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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

今日は、都心の億ションについて最新情報が入ってきましたので、僕が思うところをお話ししたいと思います。

東京オリンピック・パラリンピックの選手村跡地に開発されているHARUMI FLAGですが、選手村として使われていたレジデンス棟は、すでに全戸数が分譲完了となっています。

そんなHARUMI FLAGの最後の区画はタワマン棟2棟となっており、その第1期販売が完売になったというニュースが入ってきました。

第1期で販売された573戸には、8,790組もの申し込みが入ったとのことで、その倍率は15倍でした。

そして、最上階の広さ161平米の3 LDKには、なんと142倍もの申し込みが入ったそうです。

その値段を聞いてビックリ！なんと3億4,990万円もするそうで、その坪単価は718万円にもなります。

それでも倍率が何十倍にもなるというのは、都心五区で買える価格帯としては、やはりHARUMI FLAGは最安値だからだと思います。

今年に入ってから東京23区内で発売された新築分譲マンションの平均価格は、1億2,962万円だそうです。

もう億を出さないと、都内の新築マンションには住めなくなってきているんですね。

しかも、最近は坪1,000万円を超える“超”高級物件も出てきていて、2023年2月に第1期の販売があった三田ガーデンヒルズは、なんと80平米で2億3,000万円もするそうです。

 

誰が億ションを買っているのか？

こんな“超”高級マンションを一体だれが買っているのでしょうか？ 

もちろん、超富裕層や会社の経営者が買っているのですが、これまでは世帯年収1,000万円超のパワーカップルも結構買っていたそうです。

そして、今年に入ってからは、世帯年収2,000万円のスーパーパワーカップルが買っているというデータがあるそうです。

ローンが組める限度額は、基本的に年収の7倍くらいが限度となっていますが、先ほどの三田ガーデンヒルズの場合、一番安い物件でも2億3,000万円もします。

世帯年収2,000万円では、11倍のローンになってしまいますので、もはや住宅ローンを組むことすらできないレベルになってきてしまっているということです。

仮にペアローンが組めたとしても、離婚率が35％もある世の中なので、大きなリスクになりうると思います。

 

パワーカップルがマイホーム購入する際に注意すべきこと

パワーカップルがペアローンを組んでマイホーム購入する時に注意しておかなければいけないのは、万一将来離婚したり、転勤になったりして住まなくなった場合に、すぐに売ったり貸したりできるか？という点です。

売りたい時に売れるかという面では、都心の物件は大丈夫でしょう。HARUMI FLAGや三田ガーデンヒルズも恐らく大丈夫だと思います。

では、すぐに貸せるか？という観点で考えると、ちょっと難しいかもしれません。

都心であれば3％台の利回りは必要だと思いますので、先に述べた80平米の2億3,000万円の物件の場合、月60～70万円の家賃が取れるかどうか？がポイントになってくると思います。

このくらい高価格帯の家賃となると、需要があるかもしれませんし、ないかもしれません。

また、もう一点留意しておくべき点があります。それは、日本の家賃はそもそも上がりにくいということです。

利回りを無視して買っても良い人は、現金でポンと払えるくらいの金融資産がある人です。

あるいは、働かなくても毎年数千万円の不労収入がある人は、贅沢すぎるマイホームにいくらお金を使っても良いですし、好きなところに好きな家を買えば良いでしょう。

しかし、ローンを目一杯借りないと買えない人は、いったん立ち止まって考えた方が良いと思います。

 

小金持ちカップルは億ションを買う前に不動産投資をしよう

ローンを組んでマイホームを買うということは、将来稼ぐであろうお金を前借りして買うということです。

つまり、ローンを払い終わるまでの間、ずっと今の仕事（収入）が保証されていないといけませんし、ペアローンを組むのであれば、夫婦そろって将来にわたる収入が保証されている必要があります。

さらに、ずっと夫婦仲が良く、離婚しないというのが条件です。

冷静に考えてみると、これら全てが揃う確率はとても低いと思います。

世帯年収1,000万円から2,000万円くらいの小金持ちカップルは、億ションを買うよりも、まずはその資金を不動産投資に充てて、コップという資産を作った方が良いと僕は思います。

そして、コップに水（資金）を貯めて、その水が溢れたら、溢れた水で好きな家を買った方が良いでしょう。


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