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フラット35金利上昇！アパートローンの金利も上昇か？
公開日: 2023年09月26日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
最近、金利がじわじわ上がってきていますよね。
そんな中、アパートやマイホーム、不動産を持っている人が気になっているのは、ローン金利だと思います
そこで今回は、「フラット35金利上昇！アパートローンの金利も上昇か？」というテーマで、
・昨今の金利動向
・不動産投資家がとるべき対策
について詳しく解説していきます。
不動産投資初心者の方には非常に参考になる内容だと思います。ぜひ最後までご覧ください！
昨今の金利動向を解説
住宅金融支援機構の「フラット35」は、2023年9月から金利を1.8％に引き上げました。
みなさんもご存知だと思いますが、フラット35というのは最長で35年間金利が固定される住宅ローンのことです。
では、今回の金利上昇の背景には何があるのでしょうか。
それは、23年7月の日銀政策決定会合で、日銀の植田総裁が「ゼロ金利の解除と10年国債のイールドカーブコントロール（通称YCC）を0.5～1％までは容認する」と発言したことが発端です。
この発言以降、10年国債の金利は上昇傾向にあります。23年9月現在、0.76％まで上昇してきています。
加えて、最近は円安基調が続いています。日銀によるこうした発言は、円安の流れを食い止めたいという思惑もあると思います。
教科書的な説明をすれば、日本の長期金利が上昇すると日米の金利差が縮まるため、ドルを売って円を買う動きが広がります。
そのため、ある程度は長期金利の上昇を容認していかないと、円安は止まらないとわけです。
ちなみに、フラット35の金利は30年債に影響されますが、直近の30年債の金利は、1.6％くらいに上昇しているんですよね。
そのため、金融機関に支払う手数料も考慮しつつ、フラット35は金利を1.8％まで引き上げてきたのだと思います。
変動金利から固定金利に切り替えるべきか？
さて、このような金利上昇の動向を踏まえると、
「今のうちに、変動金利から長期固定金利に切り替えた方が良いのでは？」
ということが気になってくるのではないでしょうか。
この点について解説していきましょう。
変動金利は、長期金利の影響を受けません
まず大前提として、直近で金利上昇の影響を受けるのは、長期金利をベースにしている固定金利ということです。
固定金利は長期金利に影響を受けますが、変動金利は政策金利に連動します。
現在の政策金利はマイナス金利なので、変動金利でお金を借りている人はまだ影響を受けることはありません。
ただし、銀行は最近の利上げの流れに便乗して変動金利も引き上げようとしてきています。
ですので、もし銀行からローンの交渉をされたら、「金利が上がっているのは長期金利だけですよね？」と言い返して、判断を持ち帰ってもらった方が良いでしょう。
ただ、銀行との今後の付き合いを考えると、多少の交渉は甘んじて受け入れる必要があると思います。
例えば、銀行側が「0.2％上げさせてください」と言ってきたとしましょう。
それなら、僕であれば半値8掛け5割引きの0.04％で交渉しますね。実際に直近でこんな交渉をしていたところです。
政策金利の上昇は？
では、変動金利に影響する政策金利の上昇は起こりうるのでしょうか？
僕の意見では、これはなかなか難しいのではないかと思います。
なぜなら、今の日本でゼロ金利政策を解除して政策金利が上がったとすると、短期で運営資金を借り入れている中小企業の収益性が悪化し、景気が冷え込むからです。
そのため、日銀もマーケットの様子を伺いながら政策金利を徐々に引き上げていくことになると思います。
ただ、変動金利が上がる時は一気に上がるので、そこには注意したほうが良いでしょう。
海外不動産は、金利上昇分を家賃でカバー
では、海外の事情はどうでしょうか？
僕も海外で住宅ローンを借りて不動産投資をしているのですが、海外でのローン金利の上昇は著しいです。
ある国のローン金利は
・コロナ前4％
・コロナ後7％
にまで上昇しています。
ただし、海外の物件は物件価格も上昇しており、家賃もインフレでガンガン上がっています。そのため、金利上昇分は十分カバーできているんですよね。
日本で仮に変動金利が一気に7％になったら（バブル期はそうでした）、繰り上げ返済できない不動産投資家は破綻状態になってしまうでしょう。
日本での不動産投資における対策
以上の理由から、日本での不動産投資で変動金利の影響を抑えるためには、
・いつでも繰り上げ返済ができるようにキャッシュを貯めておく
・キャッシュがなければ、今のうちに固定金利に切り替える
ということを検討した方が良いと思います。
まとめ
というわけで今回は、「フラット35金利上昇！アパートローンの金利も上昇か？」というテーマで解説してきました。
以前アップしたYouTube動画でも予想したのですが、年内に長期金利は1％にタッチすると思います。
いずれにせよ、この辺りの予測はとても難しいため、引き続き金利動向を注視していきましょう。ぜひ参考にしてみてください！
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
最近、金利がじわじわ上がってきていますよね。
そんな中、アパートやマイホーム、不動産を持っている人が気になっているのは、ローン金利だと思います
そこで今回は、「フラット35金利上昇！アパートローンの金利も上昇か？」というテーマで、
・昨今の金利動向
・不動産投資家がとるべき対策
について詳しく解説していきます。
不動産投資初心者の方には非常に参考になる内容だと思います。ぜひ最後までご覧ください！
昨今の金利動向を解説
住宅金融支援機構の「フラット35」は、2023年9月から金利を1.8％に引き上げました。みなさんもご存知だと思いますが、フラット35というのは最長で35年間金利が固定される住宅ローンのことです。
では、今回の金利上昇の背景には何があるのでしょうか。
それは、23年7月の日銀政策決定会合で、日銀の植田総裁が「ゼロ金利の解除と10年国債のイールドカーブコントロール（通称YCC）を0.5～1％までは容認する」と発言したことが発端です。
この発言以降、10年国債の金利は上昇傾向にあります。23年9月現在、0.76％まで上昇してきています。
加えて、最近は円安基調が続いています。日銀によるこうした発言は、円安の流れを食い止めたいという思惑もあると思います。
教科書的な説明をすれば、日本の長期金利が上昇すると日米の金利差が縮まるため、ドルを売って円を買う動きが広がります。
そのため、ある程度は長期金利の上昇を容認していかないと、円安は止まらないとわけです。
ちなみに、フラット35の金利は30年債に影響されますが、直近の30年債の金利は、1.6％くらいに上昇しているんですよね。
そのため、金融機関に支払う手数料も考慮しつつ、フラット35は金利を1.8％まで引き上げてきたのだと思います。
変動金利から固定金利に切り替えるべきか？
さて、このような金利上昇の動向を踏まえると、「今のうちに、変動金利から長期固定金利に切り替えた方が良いのでは？」
ということが気になってくるのではないでしょうか。
この点について解説していきましょう。
変動金利は、長期金利の影響を受けません
まず大前提として、直近で金利上昇の影響を受けるのは、長期金利をベースにしている固定金利ということです。
固定金利は長期金利に影響を受けますが、変動金利は政策金利に連動します。
現在の政策金利はマイナス金利なので、変動金利でお金を借りている人はまだ影響を受けることはありません。
ただし、銀行は最近の利上げの流れに便乗して変動金利も引き上げようとしてきています。
ですので、もし銀行からローンの交渉をされたら、「金利が上がっているのは長期金利だけですよね？」と言い返して、判断を持ち帰ってもらった方が良いでしょう。
ただ、銀行との今後の付き合いを考えると、多少の交渉は甘んじて受け入れる必要があると思います。
例えば、銀行側が「0.2％上げさせてください」と言ってきたとしましょう。
それなら、僕であれば半値8掛け5割引きの0.04％で交渉しますね。実際に直近でこんな交渉をしていたところです。
政策金利の上昇は？
では、変動金利に影響する政策金利の上昇は起こりうるのでしょうか？
僕の意見では、これはなかなか難しいのではないかと思います。
なぜなら、今の日本でゼロ金利政策を解除して政策金利が上がったとすると、短期で運営資金を借り入れている中小企業の収益性が悪化し、景気が冷え込むからです。
そのため、日銀もマーケットの様子を伺いながら政策金利を徐々に引き上げていくことになると思います。
ただ、変動金利が上がる時は一気に上がるので、そこには注意したほうが良いでしょう。
海外不動産は、金利上昇分を家賃でカバー
では、海外の事情はどうでしょうか？
僕も海外で住宅ローンを借りて不動産投資をしているのですが、海外でのローン金利の上昇は著しいです。
ある国のローン金利は
・コロナ前4％
・コロナ後7％
にまで上昇しています。
ただし、海外の物件は物件価格も上昇しており、家賃もインフレでガンガン上がっています。そのため、金利上昇分は十分カバーできているんですよね。
日本で仮に変動金利が一気に7％になったら（バブル期はそうでした）、繰り上げ返済できない不動産投資家は破綻状態になってしまうでしょう。
日本での不動産投資における対策
以上の理由から、日本での不動産投資で変動金利の影響を抑えるためには、
・いつでも繰り上げ返済ができるようにキャッシュを貯めておく
・キャッシュがなければ、今のうちに固定金利に切り替える
ということを検討した方が良いと思います。
まとめ
というわけで今回は、「フラット35金利上昇！アパートローンの金利も上昇か？」というテーマで解説してきました。以前アップしたYouTube動画でも予想したのですが、年内に長期金利は1％にタッチすると思います。
いずれにせよ、この辺りの予測はとても難しいため、引き続き金利動向を注視していきましょう。ぜひ参考にしてみてください！
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