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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

先日、オンラインサロンのメンバーさんから、「ローランドさんがマレーシアで6,000万円を騙されたそうですが・・・」と質問がありました。

僕はそれまでローランドさんがマレーシアで事業をされていたとは知りませんでしたし、そんなことになっていたのも全く知りませんでした。

YouTubeを見てみると、マレーシアでの取引先とのやりとりの動画をアップされていたのですが、その動画を見た僕の率直な感想は、「残念だなぁ～」ということです。

6,000万円については、実際は騙されたわけではなく、出店を予定していたお店を「出店しない」という決断を下したために、これまでに投資した6,000万円が溶けてしまった・・・ということのようです。

彼が何を計画していたかというと、今年マレーシアに新しくオープンしたモールに、自身がプロデュースする男性専用の脱毛サロンを出店する予定だったようです。

そのモールは、日本のお店のみを集めた「オールジャパンモール」というコンセプトで、モール自体はすでにオープンしているのですが、モール側がまったく集客をできておらず、テナントが全然入っていない状況とのことでした。

ローランドさんのお店は、内装は仕上がったものの、オープンの目途がまったく立っていない・・・とのことでした。

このモールのコンセプトは、「日本に行かずして、日本を感じられる場所」ということで、主に親日のマレーシア人や駐在している日本人を対象としていたようですが、僕はローランドさんの動画を見た瞬間に、上手く行かない理由がすぐに1万個ほど見つかりました。

そこで今回は、なぜ計画が上手くいかなかったのか？その理由を4つほど解説したいと思います。

 

敗因1：立地が悪い

まず、上手くいかない根本的な要因は、絶対的に立地が悪いということです。

マレーシアには本当にたくさんのモールが存在しますが、立地が悪いモールというのはことごとく集客できておらず、失敗していると言っても過言ではありません。

実は今回のオールジャパンモールは、いま僕が住んでいる場所と非常に近いため、よく知っているのですが、「なぜこんな所にモールが建設されたの？」と疑問に思ってしまうような場所です。

また、このモールの隣には5つ星のシェラトンホテルがあるのですが、これも「なぜこんなところにシェラトンがあるの？」という感じです。

このモールは、シェラトンに隣接しているということで、何かうまくいきそうな雰囲気を醸し出してはいますが、実は、マレーシアのモールが繁盛するための絶対条件を満たしていません。

それは、「コンドミニアムと直結しているか、少なくとも隣接している」ということです。この条件がないと、モールは繁盛せず、成功することは難しいとされています。

逆を言うと、コンドミニアムもモールに直結していないと、価値が上がらないということになります。

上記の動画にはこのモールを仕切っている日本人のコーディネーターが出てきていて、「高速道路に隣接しており、毎日100万台の車が通るので集客はできる」と豪語していましたが、正直なところ、車の通行量が多いからといって通り過ぎてしまえば意味がありませんし、集客が保証されるわけではないと思います。

 

敗因2：日本のお店はすでにたくさんある

もう1つ、上手くいかない理由として挙げられるのは、日本のテナント専用のモールを作ってしまったことにあります。

マレーシアは今、至るところに日本料理店があり、日本の食材はどこでも簡単に手に入ります。

さらに、2年前には三井の「ららぽーと」という大規模なモールがオープンしており、日本のお店も結構入っています。

また、ダイソーや無印良品、ドンキホーテもあちこちにあります。

そして、銀座クオリティーの寿司屋だってありますし、多分来年にはミシュランに載るような日系の寿司店も出てくるでしょう。

別に日本専用のモールに行かなくても、既に事足りている状況なのです。

 

敗因3：ターゲットとなる日本人がほとんどいない場所だった

もうひとつ考えられるのは、このモールは日本人もターゲットにしていたということですが、その周辺には日本人がほとんど住んでいないということです。

もし日本人をターゲットにするのであれば、僕がマレーシアに来た当初に住んでいたモントキアラというエリアを狙うのが一番です。

また、現地の人々をターゲットにするのであれば、ミッドバレーという場所にあるメガモールに出店していれば、大きく外すことはなかったのではないかと思います。

それに加えて、僕はそもそも男性向けの脱毛サロンに本当に需要があるのか？という率直な疑問を感じます。

僕も脱毛に行くことはありますが、個人的にはワックスで十分だと思っています。

僕が行っているところは1回3,000円くらいですが、マレーシアにいる男性が高級路線の脱毛サロンに何十万円もかけるとは考えにくいと思います。

 

敗因4：プレビルドで実際を知らずに契約してしまった

最後に、これは不動産投資にも共通することです。

マレーシアのデベロッパーは、コンセプトや企画を立てるのが上手いのですが、その通りに集客できないモールも腐るほど存在します。

これは不動産投資においても同じで、僕もモデルルームを見て購入を決めたコンドミニアムが何軒かあるのですが、完成後の実物が想像していたものと全く異なるのは珍しいことではありません。

または、完成しても空き部屋ばかりで、まるでゴーストタウンのような状態になることもあります。

新興国の不動産は、建物ができる前に契約を結ぶ「プレビルド」が主流ですが、実際に建物が出来上がってみないと、人の流れや需要がどうなるかを見極めるのは難しいです。

ですから、新興国で不動産投資を行う場合はキャピタルゲインの利幅を削ってでも、既に完成して人の流れがある物件を選ぶことが成功への近道です。

ローランドさんが出店したモールも、プレビルドの段階からテナント契約をして準備を進める戦略を取ったようです。

しかし、マレーシアのような新興国では、人の流れができてから出店する方が成功率は高いと思います。

また、マレーシアのモールは腐るほどありますから、テナントが埋まってしまって出店の機会を逃す・・・ということはあまりないでしょう。

つまり、じっくりと吟味して出店場所を選ぶべきだったと思います。

今回の「オールジャパンモール」も、集客力を確保するまでには時間がかかるでしょう。テナントがオープンし、人々が集まるまでには3年ほどかかるのではないかと思います。

もしローランドさんが、事前に僕に連絡してくれていれば今回のような状況にはならなかったと思うので、とても気の毒に思います。

彼は、4,000万円の内装費や2,000万円の保証金を手放して撤退したそうですが、この判断力はさすがだなと思いました。

なぜなら、僕も過去にプレビルドの不動産に投資して同じような憂き目に遭ったのですが、未だにその物件は塩漬け状態にあるからです。

皆さんも海外投資をする際は、十分な注意を払うようにしてくださいね。


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