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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

不動産投資は、あらゆる投資の中で比較的リスクが小さく、安定した収益が得られる投資法だと一般的に認知されています。ミドルリスク・ミドルリターンの典型ですね。

ただし、僕のような不動産投資のプロでも、

・夜逃げ
・孤独死
・粗大ゴミを放置

といったトラブルを、年に数回は経験します。

僕はそんなに気にしないのですが、多くの投資家は

・「夜逃げされた！」とテンパってしまったり
・「トラブルが起きたのは管理会社のせいだ！」と他人へ責任を押し付けたり、
・「入居者が外国人だからだ！外国人は二度と受け付けない！」と考えてしまったり、

と、動揺してしまうことが多いようです。

しかし、賃貸経営において、こうしたトラブルは一定の確率で必ず起きるものです。人間を相手に商売をしている限り、避けることはできません。

ですので、こうしたトラブルに対してテンパってしまうことがないよう、事前に対策を立てておきましょう。

また、トラブルは必ず発生するものだと考えて、会社の引当金のように、あらかじめそれ用の資金を用意しておけば、すぐに対応することができるようになります。

そこで今回は、「アパート経営はトラブルがつきもの！リスクはゼロにはならない！」というテーマで、僕の思うところをシェアしていきます。

不動産投資初心者の方には非常に参考になる内容だと思います。ぜひ最後までご覧ください！

 

僕の実体験談。“夜逃げ”されても動じないワケ

最近僕の物件でも、ベトナム人に家賃滞納をされた挙句、夜逃げされたケースがありました。

僕は外国人を受け入れる際でも、必ず滞納保証には入ってもらいます。

そのため、家賃の取りっぱぐれこそなかったものの、残置物があったり、結構汚く使われていたりしたために原状回復の費用がかさみ、家賃3か月分くらいの出費が発生してしまいました。

夜逃げされると、さすがの僕でも「まじかよ」と思います。

しかし、こうしたトラブルは何回も経験していますし、「家賃を滞納されながら居座られるよりはよっぽど良い」と思っています。

家賃を滞納されながら居座られる方が、よほど面倒なんですよね。

ですから、すぐに気持ちを切り替えて淡々と処理をしています。

僕の経験上、“夜逃げ”というのは、外国人でも日本人でも3～4年に1度の頻度で起きています。そのため、不動産投資をするなら夜逃げは起こるもの、という心づもりが必要だと思います。

夜逃げのリスクに備えるためには、

・定期借家契約
・家賃の滞納保証
・火災保険
・孤独死保険

・・・といった事前準備は必要不可欠です。

また、保険ではカバーされないものもあるので、1棟10戸のワンルームアパートであれば、年間20～30万円の引当金を予算としてとっておくのが良いでしょう。

 

性悪説でビジネスを組み立てよ

多くの日本人は、性善説で商売を考えている人が多いように思います。

しかし、僕は海外などあらゆる場所でビジネスをしている経験上、世の中には色々な人がいることを、身をもって実感しています。

そのため、性悪説で商売を組み立てた方が良いと思っています。

どんなに良い人であっても、裏切られるかもしれないと考えておいた方が良いということです。

性悪説で最悪を想定しておけば、トラブルが発生した時でも精神的なダメージは少ないですし、落ち込むことなくすばやく対処できます。そうすれば、事業も好転していくと思います。


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