において、みなさんも「満室になる物件」を市場から上手く見出し、手に入れましょう。