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不動産投資で利益を出すためのパターンとは？
公開日: 2023年10月02日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
普段から僕の発信をフォローしている方は、「アパートを購入し、安定した家賃収入を稼ぐ」ことを目標にしている方が多いと思います。
しかし、不動産で儲ける方法というのは、家賃収入だけに限られません。
例えば、経費・税務面で考えたら、利益を最大化するために「不動産の売却」を検討すべきケースも存在します。
そこで今回は、「不動産投資で利益を出すためのパターンとは？」というテーマで、3つのパターンを紹介していきます。
ぜひ最後までご覧ください！
パターン1．“ガチホ”する
不動産投資における利益の出し方の基本は、「アパートを購入したら、“ガチホ”する」ということです。
“ガチホ”＝ガチホールドという意味で、物件が朽ち果てるまで運用しまくる、という意味になります。
このパターンでは、築30～40年の物件なんてまだまだ築浅です。
築50年以上までは常に修繕し、手を加えながら価値を維持していくのが基本となります。
“ガチホ”のメリット
何を隠そう、僕の不動産投資は“ガチホ”派です。
では、“ガチホ”にはどのような良いことがあるのでしょうか。
最大のメリットは、購入した物件がローン完済済（または現金一括支払済）になれば、家賃をいくら安く設定しても、枕を高くして寝られる状況が毎日続くということです。
物件を売ってしまえば、この安心感はなくなってしまいます。なんともったいないことでしょう。
また、今は利回りがかなり低くなっていますので、利回りの高い時に購入できた物件であれば、新たに買い直すよりも、そのまま保有していた方がメリットは大きいです。
ローンを完済できてさえいれば、多少の修繕費が発生したとしても家賃で十分に対応できますしね。
そして、減価償却が終了した建物は、それなりの値段で売ったとすると、簿価との差額が利益になってしまうという点もあります。
年数を重ねるごとに減価償却してきているので、簿価が下がっていくからですね。
購入したときと同じ値段で売ったとしても利益になってしまうため、単純に建物に値段をつけて高く売ればいいという話でもなくなってきたりします。
この点に気を付ければ、ローン返済の終わったアパートというのはめちゃくちゃ稼ぐことができますから、僕は“ガチホ”してとことん儲ける派です。
パターン2．運用後、売却
2つ目のパターンは、物件を購入し、ある程度運用した後に売却する方法です。これはインカムゲインとキャピタルゲインの両方取りですね。
では、いつ売却するのが良いのかというと、ポイントは大きく3つあります。
1．相場が高くなった時
単純に相場が高くなった時に売って、購入した時からの運用益＋売却益で、投資の儲けを出す方法です。
2．減価償却費がなくなった時
減価償却が少なくなると、税金が多くかかります。そのため、減価償却費がなくなったタイミングで売って買い替える、というのがこのパターンです。
ただ、先ほども言ったように、高く売却すると簿価との差額が利益になってたくさん税金を払う必要があるので、注意が必要です。
場合によっては、土地のみで売ることも一案です。
よく、「売土地（古家付き）」という物件を目にしたことはありませんか。
こうした物件は、土地のみを評価し、建物（古家）を0円で評価しています。
3．修繕費が嵩みそうな時
新築から20年ほど経つと、エアコンや給湯器が片っ端から壊れてきます。
また、防水・外装の大規模修繕も必要となり、リフォームコストも高くつくようになります。
そのため、築20年のタイミングで売却し、トータルの収益を確定することも1つの方法です。
売却の注意点
物件の売却については、以上3つのタイミングで考えることになると思います。
ただし、個人の場合は、売るタイミングによって発生する税金が異なります。
・5年以内（短期譲渡所得）：税金は譲渡益に対して約40％
・5年超え（長期譲渡所得）：税金は譲渡益の約20％
となっています。
そのため、個人の場合は保有期間も考えて売却タイミングを考える必要があります。
ちなみに、法人の場合は長期/短期での区分はないので、気にしなくても問題ありません。
パターン3．転売益を狙う
最後のパターンは、不動産の運用ではなく、転売益を狙うパターンです。
このパターンはリスクが高いので上級者レベルですが、やり方によっては短期間でキャッシュを大きく増やすことができる方法です。
例えば、土地を仕入れ、新築物件を建て、土地建物で売るという方法があります。いわゆるデベロッパーをやるということですね。
もしくは、築古物件を購入し、リフォームで価値を高めて売却するのもこのパターンです。
例えば、
・100万円の築古戸建を購入
・200万円でリフォーム
→500万円で売却
この方法であれば、100万円の自己資金が、税引き前で一気に300万円に増えますから、短期間で自己資金を増やすことができるわけです。
ただ、転売を繰り返す場合は、法人にしておかないと税金が高くなりますし、継続して売買を繰り返す場合には宅建免許が必要になりますので、注意しましょう。
まとめ
というわけで今回は、「不動産投資で利益の出すためのパターンとは？」というテーマｓで解説してきました。
不動産投資では、目的とやり方次第で色々な稼ぎ方があります。
最近は難しい話が続いていますが、こうした考え方がすらすらできるようになるためにも、
・不動産実務検定
・オンラインサロンへの加入、交流
を通して、ぜひ勉強してみてください！
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
普段から僕の発信をフォローしている方は、「アパートを購入し、安定した家賃収入を稼ぐ」ことを目標にしている方が多いと思います。
しかし、不動産で儲ける方法というのは、家賃収入だけに限られません。
例えば、経費・税務面で考えたら、利益を最大化するために「不動産の売却」を検討すべきケースも存在します。
そこで今回は、「不動産投資で利益を出すためのパターンとは？」というテーマで、3つのパターンを紹介していきます。
ぜひ最後までご覧ください！
パターン1．“ガチホ”する
不動産投資における利益の出し方の基本は、「アパートを購入したら、“ガチホ”する」ということです。“ガチホ”＝ガチホールドという意味で、物件が朽ち果てるまで運用しまくる、という意味になります。
このパターンでは、築30～40年の物件なんてまだまだ築浅です。
築50年以上までは常に修繕し、手を加えながら価値を維持していくのが基本となります。
“ガチホ”のメリット
何を隠そう、僕の不動産投資は“ガチホ”派です。
では、“ガチホ”にはどのような良いことがあるのでしょうか。
最大のメリットは、購入した物件がローン完済済（または現金一括支払済）になれば、家賃をいくら安く設定しても、枕を高くして寝られる状況が毎日続くということです。
物件を売ってしまえば、この安心感はなくなってしまいます。なんともったいないことでしょう。
また、今は利回りがかなり低くなっていますので、利回りの高い時に購入できた物件であれば、新たに買い直すよりも、そのまま保有していた方がメリットは大きいです。
ローンを完済できてさえいれば、多少の修繕費が発生したとしても家賃で十分に対応できますしね。
そして、減価償却が終了した建物は、それなりの値段で売ったとすると、簿価との差額が利益になってしまうという点もあります。
年数を重ねるごとに減価償却してきているので、簿価が下がっていくからですね。
購入したときと同じ値段で売ったとしても利益になってしまうため、単純に建物に値段をつけて高く売ればいいという話でもなくなってきたりします。
この点に気を付ければ、ローン返済の終わったアパートというのはめちゃくちゃ稼ぐことができますから、僕は“ガチホ”してとことん儲ける派です。
パターン2．運用後、売却
2つ目のパターンは、物件を購入し、ある程度運用した後に売却する方法です。これはインカムゲインとキャピタルゲインの両方取りですね。では、いつ売却するのが良いのかというと、ポイントは大きく3つあります。
1．相場が高くなった時
単純に相場が高くなった時に売って、購入した時からの運用益＋売却益で、投資の儲けを出す方法です。
2．減価償却費がなくなった時
減価償却が少なくなると、税金が多くかかります。そのため、減価償却費がなくなったタイミングで売って買い替える、というのがこのパターンです。
ただ、先ほども言ったように、高く売却すると簿価との差額が利益になってたくさん税金を払う必要があるので、注意が必要です。
場合によっては、土地のみで売ることも一案です。
よく、「売土地（古家付き）」という物件を目にしたことはありませんか。
こうした物件は、土地のみを評価し、建物（古家）を0円で評価しています。
3．修繕費が嵩みそうな時
新築から20年ほど経つと、エアコンや給湯器が片っ端から壊れてきます。
また、防水・外装の大規模修繕も必要となり、リフォームコストも高くつくようになります。
そのため、築20年のタイミングで売却し、トータルの収益を確定することも1つの方法です。
売却の注意点
物件の売却については、以上3つのタイミングで考えることになると思います。
ただし、個人の場合は、売るタイミングによって発生する税金が異なります。
・5年以内（短期譲渡所得）：税金は譲渡益に対して約40％
・5年超え（長期譲渡所得）：税金は譲渡益の約20％
となっています。
そのため、個人の場合は保有期間も考えて売却タイミングを考える必要があります。
ちなみに、法人の場合は長期/短期での区分はないので、気にしなくても問題ありません。
パターン3．転売益を狙う
最後のパターンは、不動産の運用ではなく、転売益を狙うパターンです。このパターンはリスクが高いので上級者レベルですが、やり方によっては短期間でキャッシュを大きく増やすことができる方法です。
例えば、土地を仕入れ、新築物件を建て、土地建物で売るという方法があります。いわゆるデベロッパーをやるということですね。
もしくは、築古物件を購入し、リフォームで価値を高めて売却するのもこのパターンです。
例えば、
・100万円の築古戸建を購入
・200万円でリフォーム
→500万円で売却
この方法であれば、100万円の自己資金が、税引き前で一気に300万円に増えますから、短期間で自己資金を増やすことができるわけです。
ただ、転売を繰り返す場合は、法人にしておかないと税金が高くなりますし、継続して売買を繰り返す場合には宅建免許が必要になりますので、注意しましょう。
まとめ
というわけで今回は、「不動産投資で利益の出すためのパターンとは？」というテーマｓで解説してきました。不動産投資では、目的とやり方次第で色々な稼ぎ方があります。
最近は難しい話が続いていますが、こうした考え方がすらすらできるようになるためにも、
・不動産実務検定
・オンラインサロンへの加入、交流
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