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不動産に売り時はいつ？3つの高値シグナルとは？
公開日: 2023年10月04日
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、不動産の売り時について考えてみたいと思います。
以前、都内の新築マンションの平均価格が1億3,000万円に達したというニュースがありました。
僕もYouTubeで動画にしましたが、今は不動産価格が高騰しており、物件の購入が難しいと感じている人も多いでしょう。
一方で、不動産価格が上昇傾向にある今こそ、売却のチャンスでは？と考えている人もいるでしょう。
そこで今日は、不動産は本当に今が売り時なのか？不動産価格はどこまで上昇する可能性があるのか？について、僕の見解を共有したいと思います。
日本独自の不動産市場を理解しよう
不動産の売り時を考える時、「今が高値の絶頂なのかどうか？」というのは、多くの方が気になる点でしょう。
基本的に、先進国の不動産というのは10年スパンで考えると、10年の間にバブルなどで価格が上下することはあっても、10年後は常に10年前よりも価格が上昇します。
なぜなら、不動産価格の上昇にはインフレが関与しているからです。
インフレが毎年順調に進んでいる国（経済成長している国）では、インフレに伴って現金の価値が低下していくため、賃貸住宅よりも不動産を購入しようという動きになります。
不動産を購入する動きが活発になれば不動産価格も上昇しますが、インフレ下では所得も増えていきますので、長期スパンで考えれば、不動産価格は経済成長とともに常に上昇していきます。
しかし、日本の場合は状況が異なります。
日本のインフレは経済成長の結果として起こっているのではなく、大幅な円安が原因で引き起こされているコストプッシュ型のインフレです。
そのため、所得が増えないにも関わらず不動産価格が上昇している・・・という状況になっています。
つまり、日本の不動産価格が高くなっているのは、他の先進国とは異なる要因によるものであり、その要因を理解することで、不動産価格の上昇限界や売却のタイミングが見えてくるというわけです。
日本での不動産の売却タイミングは3つ
では、日本独特の事情を考慮した売り時について考えてみましょう。
僕は大きく3つの売り時があると考えています。
売り時1：金利が上昇する時
一つ目の売り時は「金利が上昇する時」です。
今、日本の不動産価格が上がっているのは、金利が安いからです。わずか0.3％の金利で家が買えてしまうわけです。
しかし、金利が上昇すれば不動産を購入する人が減りますから、不動産価格には下落圧力がかかります。
一方、バブル期の金利はなんと6％でした。
例えば、バブル期に1億円の物件を購入した場合、毎月の返済額は35年の元利均等返済で64万円でした。
しかし、現在の金利0.3％で同じ1億円の物件を購入した場合、毎月の返済額は約25万円程度で済んでしまいます。
現在の平均年収はバブル期とほとんど変わらないため、この超低金利下でいかに住宅へお金が流れているかがお分かりいただけると思います。
そして、これが都内の新築マンションが高騰しても売れ続ける理由の一つになっています。
売り時2：利回りがでなくなった時
二つ目の売り時は「利回りが出なくなった時」です。
現在の円安を利用して、海外投資家も日本の不動産市場に参入してきていますが、投資を決める指標として、当然利回りを見ます。
しかし、東京の利回りは価格の高騰によって既に2.7％台まで低下しており、これはニューヨークやロンドンとほぼ同じ水準です。
そして日本が他の国と違うのは、不動産価格が上昇しても家賃が上昇しにくい構造的な問題を抱えているという点です。
円安が続けばまだまだ海外投資家の勢いは止まらないと思いますが、円高に振れたら一転、海外投資家の購買意欲は鈍化するでしょう。
そして、その時が高値（売り時）のサインとなる可能性があるということです。
売り時3：パワーカップルが住宅を購入できなくなった時
三つ目の売り時は「パワーカップルが住宅を購入できなくなった時」です。
今、都内の新築マンションは年収2,000万円超のスーパーパワーカップルがペアローンを組んで購入していると言われています。
そして、住宅ローンを組める価格は通常、年収の7倍が目安と言われています。
つまり、世帯年収2,000万円の人たちは、最大でも1億4,000万円までしかローンを組むことができないということです。
現在、都内の新築マンションの平均価格が1億3,000万円ですから、この年収7倍の壁にぶち当たる時期が迫っていると言えます。
つまり、都内マンションの平均価格が1億4,000万円前後に達した時が高値（売り時）と考えることができるということです。
以上、不動産の売り時3つのタイミングを考えてきました。
このように、本質的な経済成長が見込めず所得も増えない中で、不動産価格が上昇し続けることは難しいと思います。
近々不動産を売却しようと考えている方は、今回お話しした3つのタイミングを意識して売り時を考えてみると、最適なタイミングで売却できるかもしれません。
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こんにちは！YouTuber ウラケン不動産です。
今日は、不動産の売り時について考えてみたいと思います。
以前、都内の新築マンションの平均価格が1億3,000万円に達したというニュースがありました。
僕もYouTubeで動画にしましたが、今は不動産価格が高騰しており、物件の購入が難しいと感じている人も多いでしょう。
一方で、不動産価格が上昇傾向にある今こそ、売却のチャンスでは？と考えている人もいるでしょう。
そこで今日は、不動産は本当に今が売り時なのか？不動産価格はどこまで上昇する可能性があるのか？について、僕の見解を共有したいと思います。
日本独自の不動産市場を理解しよう
不動産の売り時を考える時、「今が高値の絶頂なのかどうか？」というのは、多くの方が気になる点でしょう。基本的に、先進国の不動産というのは10年スパンで考えると、10年の間にバブルなどで価格が上下することはあっても、10年後は常に10年前よりも価格が上昇します。
なぜなら、不動産価格の上昇にはインフレが関与しているからです。
インフレが毎年順調に進んでいる国（経済成長している国）では、インフレに伴って現金の価値が低下していくため、賃貸住宅よりも不動産を購入しようという動きになります。
不動産を購入する動きが活発になれば不動産価格も上昇しますが、インフレ下では所得も増えていきますので、長期スパンで考えれば、不動産価格は経済成長とともに常に上昇していきます。
しかし、日本の場合は状況が異なります。
日本のインフレは経済成長の結果として起こっているのではなく、大幅な円安が原因で引き起こされているコストプッシュ型のインフレです。
そのため、所得が増えないにも関わらず不動産価格が上昇している・・・という状況になっています。
つまり、日本の不動産価格が高くなっているのは、他の先進国とは異なる要因によるものであり、その要因を理解することで、不動産価格の上昇限界や売却のタイミングが見えてくるというわけです。
日本での不動産の売却タイミングは3つ
では、日本独特の事情を考慮した売り時について考えてみましょう。僕は大きく3つの売り時があると考えています。
売り時1：金利が上昇する時
一つ目の売り時は「金利が上昇する時」です。
今、日本の不動産価格が上がっているのは、金利が安いからです。わずか0.3％の金利で家が買えてしまうわけです。
しかし、金利が上昇すれば不動産を購入する人が減りますから、不動産価格には下落圧力がかかります。
一方、バブル期の金利はなんと6％でした。
例えば、バブル期に1億円の物件を購入した場合、毎月の返済額は35年の元利均等返済で64万円でした。
しかし、現在の金利0.3％で同じ1億円の物件を購入した場合、毎月の返済額は約25万円程度で済んでしまいます。
現在の平均年収はバブル期とほとんど変わらないため、この超低金利下でいかに住宅へお金が流れているかがお分かりいただけると思います。
そして、これが都内の新築マンションが高騰しても売れ続ける理由の一つになっています。
売り時2：利回りがでなくなった時
二つ目の売り時は「利回りが出なくなった時」です。
現在の円安を利用して、海外投資家も日本の不動産市場に参入してきていますが、投資を決める指標として、当然利回りを見ます。
しかし、東京の利回りは価格の高騰によって既に2.7％台まで低下しており、これはニューヨークやロンドンとほぼ同じ水準です。
そして日本が他の国と違うのは、不動産価格が上昇しても家賃が上昇しにくい構造的な問題を抱えているという点です。
円安が続けばまだまだ海外投資家の勢いは止まらないと思いますが、円高に振れたら一転、海外投資家の購買意欲は鈍化するでしょう。
そして、その時が高値（売り時）のサインとなる可能性があるということです。
売り時3：パワーカップルが住宅を購入できなくなった時
三つ目の売り時は「パワーカップルが住宅を購入できなくなった時」です。
今、都内の新築マンションは年収2,000万円超のスーパーパワーカップルがペアローンを組んで購入していると言われています。
そして、住宅ローンを組める価格は通常、年収の7倍が目安と言われています。
つまり、世帯年収2,000万円の人たちは、最大でも1億4,000万円までしかローンを組むことができないということです。
現在、都内の新築マンションの平均価格が1億3,000万円ですから、この年収7倍の壁にぶち当たる時期が迫っていると言えます。
つまり、都内マンションの平均価格が1億4,000万円前後に達した時が高値（売り時）と考えることができるということです。
以上、不動産の売り時3つのタイミングを考えてきました。
このように、本質的な経済成長が見込めず所得も増えない中で、不動産価格が上昇し続けることは難しいと思います。
近々不動産を売却しようと考えている方は、今回お話しした3つのタイミングを意識して売り時を考えてみると、最適なタイミングで売却できるかもしれません。
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