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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。

先日、「不動産投資をするなら最初から法人化をして、“ケツカッチン”にした方が色々と有利です」というお話をしました。

創業時の公的融資も受けやすいですし、経験と実績を積み重ねていけば、銀行からの融資も受けやすいんですよね。

ただし、「法人化をしない方が良いケース」も当然あります。猫も杓子も法人化・・・というわけではありません。

そこで今回は、「不動産投資で法人化をしない方が良いパターンとは？」というテーマで、3つのパターンを解説していきます。

ぜひ最後までご覧ください！

 

相続対策が必要な地主系大家は法人化しない方が良い

法人化しない方が良いパターンとして真っ先に挙げられるのが、相続対策で不動産投資をするケースです。

例えば、更地の駐車場に個人名義のアパートをローンで建てる場合、新築アパートの相続評価は建築費の半分になります。

つまり、1億円のローンをしてアパートを建てた場合、相続評価は5,000万円になり、残りの5,000万円分が資産圧縮に繋がり、相続税が節税できるというわけです。

 

地主が法人で投資をしても、相続税の節税対策になりにくい

ところが、個人名義の駐車場に法人名義のアパートを建てるとどうなるでしょうか。

法人には、当然ながら相続の概念はありません。

法人の名義で建築したアパートは簿価で評価されます。減価償却の残存価額で評価されるので、個人ほど資産評価が下がらないんですよね。

また、設立した法人の相続についても考えてみましょう。

株式の相続評価というのは、1株あたりの純資産価格になります。株というのは、最低評価は1円ですから、マイナスにはなりません。

そのため、仮にアパートの簿価からローン残債を引いて純資産がマイナスになったとしても、資産の圧縮にはならないんですよね。

もっと言えば、個人名義の土地の上に法人名義で建物を建てると、土地の評価が「貸家建付地」にならなくなります。

「貸家建付地」であれば、（細かい計算は省きますが）通常は評価が18％程度下がります。

ところが、個人の土地の上に法人名義で建物を建てると、単なる「借地」扱いになります。そうすると、相続評価が下がらなくなるんですよね。

もちろん、細かいことを言えば、相続評価を下げる方法が全くないわけではないですが、いずれにせよ「貸家建付地」の評価減を受けることはできません。

つまり、地主が法人名義のアパートを作っても相続対策にはなりにくいのです。

 

法人化は、相続税の「分割」対策には有効

ここまで、地主が法人名義のアパートを作っても相続対策にはなりにくい理由を解説してきました。

なぜ、相続対策には「ならない」と断言しないかというと、相続対策には節税のみならず、分割対策もあるからです。

1つの不動産を複数人に分けることはできません。ところが、法人の株は均等に分割できるんですよね。

だから、分割対策の面でみると、法人化も相続対策になります。

また、土地の簿価と時価の差がなければ、

・法人に土地を譲渡する
・現物出資して一気に法人化する

ということも可能です。

ただし、これは特殊な例ですので、基本的に地主の相続対策は、法人ではなく個人で考えた方が良いでしょう。

 

他にもある！法人化しない方が良いパターン2選

それ以外にも、法人化しない方がいいパターンは2種類あります。それぞれ見ていきましょう。

 

そもそも所得が低い場合

こちらはシンプルな理由です。個人の所得が低い場合には、法人の方が税率が高くなってしまうので個人の方が良いでしょう。

 

経営の自由度を重視する場合

また、経営の自由度を重視したい場合も法人化しない方が良いでしょう。

個人の場合、不動産投資の収入から残ったお金を個人で使うことができるからです。

しかし、法人の場合は残ったお金も法人の経費として使う必要があり、個人の娯楽には使うことができません。

法人から給料を受け取り、その給料から税金を支払った後に、ようやく個人の目的としてお金を自由に使うことができるようになります。

そのため、たとえ法人化して節税できたとしても、法人の中で内部留保ができたというだけで、個人的なお金の使い方には一定の制限が生じてしまいます。

だから、お金を自由に使いたい人は法人化しないほうがいいと思います。

以上、法人化しない方がいい3つのケースについて解説しました。

ぜひ法人化する時の参考にしてみてください！


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