ブログ
フルローンで投資したいバカ！初心者はフルローンなんか考えるな！
公開日: 2023年08月31日
▼今日の記事を音声で楽しみたい方はこちら
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
僕は、この業界で20年以上も不動産投資を教えてきましたが、これまで生徒さんからいただいた質問で一番多かったのは、「フルローンで投資がしたいです」というものです。
もちろん、全員がそうではありませんが、「フルローンをしたい」と考える人は非常に多いんですよね。
なぜそんなにフルローンで投資をしたがるのかというと、
・ちまちまと築古物件を買っていっても、FIREするまでに時間がかかる！
・効率よく資産を増やすために、できればフルローンで一棟物件を買いたい！
ということだと思います。
語弊があるかもしれませんが、つまり「手っ取り早く」資産を増やしたいということですね。
そして、この質問に対する僕の答えはいつも同じで、「フルローンなんかで投資するな！」ということです。
昔から不動産投資は、「少ない自己資金で目一杯ローンを借りて、レバレッジをかけて投資できるのが魅力」とされていますし、それは今も変わりません。
しかし、よく分かっていない初心者がフルローンを組んでしまうと、大きな落とし穴にはまってしまう可能性があるのです。
とはいえ、フルローンで投資しても問題ない人というのもいて、僕自身はフルローンを引いて投資をしています。
そこで今回は、フルローンで投資しても問題ない投資家と、フルローンをしてはいけない投資家に、どのような違いがあるのかについてお話しします。
あなたはどちら側に当てはまるのか？ぜひ考えてみてください。
20代でフルローンを断られた経験
実は僕は20代の頃、ある地銀の知り合いの支店長さんに、「フルローンで不動産投資をしたいので、3億円貸してください！」といきなり相談に行ったことがありました。
その物件は、都内の築20年くらいのRCマンションで、利回りが13％くらいあったと思います（今では考えられない高利回りですね）。
その物件の担保評価が約3億円あったので、「これはすごい物件を見つけた！」とめちゃくちゃテンションが上がっていて、当然お金を借りられると思っていたんですよね。
ところが、支店長からは鼻で笑われて却下されてしまいました。
「どうしてダメなのですか？」と食い下がったところ、「浦田さんの今の属性は、銀行の融資基準に達していないから」と言われました。
「では、いくらなら借りられますか？」と食い下がってみたところ、3,000万くらいなら借りられるとのことで、「まずは木造のアパートから始めてみたら？」とたしなめられたのです。
銀行の融資基準は包括的に判断している
結局、銀行は何を見ているかというと、物件の
・収益性
・担保評価
だけでなく、投資家本人の
・属性
・職業
・年齢
・勤続年数
・経歴
・今ある金融資産
などを含めて、総合的に融資を判断しています。
もちろん、初心者であってもピカピカの大企業に勤めていて年収も高ければ、今でもフルローンが出る場合もあります。
しかし、スルガ銀行の不正融資問題以降、どの銀行も審査が厳しくなっており、おそらく物件単体でフルローンを出すのは難しいです。
とはいえ、ある銀行では、金利の高いフリーローンとアパートローンを組み合わせて、その合わせ技でフルローンを出す、ということもしているそうです。
つまり、属性さえ良ければ、今でもフルローンを引けないことはない・・・という状況です。
なぜ、そもそもフルローンがダメなのか
ではここで話を戻して、なぜ僕が「フルローンはダメ！」と口を酸っぱくして言っているのかについてお話ししましょう。
それは、物件の良し悪しではなく、「フルローンがつくんだから、この投資は大丈夫なんだろう」と考えて、投資判断をしてしまう人が多いからです。
つまり、物件そのものの良し悪しは二の次で、フルローンがつくか？つかないか？が最大の判断基準になってしまうんですね。
たとえフルローンで購入できたとしても、クソ物件はクソ物件のままです。
一番重要なのは物件をしっかりと見極める目利き力であって、それに続いてローンが来るべきです。
また、実力のない初心者がフルローンを利用すると、大抵の場合、オーバーローン（債務超過）の状態に陥ってしまいます。
この状態に陥ると、2棟目以降の融資が下りなくなりますので、買い進めることができなくなります。
また、買った後で物件がクソ物件だと気づいて売却しようと思っても、債務超過の状態では売っても残債が残ってしまうので、売るに売れなくなるという問題が発生します。
そして、築年数の古い木造のアパートなどをフルローンで購入すると、購入から数年後にはデッドクロスが来て、節税にならないどころか多額の税金がかかることもあります。
また、物件が古くなれば空室率が高ますし、設備の故障など予期せぬ出費が重なって、まったくキャッシュフローが出ない状況に陥ることも多々あります。
だから、このようなリスクを理解する前に、絶対にフルローンでの投資をするべきではないと言っているのです。
僕がフルローンで不動産投資ができるワケ
とはいえ、先ほども言ったとおり、僕自身はフルローンで不動産投資を行っています。
なぜ僕はフルローン投資ができるのかというと、僕は不動産投資を20年以上行っているプロであり、銀行からの信頼もあるので金利が非常に低いからです。
そして何より重要なのは、たとえローンを組んだとしてもそのローンを一括返済できるキャッシュを常に持っているからです。
いつでも返済に使える現金を持っているのに、それに対して融資しない銀行担当者がいたら、支店長に怒られてしまうのではないでしょうか。
なぜキャッシュがあるのにローンを組むのかというと、良い物件が出てきたときにすぐに購入できるように、現金は温存しておくべきだと考えているからです。
さらにあえてローンを引くことで、金融機関との良好な関係を築くこともできます。
繰り返しになりますが、実力のない人や勉強不足の人がフルローンを利用すると、ろくなことになりません。
不動産投資を始めるなら、不動産実務検定で基本をしっかりと理解してから始めるようにしましょう。
もしくは、最初は現金でできる範囲の小さな投資からはじめて、十分なキャッシュを蓄えてからフルローンを検討するようにしましょう。
そうすれば、不動産投資で失敗することはなくなると思います。ぜひ参考にしてください。
▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら
▼LINE登録すると最新情報をいち早くゲットできます
こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
僕は、この業界で20年以上も不動産投資を教えてきましたが、これまで生徒さんからいただいた質問で一番多かったのは、「フルローンで投資がしたいです」というものです。
もちろん、全員がそうではありませんが、「フルローンをしたい」と考える人は非常に多いんですよね。
なぜそんなにフルローンで投資をしたがるのかというと、
・ちまちまと築古物件を買っていっても、FIREするまでに時間がかかる！
・効率よく資産を増やすために、できればフルローンで一棟物件を買いたい！
ということだと思います。
語弊があるかもしれませんが、つまり「手っ取り早く」資産を増やしたいということですね。
そして、この質問に対する僕の答えはいつも同じで、「フルローンなんかで投資するな！」ということです。
昔から不動産投資は、「少ない自己資金で目一杯ローンを借りて、レバレッジをかけて投資できるのが魅力」とされていますし、それは今も変わりません。
しかし、よく分かっていない初心者がフルローンを組んでしまうと、大きな落とし穴にはまってしまう可能性があるのです。
とはいえ、フルローンで投資しても問題ない人というのもいて、僕自身はフルローンを引いて投資をしています。
そこで今回は、フルローンで投資しても問題ない投資家と、フルローンをしてはいけない投資家に、どのような違いがあるのかについてお話しします。
あなたはどちら側に当てはまるのか？ぜひ考えてみてください。
20代でフルローンを断られた経験
実は僕は20代の頃、ある地銀の知り合いの支店長さんに、「フルローンで不動産投資をしたいので、3億円貸してください！」といきなり相談に行ったことがありました。その物件は、都内の築20年くらいのRCマンションで、利回りが13％くらいあったと思います（今では考えられない高利回りですね）。
その物件の担保評価が約3億円あったので、「これはすごい物件を見つけた！」とめちゃくちゃテンションが上がっていて、当然お金を借りられると思っていたんですよね。
ところが、支店長からは鼻で笑われて却下されてしまいました。
「どうしてダメなのですか？」と食い下がったところ、「浦田さんの今の属性は、銀行の融資基準に達していないから」と言われました。
「では、いくらなら借りられますか？」と食い下がってみたところ、3,000万くらいなら借りられるとのことで、「まずは木造のアパートから始めてみたら？」とたしなめられたのです。
銀行の融資基準は包括的に判断している
結局、銀行は何を見ているかというと、物件の・収益性
・担保評価
だけでなく、投資家本人の
・属性
・職業
・年齢
・勤続年数
・経歴
・今ある金融資産
などを含めて、総合的に融資を判断しています。
もちろん、初心者であってもピカピカの大企業に勤めていて年収も高ければ、今でもフルローンが出る場合もあります。
しかし、スルガ銀行の不正融資問題以降、どの銀行も審査が厳しくなっており、おそらく物件単体でフルローンを出すのは難しいです。
とはいえ、ある銀行では、金利の高いフリーローンとアパートローンを組み合わせて、その合わせ技でフルローンを出す、ということもしているそうです。
つまり、属性さえ良ければ、今でもフルローンを引けないことはない・・・という状況です。
なぜ、そもそもフルローンがダメなのか
ではここで話を戻して、なぜ僕が「フルローンはダメ！」と口を酸っぱくして言っているのかについてお話ししましょう。それは、物件の良し悪しではなく、「フルローンがつくんだから、この投資は大丈夫なんだろう」と考えて、投資判断をしてしまう人が多いからです。
つまり、物件そのものの良し悪しは二の次で、フルローンがつくか？つかないか？が最大の判断基準になってしまうんですね。
たとえフルローンで購入できたとしても、クソ物件はクソ物件のままです。
一番重要なのは物件をしっかりと見極める目利き力であって、それに続いてローンが来るべきです。
また、実力のない初心者がフルローンを利用すると、大抵の場合、オーバーローン（債務超過）の状態に陥ってしまいます。
この状態に陥ると、2棟目以降の融資が下りなくなりますので、買い進めることができなくなります。
また、買った後で物件がクソ物件だと気づいて売却しようと思っても、債務超過の状態では売っても残債が残ってしまうので、売るに売れなくなるという問題が発生します。
そして、築年数の古い木造のアパートなどをフルローンで購入すると、購入から数年後にはデッドクロスが来て、節税にならないどころか多額の税金がかかることもあります。
また、物件が古くなれば空室率が高ますし、設備の故障など予期せぬ出費が重なって、まったくキャッシュフローが出ない状況に陥ることも多々あります。
だから、このようなリスクを理解する前に、絶対にフルローンでの投資をするべきではないと言っているのです。
僕がフルローンで不動産投資ができるワケ
とはいえ、先ほども言ったとおり、僕自身はフルローンで不動産投資を行っています。なぜ僕はフルローン投資ができるのかというと、僕は不動産投資を20年以上行っているプロであり、銀行からの信頼もあるので金利が非常に低いからです。
そして何より重要なのは、たとえローンを組んだとしてもそのローンを一括返済できるキャッシュを常に持っているからです。
いつでも返済に使える現金を持っているのに、それに対して融資しない銀行担当者がいたら、支店長に怒られてしまうのではないでしょうか。
なぜキャッシュがあるのにローンを組むのかというと、良い物件が出てきたときにすぐに購入できるように、現金は温存しておくべきだと考えているからです。
さらにあえてローンを引くことで、金融機関との良好な関係を築くこともできます。
繰り返しになりますが、実力のない人や勉強不足の人がフルローンを利用すると、ろくなことになりません。
不動産投資を始めるなら、不動産実務検定で基本をしっかりと理解してから始めるようにしましょう。
もしくは、最初は現金でできる範囲の小さな投資からはじめて、十分なキャッシュを蓄えてからフルローンを検討するようにしましょう。
そうすれば、不動産投資で失敗することはなくなると思います。ぜひ参考にしてください。
▼ウラケンに質問できるオンラインサロンはこちら
▼LINE登録すると最新情報をいち早くゲットできます
