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初めての不動産投資は築浅？築古？どちらにすべき？
公開日: 2023年09月19日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
突然ですが、あなたが初めて購入した物件は、どんな物件でしたか？もしくは、これから不動産投資を始めるのであれば、どんな物件を購入したいですか？
・木造、S造、RC造
・ワンルーム、ファミリー、区分、一棟
・・・選択肢は色々あると思いますが、どんな物件にせよ、共通した「希望条件」というものがあると思います
それはおそらく、「築浅で、利回りの高い物件を購入したい！」ということではないでしょうか。
ただ、築5年10年以内の築浅物件となると、価格も高く、利回りも5～6％と低めの物件が多いですよね。
こうした築浅物件を少ない自己資金でローンで購入しようとすると、ローン金利は高くなり、キャッシュフローも出にくくなります。
ただ、利回り10％以上の物件を探すとなると、やはりどうしてもボロい物件になってしまいますよね。
そこで今回は、「最初の不動産投資は築浅？築古？どちらにすべき？」というテーマで、初心者が初めて不動産投資をする場合はどちらを購入した方が良いのか？皆さんに情報をシェアしていきます。
不動産投資初心者の方には非常に参考になる内容だと思います。ぜひ最後までご覧ください！
初心者には築古物件一択！その理由とは？
先に答えを言ってしまうと、僕は初心者には築古物件をおすすめします。
特に、自己資金が少ない人は築古物件一択です。
一方、自己資金が3割以上ある人は利回りの低い築浅物件でも良いと思いますが、仮に自己資金があったとしても、僕は初心者には築古物件をおすすめしたいです。それは一体なぜでしょうか？
理由１：築浅物件はキャッシュフローが出にくいから
理由の1つ目は、築浅物件はキャッシュフローが出にくいからです。
確かに、築浅物件は内外装が綺麗で、修繕リスクが向こう10年くらいは発生しません。
しかし、その代わりに価格が高くて利回りが低いんですよね。
自己資金が乏しいと、仮にフルローンを引けたとしてもローン金利が高くなってしまい、借入比率が高いとキャッシュフローが出にくくなってしまいます。
理由２：築浅物件は大家業に必要な経験を積めないから
理由の2つ目は、築浅物件は大家業に必要な経験を積めないからです。
築古物件であれば、洗練した投資家になるためのスキルをリスクなく身につけることができます。
例えば、築古物件は利回りが高い反面、修繕が必要となりますよね。
もちろん、最初は修繕の規模や金額がわからないので、それをリスクと捉える人もいると思います。
しかし、現金で購入さえしていれば、しばらくの間空室があったとしても、ゆっくり修理していけば良いわけです。
そうすればDIYのスキルも向上しますし、「素人の自分がDIYした部屋に入居者が決まった！」という成功体験を詰めれば、自信がつきます。
さらに、リフォームのコスト感覚も身に付きますから、物件を次に購入するときには修繕コストを計算することができるようになります。業者のぼったくりを防止し、値段交渉もできるようになるわけです。
一方、築浅物件は満室になりやすく、管理トラブルも少ないというメリットはありますが、不動産投資を「事業」として捉えた場合に学べることが少ないのです。
築古投資の注意点
しかし、築古物件を購入する際に絶対に気をつけてほしい点があります。
それは、多額のローンを組んで購入してはならない、という点です。
慣れている投資家さんであれば良いのですが、全くの初心者が多額のローンを引いて物件を購入してはいけません。
なぜなら、思わぬ出費が発生したときに耐えられなくなる場合があるからです。
ただし、築古物件は銀行の融資がつかないことが多いので、結局は現金で購入することになると思います。
こんな人は築浅でもOK！
とはいえ、自己資金100％で物件を購入できる人は、はじめから築浅物件を購入するのもアリだと思います。
例えば、利回りが6％の物件でも、現金で購入しさえすれば4％くらいのキャッシュフローが出ます。
今の時代、年利4％で減価償却もできて節税にもなる・・・そんな金融商品はありません。
そのため、自己資金に余裕のある人は、はじめから築浅物件を買ってみても良いかもしれません。
ただし、先ほども言ったように、自己資金があってもなくても僕としては初心者は築古物件からスタートするのが良いと思っています。
まとめ
というわけで今回は、「最初の不動産投資は築浅？築古？どちらにすべき？」というテーマで解説してきました。
繰り返しになりますが、初心者は築古物件から投資を始めるべきだと思います。先々を考えれば、築古物件での経験が「大家力」を高めてくれるからです。
築古物件でノウハウを積んで、徐々にお金が貯まってくれば、レバレッジをきかせて築浅物件への投資もできるようになると思います。
ぜひ参考にしてみてください。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
突然ですが、あなたが初めて購入した物件は、どんな物件でしたか？もしくは、これから不動産投資を始めるのであれば、どんな物件を購入したいですか？
・木造、S造、RC造
・ワンルーム、ファミリー、区分、一棟
・・・選択肢は色々あると思いますが、どんな物件にせよ、共通した「希望条件」というものがあると思います
それはおそらく、「築浅で、利回りの高い物件を購入したい！」ということではないでしょうか。
ただ、築5年10年以内の築浅物件となると、価格も高く、利回りも5～6％と低めの物件が多いですよね。
こうした築浅物件を少ない自己資金でローンで購入しようとすると、ローン金利は高くなり、キャッシュフローも出にくくなります。
ただ、利回り10％以上の物件を探すとなると、やはりどうしてもボロい物件になってしまいますよね。
そこで今回は、「最初の不動産投資は築浅？築古？どちらにすべき？」というテーマで、初心者が初めて不動産投資をする場合はどちらを購入した方が良いのか？皆さんに情報をシェアしていきます。
不動産投資初心者の方には非常に参考になる内容だと思います。ぜひ最後までご覧ください！
初心者には築古物件一択！その理由とは？
先に答えを言ってしまうと、僕は初心者には築古物件をおすすめします。特に、自己資金が少ない人は築古物件一択です。
一方、自己資金が3割以上ある人は利回りの低い築浅物件でも良いと思いますが、仮に自己資金があったとしても、僕は初心者には築古物件をおすすめしたいです。それは一体なぜでしょうか？
理由１：築浅物件はキャッシュフローが出にくいから
理由の1つ目は、築浅物件はキャッシュフローが出にくいからです。
確かに、築浅物件は内外装が綺麗で、修繕リスクが向こう10年くらいは発生しません。
しかし、その代わりに価格が高くて利回りが低いんですよね。
自己資金が乏しいと、仮にフルローンを引けたとしてもローン金利が高くなってしまい、借入比率が高いとキャッシュフローが出にくくなってしまいます。
理由２：築浅物件は大家業に必要な経験を積めないから
理由の2つ目は、築浅物件は大家業に必要な経験を積めないからです。
築古物件であれば、洗練した投資家になるためのスキルをリスクなく身につけることができます。
例えば、築古物件は利回りが高い反面、修繕が必要となりますよね。
もちろん、最初は修繕の規模や金額がわからないので、それをリスクと捉える人もいると思います。
しかし、現金で購入さえしていれば、しばらくの間空室があったとしても、ゆっくり修理していけば良いわけです。
そうすればDIYのスキルも向上しますし、「素人の自分がDIYした部屋に入居者が決まった！」という成功体験を詰めれば、自信がつきます。
さらに、リフォームのコスト感覚も身に付きますから、物件を次に購入するときには修繕コストを計算することができるようになります。業者のぼったくりを防止し、値段交渉もできるようになるわけです。
一方、築浅物件は満室になりやすく、管理トラブルも少ないというメリットはありますが、不動産投資を「事業」として捉えた場合に学べることが少ないのです。
築古投資の注意点
しかし、築古物件を購入する際に絶対に気をつけてほしい点があります。それは、多額のローンを組んで購入してはならない、という点です。
慣れている投資家さんであれば良いのですが、全くの初心者が多額のローンを引いて物件を購入してはいけません。
なぜなら、思わぬ出費が発生したときに耐えられなくなる場合があるからです。
ただし、築古物件は銀行の融資がつかないことが多いので、結局は現金で購入することになると思います。
こんな人は築浅でもOK！
とはいえ、自己資金100％で物件を購入できる人は、はじめから築浅物件を購入するのもアリだと思います。例えば、利回りが6％の物件でも、現金で購入しさえすれば4％くらいのキャッシュフローが出ます。
今の時代、年利4％で減価償却もできて節税にもなる・・・そんな金融商品はありません。
そのため、自己資金に余裕のある人は、はじめから築浅物件を買ってみても良いかもしれません。
ただし、先ほども言ったように、自己資金があってもなくても僕としては初心者は築古物件からスタートするのが良いと思っています。
まとめ
というわけで今回は、「最初の不動産投資は築浅？築古？どちらにすべき？」というテーマで解説してきました。繰り返しになりますが、初心者は築古物件から投資を始めるべきだと思います。先々を考えれば、築古物件での経験が「大家力」を高めてくれるからです。
築古物件でノウハウを積んで、徐々にお金が貯まってくれば、レバレッジをきかせて築浅物件への投資もできるようになると思います。
ぜひ参考にしてみてください。
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