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ウンコなアパート管理業者を一瞬で判別する方法！こんな管理業者とは今すぐ別れなさい！
公開日: 2023年08月10日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
僕は日頃、たくさんの大家さんから様々な質問を受けるのですが、中でも特に多いのが、管理業者に関する悩み・相談です。
例えば、
・「客付けの募集はウチ一本に絞ってくれ」と言われた
・「ウチでは定期借家契約は扱えない」と言われた
・入居者からのクレームを放置したまま対応してくれない
・建物管理を委託しているのに荒れ放題になっている
・家賃滞納がまったく解消されない
・毎月の管理報告がない
・・・などなどです。
確かに、管理報告が多少疎かになったとしても、常に満室状態を保ってくれて、クレームや滞納がないならまだ良いでしょう。
しかし、不良入居者はいるわ、滞納があるわ、空室は埋まらないわ・・・ということであれば、さすがに管理会社を変えたり、オーナー自ら他業者へ営業をかけたりすることを検討する必要がありますよね。
ただ、多くの大家さんは「管理業者にそっぽを向かれたら困る」と考えて、ウンコ業者の言いなりになってしまっているのが実態です。
そこで今回は、「ウンコなアパート管理業者を一瞬で判別する方法」について、具体的に3つの方法を解説します。ぜひ最後までご覧ください！
1．定期借家契約の導入に対して前向きかどうか
1つ目の判別方法は、「定期借家契約の導入に関して前向きかどうか」です。
ウンコ業者の多くは、頑なに「定期借家契約はできない」と言い張る傾向があります。
そもそも、滞納や不良入居者をなくすためには、これからの時代、定期借家契約はマストという話を僕はかれこれ100万回以上はしてきています。
しかし、いざ管理会社に定期借家契約の導入を提案しても、頑なに拒否され続けることがあるんですよね。
なぜ管理会社が拒否するのかというと、これはできないのではなく、やったことがないだけです。
一度でも定期借家契約をしたことがあれば、家賃を下げる必要もありませんし、入居者も普通借家契約と同じ条件で決まるとわかっているわけですから、断る理由が全くありません。
しかし管理会社は、これまで自分たちの言いなりで管理ができていたので、新しいことに手をつけたがらない傾向にあります。
まずはオーナーから「定期借家契約のサポートをするので、ぜひ導入してください」と言ってみましょう。
そこで「そこまで言うならやってみましょう」と言ってくれれば良いのですが、それでも頑なに「できません」と言い張る業者は、いますぐお別れした方が良いでしょう。
しかし、喧嘩別れはしない方が賢明です。
「それなら管理はこちらでやりますので、募集だけ手伝ってもらえますか？」など、ソフトに提案してみてください。
2．国交省への管理業者登録をしているかどうか
2つ目の判別方法は、「国交省への管理業者登録をしているかどうか」です。
これまで、賃貸住宅の管理業務は許可・審査が必要なく、誰でもできる仕事でした。
そのため、トラブルが絶えなかったんですね。
そこで、賃貸住宅の管理業者の登録制度が2011年から任意制度として始まり、2021年6月15日からは義務化されました。
これは200戸以上管理する業者が対象で、200戸未満の管理業者は任意登録できるということになっています。
登録すると、次のような規制がかかります。
・名義貸しの禁止
・業務管理者※の選任
※宅建、賃貸不動産経営管理士を持っている人
・管理受託契約締結前の重要事項説明（敷金の管理方法など、管理契約をする前に
具体的な管理業務の内容・実施方法の説明が必要）
・財産の分別管理（これまで、家賃を1つの財布でごっちゃに管理して使い込んでしまう業者がいて、
トラブルになっていました）
・オーナーへの定期報告
これらの項目は監視の対象になっており、違反すると、最大1年以下の懲役か100万円以下の罰金、行政処分としての業務停止となります。
管理業者が登録されているかどうかは、国交省の検索システムで調べてみましょう。
仮に管理戸数が200戸未満だったとしても、登録されていない業者とは付き合わない方が無難だと思います。
3．オーナーによる他業者への客づけ営業を拒否しないかどうか
3つ目の判別方法は、「オーナーによる他業者への客づけ営業を拒否しないかどうか」です。
もし僕が管理業者で半年～1年も空室が続いているようなら、「満室にできなくてすみません」と力不足を詫びて、他業者への客づけ営業を受け入れるところです。
しかし、ウンコ業者はオーナーが他業者へ客づけ営業することを頑なに拒否しがちなんですよね。
そもそも物件が満室になっているのであれば、わざわざ客づけ営業をする必要もないわけですし、満室にできていない業者が他業者への営業を拒否するのは意味がわかりません。
別に管理を外すと言っているわけではないし、「じゃああなたが家賃を保証してくれるのですか？」と言いたいくらいです。
オーナーが客づけ営業をすることを拒否されたら、即刻管理業者を変えた方が良いでしょう。
まとめ
というわけで今回は、「ウンコなアパート管理業者を一瞬で判別する方法」というテーマで解説してきました。
1．定期借家契約の導入に対して前向きかどうか
2．国交省への管理業者登録をしているかどうか
3．他業者への客づけ営業を拒否しないかどうか
これらの方法でウンコ業者をきっちり判別できれば、トラブルのないアパート経営を実現することができると思います。ぜひ参考にしてみてください！
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
僕は日頃、たくさんの大家さんから様々な質問を受けるのですが、中でも特に多いのが、管理業者に関する悩み・相談です。
例えば、
・「客付けの募集はウチ一本に絞ってくれ」と言われた
・「ウチでは定期借家契約は扱えない」と言われた
・入居者からのクレームを放置したまま対応してくれない
・建物管理を委託しているのに荒れ放題になっている
・家賃滞納がまったく解消されない
・毎月の管理報告がない
・・・などなどです。
確かに、管理報告が多少疎かになったとしても、常に満室状態を保ってくれて、クレームや滞納がないならまだ良いでしょう。
しかし、不良入居者はいるわ、滞納があるわ、空室は埋まらないわ・・・ということであれば、さすがに管理会社を変えたり、オーナー自ら他業者へ営業をかけたりすることを検討する必要がありますよね。
ただ、多くの大家さんは「管理業者にそっぽを向かれたら困る」と考えて、ウンコ業者の言いなりになってしまっているのが実態です。
そこで今回は、「ウンコなアパート管理業者を一瞬で判別する方法」について、具体的に3つの方法を解説します。ぜひ最後までご覧ください！
1．定期借家契約の導入に対して前向きかどうか
1つ目の判別方法は、「定期借家契約の導入に関して前向きかどうか」です。ウンコ業者の多くは、頑なに「定期借家契約はできない」と言い張る傾向があります。
そもそも、滞納や不良入居者をなくすためには、これからの時代、定期借家契約はマストという話を僕はかれこれ100万回以上はしてきています。
しかし、いざ管理会社に定期借家契約の導入を提案しても、頑なに拒否され続けることがあるんですよね。
なぜ管理会社が拒否するのかというと、これはできないのではなく、やったことがないだけです。
一度でも定期借家契約をしたことがあれば、家賃を下げる必要もありませんし、入居者も普通借家契約と同じ条件で決まるとわかっているわけですから、断る理由が全くありません。
しかし管理会社は、これまで自分たちの言いなりで管理ができていたので、新しいことに手をつけたがらない傾向にあります。
まずはオーナーから「定期借家契約のサポートをするので、ぜひ導入してください」と言ってみましょう。
そこで「そこまで言うならやってみましょう」と言ってくれれば良いのですが、それでも頑なに「できません」と言い張る業者は、いますぐお別れした方が良いでしょう。
しかし、喧嘩別れはしない方が賢明です。
「それなら管理はこちらでやりますので、募集だけ手伝ってもらえますか？」など、ソフトに提案してみてください。
2．国交省への管理業者登録をしているかどうか
2つ目の判別方法は、「国交省への管理業者登録をしているかどうか」です。これまで、賃貸住宅の管理業務は許可・審査が必要なく、誰でもできる仕事でした。
そのため、トラブルが絶えなかったんですね。
そこで、賃貸住宅の管理業者の登録制度が2011年から任意制度として始まり、2021年6月15日からは義務化されました。
これは200戸以上管理する業者が対象で、200戸未満の管理業者は任意登録できるということになっています。
登録すると、次のような規制がかかります。
| ・名義貸しの禁止 ・業務管理者※の選任 ※宅建、賃貸不動産経営管理士を持っている人 ・管理受託契約締結前の重要事項説明（敷金の管理方法など、管理契約をする前に 具体的な管理業務の内容・実施方法の説明が必要） ・財産の分別管理（これまで、家賃を1つの財布でごっちゃに管理して使い込んでしまう業者がいて、 トラブルになっていました） ・オーナーへの定期報告 |
これらの項目は監視の対象になっており、違反すると、最大1年以下の懲役か100万円以下の罰金、行政処分としての業務停止となります。
管理業者が登録されているかどうかは、国交省の検索システムで調べてみましょう。
仮に管理戸数が200戸未満だったとしても、登録されていない業者とは付き合わない方が無難だと思います。
3．オーナーによる他業者への客づけ営業を拒否しないかどうか
3つ目の判別方法は、「オーナーによる他業者への客づけ営業を拒否しないかどうか」です。もし僕が管理業者で半年～1年も空室が続いているようなら、「満室にできなくてすみません」と力不足を詫びて、他業者への客づけ営業を受け入れるところです。
しかし、ウンコ業者はオーナーが他業者へ客づけ営業することを頑なに拒否しがちなんですよね。
そもそも物件が満室になっているのであれば、わざわざ客づけ営業をする必要もないわけですし、満室にできていない業者が他業者への営業を拒否するのは意味がわかりません。
別に管理を外すと言っているわけではないし、「じゃああなたが家賃を保証してくれるのですか？」と言いたいくらいです。
オーナーが客づけ営業をすることを拒否されたら、即刻管理業者を変えた方が良いでしょう。
まとめ
というわけで今回は、「ウンコなアパート管理業者を一瞬で判別する方法」というテーマで解説してきました。1．定期借家契約の導入に対して前向きかどうか
2．国交省への管理業者登録をしているかどうか
3．他業者への客づけ営業を拒否しないかどうか
これらの方法でウンコ業者をきっちり判別できれば、トラブルのないアパート経営を実現することができると思います。ぜひ参考にしてみてください！
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