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不動産業者のホンネを代弁します！（空室対策編）
公開日: 2023年09月12日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
大家さんになると、少しの労働をするだけで毎月安定した収入が入ってきますよね。
これは、精神衛生上とても良いことです。
ただし、それは入居者がきちんと入っていることが絶対条件です。
空室だらけではローンの返済もままならず、ストレスになってしまいます。
たとえ現金でアパートを買っていても、空室があるだけでストレスになります。つまり、どんな物件でも満室になっていないと気持ちが悪いものなんですよね。
僕は、大家業というのは“ところてん突き”みたいなものだと思っています。
満室になったと思ったら、すぐに退去の連絡が入った・・・というように、満室を継続するのは実に大変です。
ですから大家さんは皆、空室対策に年中躍起になっているわけです。
しかし、その空室対策が空回りしてしまっていることもあります。
空回りというのは、空室対策が独りよがりになってしまい、どの業者さんもその物件の募集をしてくれなくなってしまっている・・・ということです。
大家さん自身は一生懸命やっているつもりでも、業者さんからは、「そんな物件いくら募集しても決まらないよ！」と思われていることもあります。
そこで今回は、「不動産業者の本音を代弁します（賃貸仲介編）」というテーマで、どんな空室対策が空回りで、どんな空室対策が有効なのか？皆さんにシェアしていきます。
題して、空室対策に対する業者の本音を一挙公開！です。ぜひ最後までご覧ください！
何より、成約するような“物件力”が一番
大家さんの中には、「この物件、自分でDIYして綺麗にしたんですよ！」と業者にアピールする人がいます。
しかし、業者にとって誰がリフォームしたのか？なんて、正直どうでもいい話です。
重要なのは、仲介会社にとって何がメリットなのか？を考えること。
仲介会社にとって最も重要なのは、とにかく一回の案内で成約するような、“物件力”があることです。
では、物件力とは一体どのようなものでしょうか。
例えば、
・薄暗くてカビ臭く
・電気が点かない
・床に埃が溜まっていて
・ネズミの糞がある
こんな物件に、物件力はありません。
一方、リゾートホテルをイメージしてみましょう。
リゾートホテルに行くと、部屋の扉を開けた瞬間に「わ～！」と感嘆の声がでてしまいますよね。こういった物件は、物件力があるということです。
要は、お客さん（入居者）から見て、物件が魅力的かどうか？ということです。
この観点が抜け落ちていると、どんなに頑張ってDIYをしたところで成約はしないでしょう。
広告料の課金よりも、“物件力”を磨け
また、客付け営業をする時に、「広告料を2～3か月分も出せば、仲介業者も頑張って営業してくれるだろう」と思っている人がいます。
しかし、これも仲介業者の立場になって考えてみましょう。
何人もお客さんを案内してもなかなか成約に至らない物件より、たとえ広告料がなくても一度でスパッと決まる物件を紹介した方が、仲介業者にとっては効率が良いわけです。
たとえ何か月分の広告料を払おうと、そもそもウンコみたいなダメ物件は紹介してくれません。
お金さえ払えばなんとかなるだろうと考えている方は、ぜひ注意しておきましょう。
案内しやすい環境は嬉しい
また、お客さんを物件に案内しやすいよう、環境を整えておくことも重要です。
例えば、物件には鍵を備え付けておくか、スマートロックで開けられるようにしておきましょう。
管理会社にいちいち鍵を取りに行かなければいけないというのは、非常に手間がかかります。これだと、営業マンも物件を紹介するのが億劫になってしまうでしょう。
また、営業マンには最初から、値引きやフリーレントの裁量権を与えておくのも重要です。
物件の案内をしていると、お客さんが決めかねている（迷っている）ことがあります。
実は、その場面が一番成約させやすいんですよね。
「家賃が高いな～」とお客さんが発言するのであれば、
「今日決めてくれれば3,000円までは値引きして良いと言われています」
「今日決めてくれれば今月分はフリーレント（無料）にして良いと言われています」
このように背中を押してあげられると成約しやすいですし、営業マンも案内しやすくなるというわけです。
入居者にとってメリットがあれば決まりやすい
また、入居者にとって、あなたの物件に住むメリットがあるかどうかも考えておきましょう。
例えば、
・敷金・礼金が0円
・フリーレント付き
・ペットOK
・外国人、水商売、生活保護者OK
このような条件設定は入居者にとってメリットとなるでしょう。
また、値付けも重要です。
1～3月が繁忙期だからといって、強気な家賃設定をしようとする人がいますが、それは要注意です。
賃料を設定する時には、常に賃貸の最前線で働いている賃貸営業マンに、実際に成約する家賃を聞いて回ることが重要です。
また、賃貸サイトに掲載されている賃料が賃料相場だと勘違いしている人もいます。
しかし、掲載されている賃料はあくまでもオーナーの希望価格です。
実際は値引き交渉をされたりして安くなることも多いので、成約している家賃ではないことを理解しておきましょう。
最後は人と人。業者への定期的な訪問は必須！
最後は、とにかく柔軟な大家であることを全面にアピールした方がいいでしょう。
たまには差し入れを持って店舗を訪問して、「最近の賃貸の動きはどうですか？」「他にできることはありますか？」などと挨拶をしましょう。
こうした努力なくして満室経営は実現できませんし、賃貸経営の成功もないと思います。ぜひ参考にしてください。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
大家さんになると、少しの労働をするだけで毎月安定した収入が入ってきますよね。
これは、精神衛生上とても良いことです。
ただし、それは入居者がきちんと入っていることが絶対条件です。
空室だらけではローンの返済もままならず、ストレスになってしまいます。
たとえ現金でアパートを買っていても、空室があるだけでストレスになります。つまり、どんな物件でも満室になっていないと気持ちが悪いものなんですよね。
僕は、大家業というのは“ところてん突き”みたいなものだと思っています。
満室になったと思ったら、すぐに退去の連絡が入った・・・というように、満室を継続するのは実に大変です。
ですから大家さんは皆、空室対策に年中躍起になっているわけです。
しかし、その空室対策が空回りしてしまっていることもあります。
空回りというのは、空室対策が独りよがりになってしまい、どの業者さんもその物件の募集をしてくれなくなってしまっている・・・ということです。
大家さん自身は一生懸命やっているつもりでも、業者さんからは、「そんな物件いくら募集しても決まらないよ！」と思われていることもあります。
そこで今回は、「不動産業者の本音を代弁します（賃貸仲介編）」というテーマで、どんな空室対策が空回りで、どんな空室対策が有効なのか？皆さんにシェアしていきます。
題して、空室対策に対する業者の本音を一挙公開！です。ぜひ最後までご覧ください！
何より、成約するような“物件力”が一番
大家さんの中には、「この物件、自分でDIYして綺麗にしたんですよ！」と業者にアピールする人がいます。しかし、業者にとって誰がリフォームしたのか？なんて、正直どうでもいい話です。
重要なのは、仲介会社にとって何がメリットなのか？を考えること。
仲介会社にとって最も重要なのは、とにかく一回の案内で成約するような、“物件力”があることです。
では、物件力とは一体どのようなものでしょうか。
例えば、
・薄暗くてカビ臭く
・電気が点かない
・床に埃が溜まっていて
・ネズミの糞がある
こんな物件に、物件力はありません。
一方、リゾートホテルをイメージしてみましょう。
リゾートホテルに行くと、部屋の扉を開けた瞬間に「わ～！」と感嘆の声がでてしまいますよね。こういった物件は、物件力があるということです。
要は、お客さん（入居者）から見て、物件が魅力的かどうか？ということです。
この観点が抜け落ちていると、どんなに頑張ってDIYをしたところで成約はしないでしょう。
広告料の課金よりも、“物件力”を磨け
また、客付け営業をする時に、「広告料を2～3か月分も出せば、仲介業者も頑張って営業してくれるだろう」と思っている人がいます。しかし、これも仲介業者の立場になって考えてみましょう。
何人もお客さんを案内してもなかなか成約に至らない物件より、たとえ広告料がなくても一度でスパッと決まる物件を紹介した方が、仲介業者にとっては効率が良いわけです。
たとえ何か月分の広告料を払おうと、そもそもウンコみたいなダメ物件は紹介してくれません。
お金さえ払えばなんとかなるだろうと考えている方は、ぜひ注意しておきましょう。
案内しやすい環境は嬉しい
また、お客さんを物件に案内しやすいよう、環境を整えておくことも重要です。例えば、物件には鍵を備え付けておくか、スマートロックで開けられるようにしておきましょう。
管理会社にいちいち鍵を取りに行かなければいけないというのは、非常に手間がかかります。これだと、営業マンも物件を紹介するのが億劫になってしまうでしょう。
また、営業マンには最初から、値引きやフリーレントの裁量権を与えておくのも重要です。
物件の案内をしていると、お客さんが決めかねている（迷っている）ことがあります。
実は、その場面が一番成約させやすいんですよね。
「家賃が高いな～」とお客さんが発言するのであれば、
「今日決めてくれれば3,000円までは値引きして良いと言われています」
「今日決めてくれれば今月分はフリーレント（無料）にして良いと言われています」
このように背中を押してあげられると成約しやすいですし、営業マンも案内しやすくなるというわけです。
入居者にとってメリットがあれば決まりやすい
また、入居者にとって、あなたの物件に住むメリットがあるかどうかも考えておきましょう。例えば、
・敷金・礼金が0円
・フリーレント付き
・ペットOK
・外国人、水商売、生活保護者OK
このような条件設定は入居者にとってメリットとなるでしょう。
また、値付けも重要です。
1～3月が繁忙期だからといって、強気な家賃設定をしようとする人がいますが、それは要注意です。
賃料を設定する時には、常に賃貸の最前線で働いている賃貸営業マンに、実際に成約する家賃を聞いて回ることが重要です。
また、賃貸サイトに掲載されている賃料が賃料相場だと勘違いしている人もいます。
しかし、掲載されている賃料はあくまでもオーナーの希望価格です。
実際は値引き交渉をされたりして安くなることも多いので、成約している家賃ではないことを理解しておきましょう。
最後は人と人。業者への定期的な訪問は必須！
最後は、とにかく柔軟な大家であることを全面にアピールした方がいいでしょう。たまには差し入れを持って店舗を訪問して、「最近の賃貸の動きはどうですか？」「他にできることはありますか？」などと挨拶をしましょう。
こうした努力なくして満室経営は実現できませんし、賃貸経営の成功もないと思います。ぜひ参考にしてください。
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