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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

今日は、リフォームをする際に現金とローンのどちらを使うのが得か？というテーマでお話ししたいと思います。

物件を購入してリフォームして賃貸に出す場合、よく問題となるのが、そのリフォーム費用をどのように捻出するか？ということです。

具体的には、現金で支払うのか？ローンで賄うのか？という点で、迷う人が多いのではないでしょうか。

特に、今流行りの築古戸建てなどは現金で物件を購入する人も多く、購入した後はリフォーム費用が残っていないケースもあるでしょう。

比較的大きめのリフォームが必要で、それなりの費用がかかる場合、次の物件の資金を残しておくためにローンを利用した方が良いケースもありますし、逆に「今年は利益がたくさん出そうだから、現金で支払って一括経費にしたい」と考える人もいるでしょう。

そこで今日は、現金とローンのどちらを使った方が良いのか？明確な判断基準を解説したいと思います。

 

リフォーム費用の出所判断はケースバイケース

最初に結論を言ってしまうと、そのリフォームが一括で経費になるかならないか？で、現金かローンかを判断するのが良いと思います。

リフォーム費用というのは、その金額によって一括経費にできるか？一括経費にできず減価償却資産になるか？が決まります。

基本的には、一件ごとのリフォーム費用が20万円未満であれば、どのように使っても一括経費になります。

一方、20万円以上の場合は固定資産になり、減価償却をしなければなりません。

では何年かけて減価償却をするのでしょうか。

例えば、築20年の木造戸建て賃貸の和室を洋室化するリフォームに220万円の費用がかかったとしましょう。

この場合、木造戸建ての法定耐用年数22年－築20年＝残存年数の2年間で償却するわけではありません。

新たに耐用年数22年の資産を取得したものとして、22年間かけて償却することになります。つまり、毎年10万円ずつしか経費として計上できないということです。

これは非常に効率が悪いため、このような場合はできるだけ長期間でリフォームローンを借りて、現金を温存しておく方が得策だと思います。

ただし、グレードアップを伴わない補修リフォームについては、いくらであっても全額を一括で経費計上できます。

例えば、外壁の再塗装や屋根の防水工事などは、単に元あった状態に戻すための工事であり、グレードアップを伴いません。そのため、仮に200万円かかったとしても一括で経費計上できるのです。

 

リフォームローンをするのが良いケース

もちろん、現金が有り余っていて利益も出ている場合は、一括で経費計上できるなら税負担も軽減されるため、現金で一括払いするのが好ましいでしょう。

ただし、次の物件を購入するために現金を温存しておきたい場合は、たとえ全額経費になるのであっても、リフォームローンを活用する方が良いでしょう。

また、これから物件を増やしていきたいという方は、将来的な展望を考慮し、銀行との関係を強化することも重要です。

そのため、たとえ現金があっても、あえて意図的にリフォームローンを借りることで、銀行との関係を強化していく方が有益なケースもあります。

審査に通りやすい少額のリフォームローンからはじめて、それをキッチリ返済して実績を積んでいくことで、銀行との信用関係ができ、その後のアパートローンの審査も通りやすくなることもあると思います。

ローンに対して嫌悪感を抱いている方もいらっしゃるかもしれませんが、賢くローンを活用することも一つの手段だと思います。

修繕費の取り扱いについては、税理士によって意見が分かれることもありますが、今日お話しした内容が真実です。

将来の戦略に応じて、現金か？ローンか？を賢く選択していくようにしましょう。


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