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高利回り物件は自分で作りなさい！
公開日: 2023年09月01日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、僕が運営しているオンラインサロンでよくいただく質問について、色々と思うところがあるので、それについてお話ししたいと思います。
少々説教じみた話になってしまうかもしれませんが、ぜひ最後までご覧ください。
「ローンがつくから購入」は要注意！
サロンでよくいただく質問のひとつに、「物件の購入相談」があります。
「●●で●●な物件があるんですが、買っても大丈夫でしょうか？」みたいな質問です。
この手の質問というのはたいてい、
「中古の木造アパートで、利回りは少し低いのですが、〇〇銀行ならフルローンに近い35年ローンが通りそうなんです。金利はちょっと高いですけど・・・」
といったものが本当に多いです。
初心者の方にとっては初めての投資なので、確信が持てずにいるということですね。
しかし、このような質問に対して僕が背中を押すことはほとんどありません。
大抵はその物件の問題点をバシバシ指摘します。
中古木造アパートに35年フルローンがつく罠
そもそも初心者の方に多いのが、「相場と比べて多少金利が高いけど、ローンがつくので買いだと思っている」というような、「ローンがつくから買う」という考え方です。
しかし、これは絶対にやってはいけません。
先ほどの事例でいえば、中古の木造アパートなのに35年のフルローンがつくというのは、普通の銀行ではありえません。
そもそも、木造建築の耐用年数は22年です。たとえ新築であっても35年ローンはほとんどつかないんですよね。
ですから、中古物件に対して35年ローンがつくこと自体に、まず疑問を持たないといけません。
逆にいうと、35年ローンを組まないとキャッシュフローがマイナスになるからという理由でフルローンがつくことはあります。
属性が高い人が陥る罠
しかし、中には銀行側がアパートローンに対して積極的で、フルローンを出してくれるというケースもあります。
その場合、その投資家さんはかなり属性が良いのだと思います。
ただ、このように言うのもなんですが、年収が高い人は本業が忙しく、不動産投資にあまり手間をかけられない人が多いです。
そういった人の多くの方は、
「ボロ戸建て投資をちまちまやるよりも、一棟アパートや一棟マンションをドーンと買った方が、効率良くキャッシュフローを稼げて、効率良く資産を増やせる」
と考えています。
しかし、冷静に投資の条件を分析してみましょう。
利回りの低いアパートをフルローンで買ってもキャッシュフローはほぼ出ませんし、そういう物件は大抵高値掴みになります。
そして、あとでクソ物件をつかまされたと気づいても、もう手遅れ。売ろうとしてもローンが残ってしまうので、売るに売れなくなってしまうのです。
適正な利回りは、個別事由によりけり
他にも、「利回りはどのくらいなら妥当でしょうか？」という質問も多いです。
いくらの利回りが適正か、というのはすごく難しい質問です。
地域や物件によっても違いますし、投資家の資産背景や、投資する目的によっても異なります。
例えば日本ではなく海外の不動産であれば、経済成長とともに物件価格も家賃も上がります。
そのため、現在の利回りが多少低くても、投資としてはアリの場合があります。
なぜなら、家賃が上がれば利回りも上がりますし、キャピタルゲインも狙えるからです。
ただし、日本の場合は家賃が上がりにくいので、インカムゲイン、つまりキャッシュフローのみで判断するしかありません。
そのあたりのリスクに不感症の人は、フルローンがつくうちはどんどん借金をして、物件を買えるときにガンガン買って、運よくギガ大家さんになったりするのですが、そんな運頼みの方法をみなさんにアドバイスすることはできません。
高利回りの物件は、自分で作り出せ！
では、僕がどんなアドバイスをしているのかというと、
「不動産は絶対に安く買わないといけない」
「売り出し価格で買ってはいけない（必ず指値をする）」
ということです。
相場より「少し安い」だけではダメです。「すごく安く」買わないとダメです。
こんなことをいうと、みなさん口を揃えて「そんな物件ないよ！」と言うんですよね。
それは当然です。
利回りの高い物件は、そもそもありません。自分で利回りを高くする必要があるのです。
だから、指値が通るような指値の方法を学ぶ必要があります。
安くて利回りが高い物件なんて、今はボロ物件くらいしか選択肢がありません。
ですから、ボロ物件だろうとなんだろうと、それを覚悟して購入するのです。
そこからDIYを学んで、自力でリフォームして価値を高め、さらに利回りを高めていく・・・そういう手間を惜しんではいけません。
初心者はまず、知識をつけよ
もちろん、多額のキャッシュを持っている人のところには、掘り出し物件が紹介される場合もあります。
ただし、初心者でまだ不動産投資をしたことがない人には、そんな物件はまず回ってこないと思っていいです。
ですので、不動産業者から
「この物件は良いですよ。ウチの提携銀行であれば35年ローンも出るので、利回りは少し低いですがキャッシュフローも出ますよ」
という感じで紹介される物件は、クソ物件の可能性が高いです。
ですので、初心者の方は、まずは知識をつけましょう。
具体的には、不動産実務検定の2級、1級に合格するくらいまでの知識レベルでないと、不動産を購入してはいけません。
不動産実務検定を受けなくても、僕の過去3年間のYouTube動画を見てもらえれば、どんな買い方がダメなのかはすぐにわかるはずです。
初心者が資産を積み上げていくためには、
①まずは自己資金を貯める。
②半分自己資金/半分ローンでボロ物件を購入してDIYで価値を上げる。
③2～3年後に売却。キャピタルゲインを出し、エクイティを積み増す。
④それを頭金にして、今度はレバレッジをかけてアパートを買う。または現金で買ったボロ物件を次に買うアパートの担保にする。
など、徐々に大型物件にシフトしていく必要があります。
「立ち上がりが悪いから・・・」
「手間がかかるから・・・」
「なかなか資産が増えないから・・・」
という理由でいきなりアパート投資をしたがる人がいますが、実際に生まれるキャッシュフローは、むしろボロ物件の方が良かったりします。
ですので、物件選びをする際は、ぜひ資産規模よりも得られるキャッシュフローに注目して選ぶようにしていただければと思います。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、僕が運営しているオンラインサロンでよくいただく質問について、色々と思うところがあるので、それについてお話ししたいと思います。
少々説教じみた話になってしまうかもしれませんが、ぜひ最後までご覧ください。
「ローンがつくから購入」は要注意！
サロンでよくいただく質問のひとつに、「物件の購入相談」があります。「●●で●●な物件があるんですが、買っても大丈夫でしょうか？」みたいな質問です。
この手の質問というのはたいてい、
「中古の木造アパートで、利回りは少し低いのですが、〇〇銀行ならフルローンに近い35年ローンが通りそうなんです。金利はちょっと高いですけど・・・」
といったものが本当に多いです。
初心者の方にとっては初めての投資なので、確信が持てずにいるということですね。
しかし、このような質問に対して僕が背中を押すことはほとんどありません。
大抵はその物件の問題点をバシバシ指摘します。
中古木造アパートに35年フルローンがつく罠
そもそも初心者の方に多いのが、「相場と比べて多少金利が高いけど、ローンがつくので買いだと思っている」というような、「ローンがつくから買う」という考え方です。
しかし、これは絶対にやってはいけません。
先ほどの事例でいえば、中古の木造アパートなのに35年のフルローンがつくというのは、普通の銀行ではありえません。
そもそも、木造建築の耐用年数は22年です。たとえ新築であっても35年ローンはほとんどつかないんですよね。
ですから、中古物件に対して35年ローンがつくこと自体に、まず疑問を持たないといけません。
逆にいうと、35年ローンを組まないとキャッシュフローがマイナスになるからという理由でフルローンがつくことはあります。
属性が高い人が陥る罠
しかし、中には銀行側がアパートローンに対して積極的で、フルローンを出してくれるというケースもあります。
その場合、その投資家さんはかなり属性が良いのだと思います。
ただ、このように言うのもなんですが、年収が高い人は本業が忙しく、不動産投資にあまり手間をかけられない人が多いです。
そういった人の多くの方は、
「ボロ戸建て投資をちまちまやるよりも、一棟アパートや一棟マンションをドーンと買った方が、効率良くキャッシュフローを稼げて、効率良く資産を増やせる」
と考えています。
しかし、冷静に投資の条件を分析してみましょう。
利回りの低いアパートをフルローンで買ってもキャッシュフローはほぼ出ませんし、そういう物件は大抵高値掴みになります。
そして、あとでクソ物件をつかまされたと気づいても、もう手遅れ。売ろうとしてもローンが残ってしまうので、売るに売れなくなってしまうのです。
適正な利回りは、個別事由によりけり
他にも、「利回りはどのくらいなら妥当でしょうか？」という質問も多いです。いくらの利回りが適正か、というのはすごく難しい質問です。
地域や物件によっても違いますし、投資家の資産背景や、投資する目的によっても異なります。
例えば日本ではなく海外の不動産であれば、経済成長とともに物件価格も家賃も上がります。
そのため、現在の利回りが多少低くても、投資としてはアリの場合があります。
なぜなら、家賃が上がれば利回りも上がりますし、キャピタルゲインも狙えるからです。
ただし、日本の場合は家賃が上がりにくいので、インカムゲイン、つまりキャッシュフローのみで判断するしかありません。
そのあたりのリスクに不感症の人は、フルローンがつくうちはどんどん借金をして、物件を買えるときにガンガン買って、運よくギガ大家さんになったりするのですが、そんな運頼みの方法をみなさんにアドバイスすることはできません。
高利回りの物件は、自分で作り出せ！
では、僕がどんなアドバイスをしているのかというと、
「不動産は絶対に安く買わないといけない」
「売り出し価格で買ってはいけない（必ず指値をする）」
ということです。
相場より「少し安い」だけではダメです。「すごく安く」買わないとダメです。
こんなことをいうと、みなさん口を揃えて「そんな物件ないよ！」と言うんですよね。
それは当然です。
利回りの高い物件は、そもそもありません。自分で利回りを高くする必要があるのです。
だから、指値が通るような指値の方法を学ぶ必要があります。
安くて利回りが高い物件なんて、今はボロ物件くらいしか選択肢がありません。
ですから、ボロ物件だろうとなんだろうと、それを覚悟して購入するのです。
そこからDIYを学んで、自力でリフォームして価値を高め、さらに利回りを高めていく・・・そういう手間を惜しんではいけません。
初心者はまず、知識をつけよ
もちろん、多額のキャッシュを持っている人のところには、掘り出し物件が紹介される場合もあります。
ただし、初心者でまだ不動産投資をしたことがない人には、そんな物件はまず回ってこないと思っていいです。
ですので、不動産業者から
「この物件は良いですよ。ウチの提携銀行であれば35年ローンも出るので、利回りは少し低いですがキャッシュフローも出ますよ」
という感じで紹介される物件は、クソ物件の可能性が高いです。
ですので、初心者の方は、まずは知識をつけましょう。
具体的には、不動産実務検定の2級、1級に合格するくらいまでの知識レベルでないと、不動産を購入してはいけません。
不動産実務検定を受けなくても、僕の過去3年間のYouTube動画を見てもらえれば、どんな買い方がダメなのかはすぐにわかるはずです。
初心者が資産を積み上げていくためには、
①まずは自己資金を貯める。
②半分自己資金/半分ローンでボロ物件を購入してDIYで価値を上げる。
③2～3年後に売却。キャピタルゲインを出し、エクイティを積み増す。
④それを頭金にして、今度はレバレッジをかけてアパートを買う。または現金で買ったボロ物件を次に買うアパートの担保にする。
など、徐々に大型物件にシフトしていく必要があります。
「立ち上がりが悪いから・・・」
「手間がかかるから・・・」
「なかなか資産が増えないから・・・」
という理由でいきなりアパート投資をしたがる人がいますが、実際に生まれるキャッシュフローは、むしろボロ物件の方が良かったりします。
ですので、物件選びをする際は、ぜひ資産規模よりも得られるキャッシュフローに注目して選ぶようにしていただければと思います。
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